Vốn “khủng”, nhiều dự án vẫn long đong

Tại thị trường Hà Nội, Hàn Quốc là một tên tuổi lớn với nhiều dự án bất động sản. Song cũng có những “ông lớn” ở xứ sở kim chi này dính tới những tai tiếng về chậm tiến độ, dự án “đắp chiếu” nhiều năm do thiếu vốn, có nơi thì bị khách hàng khiếu nại triền miên.

Đơn cử như dự án Deawoo Cleve (Văn Phú, Hà Đông), nay được đổi tên thành dự án khu biệt thự liền kề La Casta và khu căn hộ K-Park.

Theo Giấy chứng nhận đầu tư được cấp lần đầu năm 2009, dự án Daewoo Cleve do Công ty TNHH Hibrand làm chủ đầu tư với tổng vốn lên đến 421,5 triệu USD. Dự án có quy mô 15 tòa tháp, cung cấp cho thị trường khoảng 4.500 căn hộ cao cấp. Ở thời điểm năm 2010,Daewoo Cleve được xem là dự án có quy mô căn hộ lớn nhất tại Hà Nội. Giá bán căn hộ tại thời điểm đó khoảng 31 triệu đồng/m2.

Dự án được khởi công xây dựng đầu năm 2010. Theo kế hoạch ban đầu, tòa CT2A và CT2B của dự án có quy mô 36 tầng, dự kiến sẽ hoàn thành và bàn giao căn hộ vào cuối tháng 3-2014. Toàn bộ dự án sẽ hoàn thiện vào năm 2018.

Hai toà chung cư đầu tiên vẫn gần như "bất động".

Tuy nhiên, đến năm 2012 khi đang xây đến tầng 6 thì hoạt động thi công xây dựng phải dừng lại. Nguyên nhân được cho là do chọn thời điểm bán hàng không đúng “điểm rơi” thị trường khiến thanh khoản tụt dốc, ngân hàng thắt chặt vốn vay đối với bất động sản, chủ đầu tư không có đủ vốn để triển khai 2 tòa chung cư đầu tiên nên phải "đắp chiếu" dự án suốt nhiều năm, dù đã bán nhiều căn hộ cho khách hàng Hà Nội.

Khi thị trường bất động sản Hà Nội bắt đầu hồi phục từ cuối năm 2014 và sôi động trong năm 2015 - 2016, nhiều dự án mới được triển khai, nhiều dự án “chết” cũng được tái sinh, nhưng Daewoo Cleve vẫn “say giấc”.

Theo khảo sát của CafeLand, thời điểm hiện tại, hai tòa chung cư CT2A và CT2B vẫn "án binh bất động". Nói đúng hơn, mặc dù có dấu hiệu thi công trở lại nhưng tiến độ vẫn còn ì ạch, gần như không thay đổi so với thời điểm “đắp chiếu”.

3 toà tháp mới được sắp hoàn thiện bên cạnh 2 toà chung cư đầu tiên.

Bên cạnh 2 toà chung cư đầu tiên, Công ty TNHH HiBrand Việt Nam đã triển khai 3 tòa tháp mới, đang trong giai đoạn hoàn thiện, và đã được chào bán ra ngoài thị trường.

Tuy nhiên, để triển khai được 3 tòa tháp này, chủ đầu tư Hàn Quốc này đã phải hợp tác với CenInvest, một công ty bất động sản Việt Nam, thuộc Cen Group. Việc hợp tác đầu tư phát triển dự án giữa hai đơn vị diễn ra vào tháng 5-2017.

Khu biệt thự hiện đã được sơn phủ, lắp cửa sổ, ban công. Tuyến đường 16-5 dẫn từ Lê Trọng Tấn (đoạn 66m có đường gom) vào dự án đã được hoàn thiện, 2 bên vỉa hè đã được lát gạch.

Một dự án cũng được nhắc tên nhiều năm do chậm tiến độ là khu chung cư quốc tế Booyuong Vina (Mỗ Lao, Hà Đông) do Công ty TNHH BooYuong Việt Nam làm chủ đầu tư.

Dự án bao gồm 6 lô đất vuông vắn, ký hiệu từ CT2 đến CT7, giữa trung tâm dự án khu đô thị Mỗ Lao (quận Hà Đông, Hà Nội), với tổng diện tích 4,3 ha, quy mô vốn đầu tư 171 triệu USD.

Dự án được cấp phép từ năm 2006, có đất sạch và được khởi công từ năm 2007, dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2010, với 6 tòa chung cư cao 30 tầng. Thế nhưng sự không dứt khoát trong chiến lược đầu tư của Booyoung Vina đã khiến dự án này phải “đắp chiếu” suốt 8 năm.

Từ năm 2007 đến 2013, Công ty TNHH Booyoung Việt Nam đã nhiều lần có văn bản đề nghị thay đổi chủ đầu tư cũng như xin điều chỉnh quy hoạch dự án, khiến người mua nghi ngờ về khả năng triển khai xây dựng của chủ đầu tư và quay lưng với dự án này.

2 trong 6 toà chung cư về cơ bản hoàn thiện.

Các lô đất khác chưa có dấu hiệu thi công.

Tháng 7-2011, Công ty TNHH Booyoung Việt Nam đã tái khởi động dự án một lần nữa, nhưng cũng không thành công. Dự án tiếp tục “bất động” hơn 4 năm. Đến tháng 9-2015, chủ đầu tư tiếp tục tiến hành thi công xây dựng dự án trên các lô đất ký hiệu CT-07 và CT-06.

Theo quan sát của CafeLand, hiện nay, mới chỉ có 2 trong 6 tòa chung cư về cơ bản hoàn thiện. Các lô đất khác chưa có dấu hiệu thi công, cỏ mọc um tùm.

Một trong những dự án nhà ở của nhà đầu tư Hàn Quốc đã hoàn thiện là Hyundai Hillstate (quận Hà Đông) do Công ty TNHH Hyundai RNC Hà Tây, một công ty 100% vốn Hàn Quốc làm chủ đầu tư.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai và đưa vào sử dụng, dự án này cũng bị cư dân khiếu nại nhiều lần về chất lượng công trình và các tranh chấp về phí quản lý nhà chung cư. Bên cạnh đó, dự án cũng bị khách hàng tố chậm bàn giao nhà, sai thiết kế và bị kiện vì đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà với khách hàng.

Một dự án khác cũng do nhà đầu tư Hàn Quốc thực hiện tại Hà Nội là khu đô thị Star Lake có diện tích 1,86 triệu m2. Công ty TNHH Phát triển THT với 100% vốn Hàn Quốc, công ty con của Daewoo E&C, hiện là chủ đầu tư của dự án này.

Đây là siêu dự án bất động sản tỉ đô đầu tiên của người Hàn tại Việt Nam, được phê duyệt vào tháng 4-2008. Dự án có số vốn đầu tư khoảng 314 triệu USD, nằm trên địa giới hành chính của phường Xuân La (quận Tây Hồ), Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy), xã Xuân Đỉnh và Cổ Nhuế (huyện Từ Liêm). Star Lake được kỳ vọng sẽ là khu đô thị hiện đại hàng đầu Hà Nội.

Sau thành công của một số dự án tại Hà Nội như khu công nghiệp Sài Đồng, khách sạn bên công viên Thủ Lệ, Tập đoàn Daewoo đã đầu tư nghiên cứu, đề xuất với Hà Nội bản quy hoạch thành phố mới quy mô 7.500 ha, tiếp nhận 1 triệu dân vào năm 2040.

Tuy nhiên, thời điểm đề xuất dự án, thu nhập mỗi người Việt Nam hơn 500 USD trong khi kinh phí thực hiện dự án ước tính 30-40 tỉ USD. Đây cũng là thời điểm châu Á rơi vào khủng hoảng tài chính, bản thân Tập đoàn Daewoo cũng gặp rắc rối nên dự án cho dù được phê duyệt nhưng không thực hiện mà ghép nội dung của nó vào bản quy hoạch Hà Nội.

Sau một loạt những khó khăn, một phần của kế hoạch Bắc Hà Nội vẫn đang được phát triển bởi Daewoo E&C với dự án Starlake City. Theo kế hoạch, dự án sẽ động thổ vào dịp đại lễ Thăng Long - Hà Nội 2010. Nhưng sự thực là tới năm 2012 dự án mới được khởi động và đầu năm 2014 mới chính thức khởi công xây dựng.

Theo quan sát của CafeLand, sau gần 10 năm, các tuyến đường chạy dọc khu dự án đã được hình thành. Hệ thống cây xanh đã được chủ đầu tư trồng từ khá lâu. Hệ thống thiết bị chiếu sáng và đèn báo hiệu giao thông đã được lắp đặt tương đối đầy đủ. Tuy nhiên, hiện nhiều lô đất của dự án vẫn để trống, cỏ mọc um tùm.

Dự kiến đến năm 2020 khu đô thị này mới hoàn thành. Được biết, một trong những nguyên nhân chậm tiến độ của dự án là do việc giải phóng mặt bằng gặp khó khăn.

Một dự án quy mô nữa phải kể đến toà nhà Keangnam Landmark Tower. Ngoài 2 tòa tháp căn hộ cao 48 tầng, dự án còn có khối đế 5 tầng làm trung tâm thương mại và tòa nhà 72 tầng được sử dụng làm văn phòng cho thuê (tầng 12-46), căn hộ dịch vụ cho thuê (tầng 48-60), khu khách sạn (62-70) và đài quan sát.

Xây dựng từ 2007 và hoàn thành 2012, với độ cao 336m, toà nhà này từng được xem là tòa nhà cao nhất Việt Nam, cao thứ 17 trên thế giới, đứng thứ 5 thế giới xét về tổng diện tích của một công trình kiến trúc đơn lẻ.

Thế nhưng, bên cạnh thành tích ấy thì toà nhà Keangnam Hanoi Landmark Tower gây “ấn tượng” hơn cả bởi những bê bối trong suốt quá trình khởi công xây dựng, cũng như hoàn thành dự án và đưa vào sử dụng cho đến nay.

Hanoi Keangnam Landmark Tower do tập đoàn Keangnam enterprisesLtd đầu tư, với tổng mức đầu tư khoảng 1 tỉ USD. Vị trí xây dựng tại lô E6 đường Phạm Hùng, khu đô thị mới Cầu Giấy, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, Hà Nội.

Năm 2009 - 2010, trong quá trình thi công, dự án đã để liên tiếp xảy ra các vụ tai nạn lao động nghiêm trọng làm 6 người chết và 3 người bị thương; xảy ra hỏa hoàn khi đang thi công vào 2010. Và cho đến khi hoàn thành, chủ đầu tư dự án lại bị cư dân kiện về phí dịch vụ.

Trong quá trình đưa vào hoạt động, các hạng mục văn phòng và trung tâm thương mại của dự án có tình hình kinh doanh bết bát. Giữa năm 2015 rộ lên tin đồn một số “đại gia” trong đó có Qatar Investment Authority muốn mua lại dự án này. Lúc đó, dự án được định giá khoảng 770 triệu USD.

Tuy nhiên, theo báo chí Hàn Quốc, AON Holdings thắng thế trong cuộc đua thâu tóm khoản nợ của Keangnam Enterprises với giá chỉ khoảng 380 triệu USD, tức là chưa bằng một nửa giá trị dự án.

Gặp không ít khó khăn trên thị trường còn có khu phức hợp Lotte Center, tọa lạc tại ngã ba Đào Tấn - Liễu Giai (quận Ba Đình, Hà Nội). Dự án được khởi công xây dựng vào năm 2009, khi thị trường bất động sản đang ở thời điểm “sôi động” với giá thuê mặt bằng bán lẻ ở mức 50 - 100 USD/m2/tháng. Nhưng khi dự án hoàn thành và khai trương thì giá thuê trung bình toàn thị trường bị sụt giảm mạnh, từ 100 USD/m2/tháng xuống còn 38,9 USD/m2/tháng.

Nguyên nhân được cho là dự án đưa vào hoạt động vào lúc thị trường chào đón hàng loạt cao ốc hỗn hợp với diện tích “khủng”. Điều này làm tăng áp lực lên giá thuê, cũng như diện tích văn phòng, trung tâm thương mại bỏ trống trên toàn thị trường khiến bài toán cạnh tranh của Lotte Center Hanoi trở nên khó khăn hơn.

Giám đốc tài chính Công ty cổ phần trung tâm thương mại Lotte Việt Nam dẫn báo cáo tài chính đã được kiểm toán cho biết, tính đến cuối năm 2017 lỗ lũy kế của Lotte Mart thời điểm đó gần 800 tỉ đồng; vốn chủ sở hữu là 1.600 tỉ đồng; doanh thu của Lotte Mart trong năm 2017 là 5.268 tỉ đồng.

Đại diện Lotte Việt Nam cho biết, dự kiến đến năm 2020, LotteMart sẽ bắt đầu có lợi nhuận tại thị trường Việt Nam.

Không thể phủ nhận, việc thu hút được lượng lớn vốn FDI mở ra nhiều cơ hội cho nền kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng; tạo việc làm và thu nhập ổn định cho một bộ phận không nhỏ lao động. Song nhìn lại thực tế các dự án FDI ở trên có thể thấy, không phải nhà đầu tư nước ngoài nào tham gia đầu tư tại Việt Nam cũng đủ tiềm năng và năng lực để phát triển dự án, và không phải dự án FDI nào cũng mang lại tác động tích cực.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, nhiều nhà đầu tư dự án có vốn đăng ký lớn nhưng chủ yếu giữ chỗ, không xây dựng sau khi đã được cấp phép một thời gian dài. Tình trạng này gây lãng phí tài nguyên đất, làm mất cơ hội của nhà đầu tư khác.

Bên cạnh đó, nếu vốn đầu tư FDI đổ quá nhiều vào bất động sản thì cũng cần xem xét. Đặc biệt, nếu dòng vốn chủ yếu chạy vào các sản phẩm bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng thì chỉ làm nóng thị trường, làm dư thừa nguồn cung ở phân khúc đó, chứ không tạo ra lực đẩy cho kinh tế, cho xã hội.

Do đó, các chuyên gia đề xuất, trước khi cấp phép đầu tư, xây dựng cho các dự án có vốn FDI, các cơ quan quản lý cần xem tính khả thi của dự án, kiểm tra năng lực tài chính, sức khỏe thương hiệu của các nhà đầu tư. Với các địa phương, không nên chỉ chăm chăm lo hút vốn mà quên mất các yếu tố này.