“Xẻ thịt” quỹ bảo trì: Kỳ 1: Nguồn cơn của tranh chấp chung cư

Chiếm dụng quỹ bảo trì

Báo cáo của Bộ xây dựng đã “bêu tên” hàng loạt các chung cư có vi phạm liên quan đến quỹ bảo trì. Tại Hà Nội có chung cư Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương, 310 Minh Khai, Hồ Gươm Plaza... Còn tại TP.HCM có dự án Hoàng Anh River View, chung cư Khánh Hội 2, chung cư The Morning Star, chung cư Investco-Babylon, New Sài Gòn…

Tiêu biểu trong vi phạm về quỹ bảo trì phải kể đến chung cư Star City 81 Lê Văn Lương của chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tập đoàn Đại Dương (OCB) và Công ty cổ phần đầu tư và thương mại Vneco. Theo đó, cư dân của tòa nhà này đã được bàn giao nhà và chuyển về đây sinh sống từ năm 2014. Ban quản trị chung cư Starcity được bầu ra tại Hội nghị nhà chung cư lần đầu vào tháng 9/2017, nhưng cho đến đầu năm 2018, khi Ban quản trị có văn bản gửi chủ đầu tư đề nghị bàn giao quỹ bảo trì thì chủ đầu tư không có hồi âm.

Trước những mâu thuẫn gay gắt giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan đến quỹ bảo trì và nhiều vấn đề khác về chất lượng chung cư và hồ sơ pháp lý, Sở Xây dựng Hà Nội đã cử đoàn kiểm tra xuống làm việc, kiểm tra tại dự án.

Chủ đầu tư Chung cư Star City 81 Lê Văn Lương bị cư dân tố "ém" quỹ bảo trì. Ảnh: Internet

Kết quả kiểm tra cho thấy, chủ đầu tư không quản lý quỹ bảo trì theo quy định. Tính đến thời điểm bị kiểm tra, chủ đầu tư mới bàn giao 2,455 tỉ đồng trên tổng số 30 tỉ đồng phải bàn giao cho ban quản trị.

Nhiều tòa nhà khác tại Hà Nội cũng đang dở khóc dở mếu vì không đòi được quỹ bảo trì. Đơn cử như tại chung cư Hồ Gươm Plaza (Mỗ Lao, Hà Đông). Hàng trăm cư dân sinh sống tại tòa nhà này đã phải nhiều lần căng băng rôn đòi chủ đầu tư là Công ty May Hồ Gươm gần 20 tỉ đồng phí bảo trì. Mặc dù cơ quan chức năng cũng đã vào cuộc song cho đến nay, số tiền người dân nhận được vẫn rất nhỏ giọt.

Hay tại chung cư The Pride Hải Phát (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát làm chủ đầu tư, cư dân tại đây cũng phải căng băng rôn biểu tình vì quá bức xúc trước nhiều sai phạm của chủ đầu tư, đặc biệt là việc chủ đầu tư cố tình trì hoãn thành lập ban quản trị, dù họ đã chuyển về sinh sống được 3 năm. Người dân cho rằng, hành động này của chủ đầu tư là để cố tình chiếm dụng hoặc kéo dài thời gian sử dụng hàng chục tỉ đồng phí bảo trì.

Không chỉ riêng Hà Nội, tranh chấp chung cư liên quan đến quỹ bảo trì xảy ra tại nhiều địa phương trên cả nước. Tại Đà Nẵng, chung cư Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) Lakeview (hay còn gọi là chung cư cao cấp Bàu Thạch Gián) cũng bị tố “găm” quỹ bảo trì của cư dân. Ước tính phí bảo trì của tòa nhà này lên đến 12 tỉ đồng nhưng theo người dân, tính đến tháng 5/2018, ngoài 400 triệu đồng tạm ứng, chủ đầu tư chưa có bất kỳ động thái nào để bàn giao quỹ bảo trì.

Nguồn gốc của tranh chấp

Theo quy định, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng 2% phí bảo trì cho chủ đầu tư tạm quản lý. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao số tiền này sau khi ban quản trị chung cư được thành lập. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, chính số tiền này là nguồn gốc của các tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, giữa cư dân với chính ban quản trị tòa nhà.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho biết 2% trên tổng giá trị toàn căn hộ là số tiền khổng lồ, từ vài chục đến cả trăm tỉ đồng. Nếu không có số tiền này, thì có lẽ cuộc chiến chung cư không diễn ra đến mức gay gắt như hiện nay.

Quỹ bảo trì được cho là một trong những nguồn cơn của tranh chấp chung cư hiện nay. Ảnh: Cao Thùy.

Ông Đực lý giải, với số tiền này, chủ đầu tư khi “đói” vốn có thể “dùng tạm” cho việc kinh doanh, đầu tư bất động sản. Còn nếu rơi vào tay ban quản trị, dù có minh bạch cỡ nào cũng khó tránh khỏi bị “cám dỗ” bởi chỉ cần gửi ngân hàng, mỗi năm, họ cũng sẽ được trích thưởng 1 – 2% trên tổng số tiền hàng chục, hàng trăm tỉ đồng.

Do đó, cả chủ đầu tư và một số thành viên ban quản trị sẽ tìm mọi cách để trì hoãn việc bàn giao lại quỹ này, để hưởng lợi tối đa, dẫn đến tranh chấp.

Ở một khía cạnh khác, theo ông Đực, việc thu phí bảo trì 2% trên tổng giá trị toàn căn hộ là vô lý. “Giá bán căn hộ tuỳ thuộc vào thời điểm và vị trí của từng căn nên có thể chênh nhau đến 30%. Nếu cứ ấn định thu phí bằng 2% giá bán thì thiệt thòi cho người mua nhà giá cao, họ phải đóng phí bảo trì nhiều hơn những người khác dù căn hộ có cùng diện tích, như vậy không những “thiệt đơn” khi mua nhà mà còn “thiệt kép” khi đóng phí bảo trì”, ông Đực giải thích.

Ngoài ra, giá bán căn hộ tùy thuộc vào yếu tố xây dựng và đất đai. Do đó, ông Đực cho rằng nếu buộc phải thu 2% phí bảo trì thì phải tính trên giá trị xây dựng. Hoặc không, cần xóa bỏ khoản phí này.

Ông Nguyễn Thành Trung, chuyên gia Quản lý Tư vấn vận hành kỹ thuật tòa nhà - CBRE Hà Nội, cho rằng để xảy ra tranh chấp quỹ bảo trì là do chủ đầu tư, cư dân và ban quản trị không rõ ràng khi thành lập ban quản trị. Trong thời hạn phải thành lập ban quản trị theo quy định, nếu ban quản trị quyết liệt thì chủ đầu tư bắt buộc phải ban giao.

Trên thực tế, có nhiều tòa nhà hiện nay không dùng quỹ bảo trì, phần do chủ đầu tư chây ì bàn giao quỹ, song nhiều chung cư dù đã bàn giao cho ban quản trị nhưng quỹ này cũng không được sử dụng hiệu quả khiến tòa nhà bị xuống cấp, gây mất an toàn cho cư dân, cũng dẫn đến tranh chấp.

Ở góc độ pháp luật, luật sư Trần Đức Phương (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng, đối với hàng loạt vi phạm của nhiều chủ đầu tư về quỹ bảo trì tại chung cư, hiện có nhiều quy định pháp luật liên quan như Luật Nhà ở 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP (Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì), Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 để xử phạt vi phạm hành chính. Theo đó, sẽ phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 150 triệu đồng đối với chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Biện pháp khắc phục hậu quả là buộc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì theo quy định.

Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư vi phạm tồn tại kéo dài đến nay là kết quả của việc xảy ra vi phạm từ thời gian trước đây khi chưa áp dụng các quy định pháp luật mới. Thậm chí là có cả những bất cập của pháp luật hiện nay (Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 139/2017/NĐ-CP).

Ở quan điểm cá nhân, luật sư Phượng cho rằng, cơ chế hiện nay vẫn chưa phù hợp vì mang tính hành chính hóa (UBND tỉnh cưỡng chế thu hồi) thay vì để đưa sang cơ chế tài phán của tòa vừa đảm bảo không can thiệp quan hệ dân sự, vừa đảm bảo tính cưỡng chế quyền lực Nhà nước mạnh mẽ hơn (cơ quan thi hành án dân sự). Yếu tố hành chính hóa chỉ nên dừng lại ở việc phạt vi phạm hành chính và các biện pháp về xét duyệt thu hồi, không giao làm chủ đầu tư ở các dự án khác.

Một chung cư được sử dụng nhiều năm, tùy theo hoàn cảnh có thể sẽ phát sinh nhiều lần thu phí bảo trì và các khoản khác như tiền đầu tư nâng cấp hay xây dựng mới, tiền phí bảo hiểm,… nhưng hiện nay các văn bản pháp luật còn bỏ ngỏ, hiện mới chỉ tập trung quy định cho lần thu đầu tiên của quỹ bảo trì nhưng vẫn chưa dẹp được các vi phạm. “Có thể thấy, các quy định hiện nay vẫn thiếu tính đồng bộ, thống nhất xuyên suốt trong quá trình sử dụng nhà chung cư”, luật sư Phượng nhấn mạnh.