“Vẽ” nên những khu đô thị đẹp mà không có doanh nghiệp tham gia cũng bằng không

Phát biểu tại hội thảo, GS. TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE), nhận định trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn trên đà phát triển với nhu cầu của 100 triệu người đang hướng tới mục tiêu có thu nhập trung bình cao vào năm 2030.

Trong đó, khoảng 15% thuộc tầng lớp trung lưu nên nhu cầu nhà ở gia tăng nhanh chóng. Cùng với đó là nhu cầu xây dựng các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ.

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ cho rằng, trong câu chuyện quy hoạch TP.HCM, để phát huy hết tất cả những tiềm lực của thành phố, việc quan trọng nhất là quy hoạch sử dụng đất sẽ như thế nào.

Ông Thọ lấy Hà Nội làm ví dụ điển hình. Từ năm 1990, Hà Nội đã được quy hoạch với 30 khu vực đô thị vệ tinh xung quanh, đặc biệt khu vực Long Biên và bên kia sông Hồng, nhưng chỉ chỉ khi Vingroup gia nhập thì các khu vực vệ tinh mới hình thành.

Tương tự ở TP.HCM, việc vẽ lên quy hoạch và triển khai như thế nào phụ thuộc rất lớn vào việc thu hút dòng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài, thu hút dòng vốn của các doanh nghiệp và phải thu hút được dân cư về sinh sống thì các khu vực này mới hình thành đại đô thị được.

Cũng theo ông Thọ, với các đô thị lớn như TP.HCM, thách thức lớn nhất hiện nay là xác định giá đất, tiền thuê đất để doanh nghiệp tiên lượng trước năng lực chi trả của họ. Trong đó, ông Thọ nhấn mạnh vai trò của việc quy hoạch sử dụng đất phải đi vào thực tế, phải đáp ứng nhu cầu sử dụng, khả năng chi trả của doanh nghiệp và phải được hình thành một cách tự nhiên.

“Nếu không có doanh nghiệp tham gia vào thì các khu đô thị dù chúng ta có vẽ đẹp như thế nào cũng không thể phát triển được”, ông Thọ khẳng định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá việc phát triển các khu đô thị lớn được quy hoạch bài bản, đồng bộ do những nhà đầu tư có năng lực tài chính, quản lý sẽ làm thay đổi bộ mặt đô thị của TP HCM và các tỉnh lân cận.

Dù vậy, điểm hạn chế của đại đô thị do nằm ở mức giá thành. Chất lượng dự án càng lớn, suất đầu tư sẽ càng cao, giá thành càng tăng và giá bán càng cao. Do đó, các khu đô thị lớn luôn có mức giá cao so với khu vực đầu tư khác.

“Vì thế cần giải quyết hài hòa khi phát triển các đại đô thị, cần có khu vực phát triển những dự án vừa túi tiền. Luật Nhà ở quy định, với dự án quy mô 10 ha trở lên, cần dành 20% quỹ đất phát triển dự án nhà ở xã hội, nhưng chúng ta thiếu cơ chế thực hiện. Do đó, ở các dự án khu đô thị hiện đại, hầu hết là người có tiền mới mua được”, ông Châu nêu vấn đề.

Cần sự tham gia của hai phía

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Việt Nam có tiềm lực kinh tế tăng trưởng tốt, dự kiến đến 2030 thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam là 4.500 USD/người. Khi thu nhập tăng, nhu cầu cuộc sống cũng sẽ thay đổi về không gian xanh, khép kín, đẳng cấp… Quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng là những điều kiện thuận lợi cho các khu đô thị phát triển.

Thế nhưng đến thời điểm hiện tại, Việt Nam vẫn chưa có khái niệm cụ thể về đại đô thị, mà mới chỉ dừng lại ở khái niệm đô thị, đô thị mới, khu đô thị mới.

Một dự án khu đô thị ở phía Đông TP.HCM.

“Ở Việt Nam, một số đặc điểm vẫn chưa thể đạt tới các đại đô thị như thiếu đồng bộ, nơi thì chỉ có nhà ở mà thiếu trường học, cơ sở y tế, hoặc chỉ có một vài tiện ích”, ông Lực phát biểu.

Thông thường để thực hiện một đại đô thị cần có quỹ đất từ 400-800ha, mật độ xây dựng thấp, thông thường chỉ 30-40%, đồng bộ và đầy đủ cây xanh, y tế, giao thông. Vì vậy, khi phát triển các đô thị, các doanh nghiệp thường gặp thách thức lớn về pháp lý, đền bù, giải phóng mặt bằng.

Nói về các giải pháp để các đại đô thị tại Việt Nam phát triển đúng với tiềm lực, ông Lực kiến nghị, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản và các lĩnh vực liên quan, nhất là sửa đổi Luật đất đai, hướng dẫn thực hiện Luật Doanh nghiệp sửa đổi.

Bên cạnh đó, cần quan tâm một số vấn đề cụ thể, như chiến lược xây dựng các khu đô thị mới phải đi đôi với kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông. Cùng với đó cần có chính sách ưu đãi, kêu gọi các nguồn lực đầu tư trong và ngoài nước. Có như vậy, việc phát triển đô thị mới nhanh chóng và hiệu quả.

Còn theo GS. Nguyễn Mại, để phát triển bất động sản khu đô thị thành công, điều cần thiết là doanh nghiệp và nhà nước phải đồng hành với nhau.

Trong đó, các doanh nghiệp cần có chiến lược bài bản, cấu trúc quản lý theo hướng hiện đại, bài bản. Còn phía cơ quan quản lý, ngoài các hỗ trợ hiện nay cần có tổng kết, ít nhất 10 năm gần đây trong phát triển khu đô thị để sửa một loạt các luật liên quan, như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai vốn đang có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo.