Nghẽn dòng tín dụng bất động sản

Nếu xét về số tuyệt đối, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng quốc doanh và những tổ chức tín dụng cổ phần lớn chiếm đa số số dư toàn hệ thống. Nhưng xét về tỷ lệ trên tổng dư nợ, các ngân hàng này kiểm soát tốt hơn những ngân hàng đang yếu kém thanh khoản và chịu tái cấp vốn.

Vào cuối tháng 6, khi bắt buộc phải giảm dư nợ phi sản xuất về mức 22%, một số ngân hàng có vấn đề đã dựa hơi ngân hàng lớn thông qua vay mượn hạn mức, bán nợ. Nhờ đó tỷ lệ 22% được đảm bảo vào thời điểm quy định. Tuy nhiên sau một, hai tháng, tỷ lệ đó lại tăng lên do việc “dựa hơi” không thể kéo dài.

Thời “dựa hơi” đã chấm dứt

Bây giờ việc “dựa hơi” khó hơn rất nhiều vì tương lai phải sáp nhập, chuyển nhượng, mua bán lẫn nhau của các ngân hàng yếu kém đã rõ ràng. Thành viên hội đồng quản trị một ngân hàng cổ phần tầm cỡ nói: “Chúng tôi đã được đề nghị, nhưng chúng tôi kiên quyết không nhận các ngân hàng yếu kém nếu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) không có các chính sách ưu đãi phù hợp”.

Ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch Hội đồng quản trị BIDV, cho biết: “Là định chế tài chính nhà nước, chúng tôi sẵn sàng tham gia quá trình tái cơ cấu ngành ngân hàng khi Nhà nước chỉ định”. Đúng là BIDV phải thể hiện trách nhiệm và nghĩa vụ của một ngân hàng quốc doanh, nhưng việc gách vác ngân hàng nhỏ sẽ không thể không đi kèm những ưu đãi đặc biệt về cơ chế.

Đến lượt mình, các tổ chức tín dụng có vấn đề chỉ còn cách đòi nợ. Một ngân hàng được tái cấp vốn 5.000 tỉ đồng đợt vừa rồi, hiện dư nợ bất động sản vẫn còn hơn 50% tổng dư nợ. Những khoản vay 50-100 tỉ đồng ngắn hạn dưới sáu tháng có khả năng đòi được vì giá trị tài sản thế chấp là nhà đất thấp, việc phát mại càng có thể thành công cao.

Đáng ngại hơn là các dự án hàng ngàn tỉ đồng, không thể tìm được người mua, kể cả nhà đầu tư nước ngoài. Giám đốc khối tín dụng một ngân hàng yêu cầu không nêu tên, chỉ ra: “Mấy năm trước các chủ đầu tư phần lớn xây dựng biệt thự, căn hộ cao cấp. Nay căn hộ càng cao cấp bao nhiêu, càng ế bấy nhiêu. Một số ngân hàng cho vay vướng chủ yếu vào phân khúc này. Căn hộ cấp thấp do chủ đầu tư lấy công làm lãi, thường thuộc diện tín dụng chính sách xã hội, nên không đáng lo”. Một quan chức NHNN giải thích thêm: “Những ngân hàng yếu kém chạy theo lợi nhuận đều dính dự án cấp cao hết. Đụng đến tín dụng bất động sản coi như điểm huyệt hệ thống ngân hàng”.

Thức tỉnh số liệu

Giả sử đến cuối năm dư nợ phi sản xuất của hệ thống ngân hàng được “kéo” về đúng 16%, với tổng dư nợ hiện khoảng 2,5 triệu tỉ đồng, thì cho vay phi sản xuất ước chừng 400.000 tỉ đồng, tương đương 20 tỉ đô la Mỹ, bằng gần 20% GDP. Còn hiện tại, lấy tỷ lệ của ngày 30-6-2011 là 22%, con số này tương ứng là 550.000 tỉ đồng, 27 tỉ đô la Mỹ và 27% GDP.

Trong cơ cấu tín dụng phi sản xuất, cho vay chứng khoán hiện chiếm tỷ trọng nhỏ (thị trường chứng khoán đang trong cơn khủng hoảng), phần còn lại là cho vay bất động sản và tiêu dùng. Trong cho vay tiêu dùng, khoảng 80-90% thuộc về hỗ trợ mua nhà, sửa nhà. Vay tiêu dùng để du học, mua sắm tiện nghi cá nhân đối với người Việt không nhiều và cũng không phải thói quen, trừ vay mua ô tô nhưng tỷ lệ loại phương tiện giao thông này trên đầu người còn thấp.

Như vậy hàng chục tỉ đô la Mỹ dư nợ phi sản xuất đang nằm ở bất động sản.

Hãy nhìn các tòa cao ốc, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê sừng sững ở Hà Nội và TPHCM, thử hỏi có bao nhiêu tòa nhà trong số đó được xây nên hoàn toàn bằng vốn tự có của chủ đầu tư? Khảo sát của một ngân hàng nước ngoài ở TPHCM cho biết hầu hết là vay vốn ngân hàng, mức vay khoảng 50-70% giá trị dự án. Giống như máu của cơ thể, tiền của ngân hàng đang chảy trong những tòa cao ốc, trong các khu căn hộ, biệt thự, trong các dự án đô thị cũ và mới!

Khi thị trường bất động sản hoạt động bình thường, các dự án có thể sinh lời, dòng tiền chuyển động, nợ cũ được trả, nợ mới được vay, vòng quay tín dụng nối nhịp. Nay thị trường bất động sản đóng băng, mất thanh khoản, tiền cho vay gần như “chết đứng”. Tín dụng ngân hàng bị liệt một mắt xích.

Vì sao tháng 9?

Giới quan sát nhận thấy rõ trào lưu giảm giá bất động sản vốn âm thầm từ lâu đã bất ngờ tăng nhiệt từ tháng 9-2011.

Có hai lý do dẫn đến sự tăng nhiệt này.

Thứ nhất, trong tháng 9 NHNN đã bán ra một lượng ngoại tệ lớn can thiệp tỷ giá. Đợt can thiệp đầu tiên khoảng 1,5 tỉ đô la Mỹ và từ đó đến nay ước thêm 500 triệu nữa, tức khoảng 2 tỉ đô la Mỹ đã được cơ quan quản lý sử dụng. Một lượng tương ứng tiền đồng đã được hút về vô thời hạn. Việc bơm tiền ra qua kênh thị trường mở để cân bằng chỉ có tính thời hạn và trên tinh thần chính là kiểm soát lạm phát. Ngoài ra việc thắt chặt cung tiền đồng có tác dụng rõ rệt trong chống đầu cơ tỷ giá.

Việc gia tăng tổng phương tiện thanh toán vào những tháng cuối năm không nằm trong chương trình khuyến khích, đặc biệt khi còn đó những lo ngại lạm phát có thể bùng phát trở lại vào tháng 11, 12 theo chu kỳ mùa vụ và khi tăng trưởng tín dụng của năm sau dự kiến chỉ 12%, thấp hơn chỉ tiêu của năm nay. Điều này đã ảnh hưởng tức thì đến sự phát triển tín dụng của các ngân hàng. Để có nguồn vốn dự phòng cuối năm và hạn chế rủi ro tỷ giá, nhiều ngân hàng giảm dư nợ cho vay. Địa chỉ thu nợ đầu tiên và hạn chế cho vay mới được ngân hàng nhắm đến là bất động sản.

Thứ hai, việc áp dụng triệt để trần lãi suất huy động 14%/năm, trong bối cảnh giá vàng biến động mạnh, đã khiến một phần nguồn tiền trong dân chuyển từ tiền đồng sang vàng. Vốn huy động tiền đồng tháng 9 giảm có sự góp sức của yếu tố này. Bên cạnh đó, tiền gửi cũng chuyển hướng từ ngân hàng yếu kém về ngân hàng lớn. Hiện tượng thiếu thanh khoản xảy ra ở những ngân hàng yếu kém, đẩy mặt bằng lãi suất cho vay lên cao và việc thu nợ càng trở nên cấp thiết.

Hai tháng qua tín dụng bất động sản đã bị “điểm danh” và thu nợ, giảm cho vay mới chỉ bắt đầu. Việc vay vốn của giới kinh doanh bất động sản sẽ còn khó khăn hơn nhiều trong năm 2012.

Trước những dấu hiệu của “cơn bão” bất động sản, ngày 4-11-2011 NHNN đã ban hành văn bản yêu cầu các ngân hàng báo cáo gấp dư nợ tín dụng bất động sản. Cho dù số liệu dư nợ là bao nhiêu, và ngay cả khi tiến độ thu nợ có thể được giãn, các đợt giảm giá bất động sản sẽ còn gia tăng. Công ty cổ phần Phát triển nhà Từ Liêm (NTL-HSX), một doanh nghiệp không vay nợ, có hàng trăm tỉ đồng gửi ngân hàng, mà cũng vừa giảm giá bán đất biệt thự 20-25%. Những doanh nghiệp bất động sản có nợ đáo hạn hẳn đang cảm thấy nước đã đến chân mình.