Cho thuê trung tâm thương mại: Miếng bánh không dễ xơi

Theo đại diện CBRE Việt Nam, chợ Hàng Da đã hoàn thành việc cho thuê dài hạn các gian hàng tại đây. Với Pico Mall - dự định sẽ khai trương vào tháng 4/2011 - 70% diện tích đã được đặt thuê trước. Bên cạnh sự ra đời của các trung tâm mới, các trung tâm thương mại cũ như Vincom hay Tràng Tiền Plaza cũng đã và sẽ tiến hành nâng cấp, sửa chữa để đáp ứng hơn nữa nhu cầu của khách hàng. Như vậy có thể thấy, sẽ có thêm một lượng cung lớn các địa điểm kinh doanh mặt hàng bán lẻ được tung ra thị trường trong thời gian tới. Trong khi đó, một số trung tâm thương mại mở ra trước đó hiện vẫn đang gặp khó khăn về nguồn khách thuê. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc cạnh tranh giành khách thuê trong lĩnh vực này sẽ ngày càng gay gắt hơn. Và điều đó đã khiến chủ đầu tư các dự án mặt bằng bán lẻ đi sau tỏ ra thận trọng hơn khi tiếp cận thị trường.

Khi đại gia xuống giá

Hiện diện ngay giữa vùng đất vàng của phía Tây Hà Nội, Grand Plaza được biết đến là một trung tâm thương mại 5 sao đẳng cấp bậc nhất ở Hà Nội. Giới chuyên môn đánh giá đây là địa điểm lý tưởng để các nhà bán lẻ quảng bá thương hiệu và tiếp cận với các khách hàng tiềm năng là các cư dân, nhân viên văn phòng cũng như khách du lịch, người nước ngoài sinh sống và làm việc tại các khu dân cư như The Manor, Trung Hòa-Nhân Chính hay các dự án căn hộ, văn phòng và khách sạn cao cấp trong quần thể đang được xây dựng như Keangnam Hanoi Landmark Tower, CEO Tower, JW Marriott Hotel... Mức giá cho thuê được doanh nghiệp này niêm yết ở mức dao động từ 30-80USD/m2/tháng. Đây được đánh giá là mức giá rất cạnh tranh so với các trung tâm thương mại khác ở nội đô TP. Hà Nội.

Tuy nhiên, sau một thời gian đi vào hoạt động, đại diện của Grand Plaza cũng phải thừa nhận rằng, tỷ lệ phủ đầy của trung tâm thương mại này chưa thực sự tốt như ở Parkson hay Vincom. Tình hình cũng không có gì khả quan hơn ở The Garden, một trung tâm thương mại đẳng cấp ra đời cách đây 2 năm. Dạo một vòng quanh khu trung tâm thương mại này, người ta dễ dàng nhận ra vẫn còn nhiều vị trí trống, lượng khách đến mua cũng chưa thực sự nhiều. Câu hỏi đặt ra lúc này là: tại sao những trung tâm thương mại có vị trí đẹp, được đầu tư lớn như vậy mà khách hàng lại chưa thực sự mặn mà? Dưới góc nhìn của một nhà bán lẻ, Tiến sĩ Đinh Thị Mỹ Loan, Tổng thư ký Hiệp hội các nhà bán lẻ Việt Nam cho rằng, hầu hết các nhà bán lẻ của Việt Nam đều là nhỏ và vừa. Các thương hiệu đẳng cấp có thể “lọt vào mắt xanh”, đáp ứng đủ yêu cầu của các trung tâm thương mại đẳng cấp như Grand Plaza hay The Garden chủ yếu là các thương hiệu nước ngoài. Chính vì lẽ đó mà số lượng các nhà bán lẻ có thể vào được các trung tâm thương mại lớn này hiện tại là không nhiều.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành Công ty TNHH CBRE Việt Nam lại cho rằng, đó là do những nhà đầu tư này đã hơi vội vàng, chưa có những nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường cũng như phân khúc khách hàng. “Mặc dù có giá cao nhưng những trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm vẫn là địa điểm lựa chọn số 1 đối với các thương hiệu nổi tiếng, bởi đây là nơi có lượng khách hàng tiêu thụ lớn hơn rất nhiều so với khu ngoại ô trong thời điểm hiện tại. Chính vì lẽ đó mà các trung tâm mua sắm ngoài khu vực trung tâm cần phải có tầm nhìn dài hạn và tích cực hơn nữa trong các chiến lược quảng bá và cho thuê”, ông Richard Leech nhấn mạnh.

Và để giải quyết bài toán đó, những ngày đầu tháng 3 vừa qua, Grand Plaza đã quyết định giảm giá tới 50% cho khách thuê gian hàng trong năm thứ 1, 40% trong năm thứ 2 và 30% trong năm thứ 3. Ông Nguyễn Đình Chung, Giám đốc Marketing của Grand Plaza cho biết, đây là một bước đi mới trong chiến lược tiếp thị của đơn vị này. Mục đích của chương trình giảm giá không gì khác là nhằm thu hút khách thuê. Mặc dù giảm về giá nhưng đơn vị này vẫn giữ nguyên tiêu chuẩn ban đầu là chỉ có những thương hiệu đẳng cấp mới được “gia nhập” vào Grand Plaza. Quy trình xét duyệt để một thương hiệu có thể có được một gian hàng trong Grand Plaza rất nghiêm ngặt và mất chừng khoảng 1 tháng. Và theo ông Chung thì đây cũng là một nguyên nhân khiến cho khách hàng chưa kịp vào Grand Plaza…?

Và bài toán cho người đi sau

Thị trường bán lẻ Việt Nam được dự báo vẫn sẽ sôi động trong năm 2011. Trong thời gian tới, nhiều trung tâm thương mại sẽ tiếp tục ra đời và đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các trung tâm thương mại ra đời sau liệu có rút ra được những bài học từ các trung tâm thương mại đi trước như The Garden hay Grand Plaza?

Mới đây nhất, Công ty cổ phần Savico Hà Nội đã giới thiệu dự án Savico MegaMall. Theo lời giới thiệu của chủ đầu tư thì đây là trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam được xây dựng theo mô hình của Bắc Mỹ tại quận Long Biên và sẽ đi vào hoạt động cuối năm nay. Phải nói Savico MegaMall có vị trí tương đối đắc địa: nằm trên trục giao thông Nguyễn Văn Linh, chỉ cách Hồ Hoàn Kiếm 5km và là điểm kết nối giữa trung tâm Hà Nội với các khu vực kinh tế năng động nhất miền Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng… Việc kết nối trung tâm thương mại này với các quận huyện còn lại của Hà Nội như Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Thanh Trì bằng cầu Vĩnh Tuy và cầu Thanh Trì cũng rất dễ dàng. Ông Richard Leech nhận định, với vị trí của Savico Mega Mall thì việc gọi khách hàng vào thuê không khó. Tuy vậy, làm thế nào để giữ được khách lại là chuyện không dễ. Với tư cách là đại lý bán lẻ độc quyền của Savico MegaMall, ông Richard Leech khẳng định sẽ hỗ trợ về giá cho khách thuê bằng việc đưa ra mức giá hấp dẫn ngay từ ban đầu. “Điều này hoàn toàn khác với các trung tâm thương mại trước đó là thường đưa ra giá cao lúc đầu, sau không có khách thuê mới giảm giá”, ông này cho biết.

Từ phía chủ đầu tư, ông Phạm Mạnh Cường, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Savico Hà Nội cũng khẳng định, Savico MegaMall không phải là một dự án được triển khai vội vàng mà chủ đầu tư đã có tính toán kỹ lưỡng, bởi trước mắt là nhằm phục vụ cho nhu cầu mua sắm của hơn 100.000 người dân sống tại quận Long Biên. Phía đơn vị này cũng đã tính tới việc sẽ lập những tuyến xe buýt riêng hỗ trợ khách đến trung tâm giống như Melinh Plaza đã làm, nếu cần thiết…

Rõ ràng là những nhà đầu tư đi sau như Savico đã có những phương án chuẩn bị rất kỹ càng để thu hút khách hàng đến với trung tâm mua sắm của mình. Tuy nhiên, trả lời báo giới, một đại diện của Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank cũng dự báo các nhà bán lẻ ngày càng đòi hỏi nhiều hơn, đưa ra yêu cầu cao hơn về vị trí, cách thiết kế gian hàng, mức thuê phản ánh mức độ kinh doanh mà vị trí mang lại. Do đó việc tiếp cận sâu hơn nữa để nắm bắt thị hiếu khách hàng trong từng giai đoạn cũng là điều mà các nhà kinh doanh mặt bằng bán lẻ không nên chủ quan, lơ là.