Diễn biến mới tại thị trường nhà ở Hà Nội, hé lộ chu kỳ tăng trưởng

Dự báo giai đoạn 2026 trở đi mới là thời điểm nguồn cung căn hộ bứt phá rõ rệt

Trong quý 3, Hà Nội có khoảng 6.300 căn hộ mới được tung ra thị trường, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Số căn bán được đạt tới 7.300 căn, tăng đồng thời cả theo quý và theo năm.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới lên tới hơn 80%, cao vượt trội so với trung bình toàn thị trường (khoảng 64%). Theo Savills, điều này phản ánh xu hướng người mua ngày càng ưu tiên dự án mới, sở hữu vị trí đẹp, pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và chính sách thanh toán linh hoạt.

“Các dự án mới thường được đầu tư bài bản từ quy hoạch, tiện ích cho tới thiết kế, nên nhanh chóng chiếm ưu thế trong tâm lý người mua. Đây là tín hiệu rất tích cực cho thấy nhu cầu thực và dòng tiền đầu tư vẫn đang hiện hữu mạnh mẽ”, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội nhận định.

Phân khúc hạng A dẫn dắt cuộc đua

Phần lớn dự án mở bán trong quý 3 vẫn tập trung ở phân khúc hạng A. Các dự án này đều nằm ở vị trí đắc địa, hạ tầng kết nối hoàn thiện, kéo theo mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao, trung bình trên 100 triệu đồng/m2.

Nghiên cứu sơ bộ của Savills cho thấy các dự án được phê duyệt ngoài các đại đô thị lớn, thời gian gần đây đã có những tín hiệu tích cực, với số lượng căn hộ bán ra tăng rõ rệt so với giai đoạn trước.

Theo bà Hằng, phân khúc căn hộ hạng A và hạng B vẫn ghi nhận thanh khoản tốt, nhờ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư dài hạn. Tỷ lệ hấp thụ đạt tới 81% là minh chứng rõ nhất cho sức khỏe thị trường, cho thấy nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn duy trì ổn định.

Savills cũng ghi nhận xu hướng tăng lượng giao dịch tại các dự án ngoài đại đô thị lớn – nơi từng “nguội lạnh” suốt giai đoạn 2023–2024. Nhiều dự án được phê duyệt mới đang cho thấy tín hiệu thanh khoản cải thiện đáng kể, báo hiệu thị trường đang dần lấy lại sự tự tin. Nếu tính chung cả thị trường, bao gồm hàng tồn kho, tỷ lệ hấp thụ cũng đạt khoảng 64%, thể hiện xu hướng phục hồi rõ rệt.

Theo bà Hằng, phân khúc căn hộ hạng A và hạng B vẫn ghi nhận thanh khoản tốt, nhờ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư dài hạn.

Nguồn cung mới dồi dào hơn từ 2026

Chuyên gia Savills dự báo quý 4/2025 Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 8.900 căn hộ mới, phần lớn thuộc phân khúc hạng B. Tuy nhiên, giai đoạn 2026 trở đi mới là thời điểm nguồn cung bứt phá rõ rệt, khi hàng loạt dự án được khơi thông pháp lý và hoàn tất chuẩn bị đầu tư.

Ở phân khúc nhà ở bình dân (hạng C), tình trạng mất cân đối nguồn cung dự kiến cũng sớm được cải thiện. Chính quyền thành phố đang đẩy mạnh xét duyệt, thí điểm các dự án nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội, đồng thời tập trung đầu tư mạnh vào hạ tầng kết nối, giúp mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực cho khu vực trung tâm.

Một số dự án quy mô lớn tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thường Tín... đã hoàn tất thủ tục pháp lý, chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường trong năm tới.

>> Xem thêm Việt Nam chuẩn bị bước vào chu kỳ tăng trưởng chưa từng có của bất động sản

Theo Savills, các sản phẩm có diện tích nhỏ, 1-2 phòng ngủ, hoặc các dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn là nhóm hút khách nhất. Những yếu tố như pháp lý đầy đủ, tiến độ xây dựng đảm bảo, tiện ích đa dạng và khả năng cho thuê tốt tiếp tục là tiêu chí hàng đầu trong quyết định mua nhà.

Bên cạnh đó, Hà Nội đang triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội và nhà ở công nhân - hướng đi được kỳ vọng giúp giảm áp lực giá nhà và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, vốn là phân khúc “khát hàng” nhiều năm qua.

Giới quan sát thị trường cho rằng, thị trường Hà Nội đang bước vào giai đoạn phục hồi vững chắc hơn, với sự dịch chuyển rõ rệt sang các sản phẩm thực chất, đáp ứng đúng nhu cầu ở và đầu tư. Nếu các chính sách hỗ trợ, cải cách thủ tục tiếp tục được duy trì, có thể kỳ vọng một chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản Thủ đô từ 2026 trở đi.