Xu hướng đầu tư bất động sản tại châu Á nửa cuối năm 2022

Sự trỗi dậy của các lĩnh vực bất động sản lâu đời như khách sạn và hậu cần, cùng với sự quan tâm ngày càng tăng đối với các loại hình thay thế như nhà chung cư và không gian làm việc chung (co-working), đang thúc đẩy sự đổi mới trong xu hướng đầu tư. Trong khi Úc và Nhật Bản tiếp tục thu hút sự chú ý, các thị trường đang phát triển ở Singapore và Đông Nam Á đang mở ra cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư nước ngoài. Về dài hạn, thị trường bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương sẽ hưởng lợi nhờ tăng trưởng kinh tế bền vững, mức độ giàu có tăng lên và chi tiêu của người tiêu dùng.

Các xu hướng mới nổi

Về thị trường, ngoài Singapore, ngày càng có nhiều sự quan tâm đến Đông Nam Á, đặc biệt là đối với các bất động sản công nghiệp-hậu cần khi các công ty tìm cách đa dạng hóa chuỗi sản xuất và cung ứng của họ ở châu Á ngoài Trung Quốc.

Về lĩnh vực, khách sạn đang trở lại mạnh mẽ sau hơn hai năm Covid-19 xuất hiện. Úc và Singapore đã thu hút nhiều nguồn vốn hơn do cách đối phó hiệu quả và phục hồi nhanh sau đại dịch.

Nhìn chung, các thành phố châu Á đang là thỏi nam châm thu hút lượng người di cư đến các đô thị lớn nhờ tiềm năng về giáo dục và việc làm. Trong đó, Nhật Bản và Hàn Quốc tiếp tục thu hút sự chú ý trong lĩnh vực nhà ở đa gia đình khi giá nhà đất tăng cao. Đặc biệt, Hàn Quốc vẫn hấp dẫn vì ít hạn chế đối với đầu tư nước ngoài vào bất động sản thương mại và nhà ở

Trong bối cảnh nhiều biến động về kinh tế - chính trị và siêu lạm phát, việc đầu tư vào cải tạo các bất động sản cũ ở vị trí tốt ngày càng tăng lên do lợi tức hấp dẫn hơn, bao gồm chuyển đổi công năng, nâng cấp hiệu quả hoạt động như chăm sóc sức khỏe, tiết kiệm năng lượng và ứng dụng công nghệ vào vận hành tòa nhà.

Khác biệt khi đầu tư bất động sản tại châu Á

Châu Á là một môi trường đầy thách thức và phức tạp đối với các nhà đầu tư bất động sản đến từ châu Âu và Hoa Kỳ do những khác biệt lớn về thuế, luật pháp, chính trị, quy định và một số vấn đề khác. Nhân khẩu học đa dạng với nhiều ngôn ngữ và văn hóa cũng tạo ra các thách thức. Ví dụ, Trung Quốc có hơn 20 tỉnh, mỗi tỉnh có các chính sách, thông lệ và quy trình riêng về đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, các vấn đề về tiền tệ tại châu Á cũng khiến nhà đầu tư phải quản lý nguồn vốn và dòng tiền bằng các loại tiền tệ khác nhau và thận trọng với rủi ro ngoại hối. Do vậy, các nhà đầu tư thường liên doanh với các đối tác có kinh nghiệm, những đối tác quen thuộc với thị trường địa phương để tiếp cận các cơ hội đầu tư và vận hành tài sản sau khi mua lại.

Cơ cấu đầu tư xuyên biên giới ở châu Á cũng có xu hướng phức tạp hơn và nhiều tầng lớp hơn. Với mạng lưới hiệp định thuế rộng khắp, Singapore là một quốc gia lý tưởng để thành lập các quỹ hoặc các công ty mẹ đầu tư vào châu Á hoặc bên ngoài khu vực. Các quốc gia khác nhau cũng có các cấu trúc hiệu quả về thuế trong nước dành riêng cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng chúng thường đi kèm với các quy định khá nghiêm ngặt.

Các loại hình bất động sản triển vọng

Dịch vụ khách sạn, hậu cần, không gian văn phòng thương mại, trung tâm dữ liệu và nhà ở đa gia đình (chung cư) là những loại hình hấp dẫn. Khi các nền kinh tế phục hồi sau đại dịch, những thay đổi trong thói quen làm việc, bao gồm gia tăng làm việc từ xa, đã tạo ra cơ hội cũng như thách thức. Việc chuyển hướng ra khỏi các khu thương mại tập trung hoặc khu vực trung tâm đang tạo ra các thị trường thứ cấp hấp dẫn để cung cấp các không gian làm việc có mức giá hợp lý hơn và ở vị trí gần nhà nhân viên hơn. Ngược lại, các khu trung tâm tài chính lâu đời hơn ở các quốc gia như Singapore đang buộc phải tự đổi mới để tồn tại và thích nghi. Bên cạnh đó, các lĩnh vực bất động ản thay thế như kho tự lưu trữ và bất động sản chăm sóc sức khỏe cũng đang ngày càng cho thấy tiềm năng.

Nhà đầu tư cũng cần đảm bảo các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) để đảm bảo phát triển các công trình xanh theo mục tiêu của chính phủ, nhà đầu tư và cả khách hàng, đồng thời duy trì quản trị minh bạch và các cam kết phát triển xã hội như nhà ở giá rẻ.

Điểm đến đầu tư của khu vực

Úc và Singapore đang trở thành những thỏi nam châm thu hút dòng vốn nhờ phản ứng hiệu quả trước đại dịch và các chính sách thúc đẩy phục hồi kinh tế.

Các quỹ đầu tư tín thác bất động sản của Singapore (S-REIT) đã ra đời được 20 năm và Singapore hiện được coi là trung tâm toàn cầu của các quỹ REIT. Hiện tại có hơn 40 quỹ REIT và các quỹ tín thác bất động sản được niêm yết trên sàn giao dịch Singapore, với giá trị vốn hóa thị trường khoảng 80 tỷ USD. Thị trường S-REIT có tầm ảnh hưởng quốc tế mạnh mẽ, vì hầu hết các quỹ này đã đa dạng hóa danh mục đầu tư tại nhiều thị trường khác ở cả trong và ngoài châu Á. Thậm chí, nhiều quỹ REIT bao gồm toàn bộ bất động sản ở châu Âu hoặc Mỹ cũng được niêm yết tại Singapore.

Úc và Nhật Bản là những thị trường truyền thống quan trọng và lâu năm đối với các nhà đầu tư Hoa Kỳ và EU. Úc đang cho thấy những dấu hiệu tích cực về sự phục hồi kinh tế sau khi nới lỏng các hạn chế. Mặc dù khởi đầu chậm chạp vào năm 2022, nền kinh tế Nhật Bản dự kiến ​​sẽ đạt được động lực sau khi suy thoái vào năm 2021.

Ngoài ra, nền kinh tế Thái Lan đang phục hồi sau đại dịch. Du lịch đang dần mở cửa và dự kiến ​​sẽ phát triển khi các hạn chế giảm bớt và tỷ lệ tiêm chủng cao hơn. Đây có thể là một thị trường rất hứa hẹn cho các nhà đầu tư bất động sản toàn cầu.

Trong khi đó, thị trường bất động sản nhà ở và thương mại tại Việt Nam tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây và tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn đối với cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Với những yếu tố thuận lợi như chính trị ổn định, nền kinh tế dự báo khả quan, vốn đầu tư nước ngoài tăng, dân số đông, sức mua tăng và việc ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ có nhiều triển vọng phát triển. Theo Savills, bất động sản nhà ở tại Việt Nam vẫn là một trong những thị trường phát triển nhanh nhất Đông Nam Á bất chấp đại dịch đã khiến nhiều hoạt động kinh tế bị đình trệ.