Giá thuê bất động sản công nghiệp Việt Nam tăng 70% sau 6 năm

Thông tin trên được đưa ra trong báo cáo Tọa độ Động lực Công nghiệp Toàn cầu 2025 của Cushman & Wakefield, ghi nhận ngành logistics và công nghiệp của hơn 120 thị trường trên toàn thế giới.

Giá thuê bất động sản Việt Nam dù tăng cao vẫn hấp dẫn

Cụ thể, giá thuê bất động sản công nghiệp trung bình tại Hà Nội khoảng 6 USD/ft2/năm (tương đương 5,3 USD/m2/tháng) và tại TP.HCM là 5 USD/ft2/năm (tương đương 4,9 USD/m2/tháng).

Tỷ lệ trưởng giá thuê bất động sản công nghiệp trong 1 năm tại quý 4/2024. Nguồn: Cushman & Wakefield

Theo Cushman & Wakefield, hoạt động logistics và sản xuất vẫn phụ thuộc đáng kể vào yếu tố con người. Nguồn lao động dồi dào và chi phí nhân công hợp lý là những yếu tố then chốt ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn địa điểm đặt cơ sở, cũng như chiến lược vận hành, từ việc xác định công đoạn nào cần thực hiện tại chỗ đến mức độ đầu tư vào tự động hóa.

Tại Việt Nam, chi phí lao động hiện chỉ bằng chưa đến 25% mức lương trung vị toàn cầu, đưa quốc gia này vào nhóm có chi phí nhân công thấp nhất khu vực châu Á Thái Bình Dương.

Bên cạnh đó, nhu cầu sử dụng điện trong các kho vận hiện đại ngày càng tăng – bao gồm hệ thống tự động hóa, quản lý thông minh, thiết bị xử lý vật liệu tiên tiến và xu hướng sử dụng xe điện.

Điều này khiến chi phí vận hành trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng trong bài toán đầu tư. Việt Nam tiếp tục ghi điểm khi chi phí điện cho sản xuất công nghiệp thuộc nhóm thấp nhất toàn cầu, chỉ cao hơn Indonesia và Nigeria.

“Sự kết hợp của ba yếu tố chi phí cốt lõi gồm lao động, điện năng và giá thuê bất động sản đã giúp Việt Nam trở thành một tọa độ đầu tư hấp dẫn trên bản đồ công nghiệp toàn cầu, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất và logistics", bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.

Bên cạnh lợi thế chi phí, Việt Nam còn hưởng lợi từ xu hướng “China+1” và chiến lược “nearshoring” –đưa sản xuất đến gần thị trường tiêu thụ hơn, đồng thời giảm phụ thuộc vào một khu vực địa lý duy nhất.

Theo bà Trang, các nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm quỹ đất, hợp tác với nhà phát triển nội địa hoặc thuê lại tài sản hiện hữu để nhanh chóng triển khai hoạt động. Để tối ưu hiệu quả sản xuất, tìm nguồn cung và phân phối hàng hóa đến người tiêu dùng, doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược bất động sản phù hợp, gắn liền với mục tiêu vận hành dài hạn.

Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, ông David Jackson cũng cùng chung nhận định, Việt Nam vẫn duy trì vị thế là điểm đến đầu tư hấp dẫn trong khu vực nhờ những lợi thế vượt trội về lực lượng lao động, chi phí sản xuất hợp lý, vị trí địa lý chiến lược và chính sách thu hút FDI hiệu quả.

Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, sự gia tăng gần đây của dòng vốn đầu tư vào các ngành công nghệ cao và bán dẫn cho thấy sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư công nghệ. Với cách tiếp cận linh hoạt của Chính phủ Việt Nam trong các quy định liên quan đến AI, cam kết về phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo nhằm thúc đẩy tiến bộ công nghệ bền vững, Việt Nam có thể vượt lên trước các trung tâm công nghệ truyền thống trong tương lai.

Vì sao giá thuê bất động sản công nghiệp tăng cao?

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong những năm gần đây, nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp tăng mạnh trong khi nguồn cung hạn chế đã đẩy giá thuê lên cao tại nhiều khu vực trên thế giới. Nhiều thị trường ghi nhận mức giá kỷ lục, thậm chí một số nơi đã chứng kiến giá thuê tăng hơn gấp đôi chỉ trong vòng 5 năm.

Một góc khu công nghệ cao TP.HCM. Ảnh: NV

Tính đến nay, giá thuê trung bình toàn cầu đã tăng khoảng 41% so với cuối năm 2019. Hoa Kỳ là quốc gia dẫn đầu xu hướng này, với mức tăng lên tới 57% trong cùng giai đoạn. Đặc biệt, khu vực Đông Bắc Hoa Kỳ (bao gồm các bang như New Jersey và Pennsylvania) ghi nhận mức tăng ấn tượng 84%, trong khi các vùng miền Nam và Trung Tây có mức tăng khiêm tốn hơn. Khu vực Bờ Tây từng tăng mạnh từ 2021 đến 2023, nhưng đến năm 2024 đã bắt đầu giảm do nhu cầu hạ nhiệt và tỷ lệ trống gia tăng.

Tại các thị trường khác ở Châu Mỹ, giá thuê biến động mạnh hơn giảm vào năm 2020, phục hồi từ 2021 đến 2023 và một số khu vực lại sụt giảm trở lại trong năm 2024.

Ở khu vực Châu Âu, Trung Đông và Châu Phi (EMEA), giá thuê cũng tăng đáng kể, hiện cao hơn trung bình 38% so với năm 2019. Các quốc gia như Anh, Cộng hòa Séc, Hà Lan và Na Uy ghi nhận mức tăng mạnh.

Riêng Thổ Nhĩ Kỳ chứng kiến mức tăng tới 90%, chủ yếu do lạm phát cao, đạt đỉnh 85,5% vào tháng 10/2022 và vẫn ở mức 38,1% vào tháng 3/2025.

Tại châu Á Thái Bình Dương, giá thuê trung bình tăng 25% so với năm 2019, nhưng có sự phân hóa rõ rệt giữa các thị trường. Úc và Việt Nam ghi nhận mức tăng trên 70%, trong khi Ấn Độ, Nhật Bản, Thái Lan và Trung Quốc đại lục gần như không có biến động đáng kể.

Trong ba năm tới, Cushman&Wakefield, trên phạm vi toàn cầu, các lĩnh vực như thương mại điện tử, phân phối bán lẻ và sản xuất công nghiệp tiếp tục đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp. Trong đó, ngành sản xuất vẫn giữ vai trò nền tảng và được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn dắt nhu cầu đối với bất động sản logistics và công nghiệp trong thời gian tới.

Trên quy mô toàn cầu, hơn một nửa số thị trường bất động sản logistics và công nghiệp được dự báo sẽ tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá thuê trong những năm tới. Khoảng một phần ba thị trường được kỳ vọng sẽ duy trì mức giá ổn định, trong khi chỉ 13% được dự đoán sẽ chứng kiến sự điều chỉnh giảm trong vòng 3 năm tới.