Cải tạo chung cư cũ: học gì từ kinh nghiệm của nước ngoài?

Chính phủ đã có Nghị quyết 34, dự kiến tới năm 2015 sẽ giải quyết cơ bản vấn đề nhà chung cư cũ. Theo lộ trình đã đề ra, bắt đầu từ năm 2013 đến 2015, chỉ tính riêng TP. HCM sẽ tiến hành tháo dỡ 70 lô chung cư cũ với hơn 7 nghìn hộ dân đang sinh sống và sửa chữa ba lô chung cư với quy mô 10 nghìn m2 sàn. Đồng thời, sẽ khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô hơn 9 nghìn căn hộ. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện đã không đạt như mục tiêu đề ra vì phải đối mặt với quá nhiều khó khăn.

Điển hình như việc di dời chung cư 727 Trần Hưng Đạo, quận 5, TP. HCM đã có chủ trương từ mười năm trước. Hiện vẫn còn khoảng 50 hộ dân trong tổng số 530 hộ chưa chịu di dời do những vướng mắc liên quan đến mức tiền hỗ trợ, bồi thường hoặc không đồng ý với nơi tái định cư...

Ở một số nước như Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật bản, Nga cũng đã từng phải đối mặt với vấn đề này và họ đã có cách giải quyết khá hiệu quả. Hiện nay, những khu chung cư tái định cư ở đây rất đẹp, đồng bộ và quy mô, nó thành một khu đô thị chứ không riêng lẻ 1-2 toà nhà. Tại sao chúng ta không học hỏi kinh nghiệm của họ?

Nguyên tắc giải quyết nhà chung cư cũ của Trung Quốc là phải tôn trọng ý kiến người dân nhưng chỉ bảo vệ quyền lợi chính đáng và đúng mức chứ không để một vài cá nhân ảnh hưởng tới cả một chính sách lớn của đất nước. Theo đó, chính phủ nước này lập ra một Uỷ ban giải quyết vấn đề giải phóng mặt bằng, lúc đầu thì thoả thuận trong khung chính sách, sau đến một nấc không thoả thuận được nữa thì đưa ra ủy ban để xét, lúc đó không đàm phán nữa, người dân sẽ phải di dời theo quyết định của Ủy ban.

Còn ở Nhật, chính phủ đóng vai trò quan trọng trong tiến trình bằng luật cải tạo mới khu vực đô thị và đặc biệt là hỗ trợ tài chính. Chủ đầu tư thực hiện cải tạo chung cư ở nước này sẽ nhận được trợ cấp từ ngân sách quốc gia: tỷ lệ trợ cấp khác nhau tùy theo các loại dự án và ngân sách sẽ được thay đổi qua các năm. Nhà đầu tư có thể nhận được khoảng 20 - 25% trợ cấp với tổng chi phí dự án từ theo từng loại dự án đổi mới nhà ở (khoảng 10% đối với các dự án thương mại).

Nhà đầu tư cũng sẽ được vay để phát triển dự án cải tạo. Hầu hết các trường hợp, mức lãi suất thấp hơn nhiều (trong một số trường hợp là 0%) so với giá thị trường. Đối với người dân khu bị cải tạo thì không cần phải nộp thuế thu nhập cho tới khi họ nhận được nhà mới. Trong năm năm, thuế bất động sản cũng sẽ được khấu trừ 50%...

Ở Nhật, nhờ chính sách can thiệp mạnh mẽ từ chính phủ, giờ đây các nhà chung cư cũ tại những quận thương mại trung tâm Tokyo đã trở thành những khu phố sầm uất, thu hút rất đông người nước ngoài đến sinh sống. Ảnh: Bloomberg.

Có thể thấy rất khó để có thể cải tạo những ngôi nhà cũ ở Nhật Bản bởi vì hầu hết những ngôi nhà cũ đều được xây dựng từ gỗ. Vì thế, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản không thể kiếm đủ lợi nhuận từ những dự án nhà thấp tầng trong khu vực trung tâm. Nhưng nhờ sự can thiệp mạnh mẽ của Chính phủ thì công tác xã hội hóa, thu hút doanh nghiệp đầu tư cải tạo, xây dựng lại những khu nhà cũ của Nhật Bản đã thành công.

Từ đó, có thể thấy, mấu chốt để thực hiện được việc cải tạo, xây mới chung cư cũ là phải thực hiện có hiệu quả khâu xã hội hóa bằng cách thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này. Muốn làm được điều đó, thì phải có sự can thiệp mạnh mẽ của chính quyền thành phố. Tiềm lực kinh tế chưa đủ mạnh thì nên hỗ trợ theo từng khu chung cư cụ thể và tập trung hỗ trợ vào khâu khó khăn, phức tạp nhất là giải phóng mặt bằng.

Đi cùng với đó là nguồn vốn để hỗ trợ với lãi suất thấp, ổn định nhằm tạo sự hấp dẫn, thu hút được các thành phần kinh tế, các nhà đầu tư tham gia. Và cũng cần tính đến khả năng chính quyền mua lại nhà của dân với một mức giá nào đó và hỗ trợ họ mua nhà thu nhập thấp ở nơi khác. Còn chung cư cũ trở thành nhà ở thương mại và cho các doanh nghiệp bất động sản đấu thầu dự án, số tiền thu được nộp vào ngân sách bù vào số đã bỏ ra. Như thế, vừa xóa bỏ được những chung cư đã hết hạn sử dụng vừa giúp người dân có nơi ở ổn định và các doanh nghiệp có thể thu lợi từ cách làm này mà tích cực tham gia chương trình.

Ở Moscow, cộng hòa liên bang Nga, không khó để thấy những tòa nhà chung cư cũ được cải tạo mới một phần như thế này. Ảnh: Bloomberg.

Ở Moscow, cộng hòa liên bang Nga vấn đề cải tạo nhà cũ thậm chí còn nan giải hơn Trung Quốc và Nhật Bản vì trong tổng khối lượng nhà ở của thành phố Moscow, các seri nhà ở “không phá dỡ được” chiếm đến 13,6%. Nhà thuộc các seri này thường được xây dựng ở những khu vực hoạt động đầu tư lớn nhất trong thành phố. Chính phủ nước này đã thực hiện phương án không di dời mà chỉ cải tạo và hiện đại hóa những khu nhà chung cư trên 5 tầng theo hai hình thức: Cải tạo mà không làm tăng quỹ ở và cải tạo làm tăng quỹ ở.

Cải tạo mà giữ nguyên quỹ ở được tập trung trước hết vào việc sửa chữa cơ bản các ngôi nhà hiện có và các mạng lưới kỹ thuật. Đối với mỗi khu dân cư, tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng của thành phố mà hiện đại hoá toàn bộ ngôi nhà, có liên quan đến cấp nhiệt, sưởi và trang trí hoàn thiện các mặt nhà, lắp đặt thang máy, cải thiện tiện nghi và cây xanh dối với địa bàn liền kề. Đặc biệt là có các giải pháp đảm bảo thu hút vốn đầu tư để thực hiện trong thời gian ngắn nhưng lại thường phát sinh những khối lượng mới.

Cải tạo có phát triển, làm tăng quỹ ở được thực hiện bằng cách xây cơi lên trên và xây tầng áp mái. Phương pháp này hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bởi làm tăng thêm được một vài tầng nữa mà không phải thêm chi phí để gia cố kết cấu. Có vốn đầu tư, sẽ tiến hành sửa chữa cơ bản ngôi nhà, hiện đại hoá và xây thêm các lồng thang máy, ống xả rác, cải thiện tiện nghi của các khu vực bằng cách xây dựng các gara ôtô ngầm và nổi, các bến đỗ xe, tiến hành sửa chữa một phần mạng lưới kỹ thuật bên ngoài.