Vanke sẽ đẩy Trung Quốc vào vực thẳm tài chính?

Trải qua năm suy thoái bất động sản thứ ba, Trung Quốc vẫn đang chật vật tìm kiếm các giải pháp theo định hướng thị trường. Bộ Nhà Ở nước này vừa cảnh báo rằng các nhà phát triển mất khả năng thanh toán sẽ phải chuẩn bị tuyên bố phá sản. Riêng đối với các dự án có triển vọng tốt nhưng tạm thời gặp khó khăn về tín dụng, các ngân hàng quốc doanh đã dành hàng tỷ USD cho vay để đảm bảo chúng được hoàn thành.

Nhưng, những cơn sóng lớn vẫn tiếp tục đến với thị trường bất động sản và nền kinh tế của quốc gia tỷ dân và đòi hỏi phải có các giải pháp khác biệt.

China Vanke Co., một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, đang phải đối mặt với khủng hoảng thanh khoản, cho thấy chiến lược hạ cánh mềm không còn hiệu quả và nhà nước cần thiết kế một gói cứu trợ đặc biệt. Tình hình càng tồi tệ hơn khi tổ chức xếp hạng Moody hạ bậc tín nhiệm của Vanke, từng được đánh giá cao, xuống hạng rác vào ngày 11/03.

“Xương sống” quan trọng còn sót lại

Không giống như hai nhà phát triển Evergrande và Country Garden, Vanke có sự hậu thuẫn của chính phủ, với 33,4% cổ phẩn thuộc sở hữu của Thâm Quyến Metro, một tập đoàn do cơ quan quản lý tài sản nhà nước của Thâm Quyến nắm giữ.

Các nhà phân tích cho biết đây cũng là một trong số ít các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc còn lại được các công ty xếp hạng tín dụng quốc tế đánh giá ở cấp độ đầu tư, vì vậy bất kỳ rắc rối trả nợ nào cũng có thể làm suy giảm niềm tin của thị trường nói chung.

Theo dữ liệu mới nhất, tỷ suất lợi nhuận hoạt động của Vanke đã giảm từ 29% vào thời kỳ đỉnh cao năm 2019 xuống còn 8,4% trong quý 3/2023. Trong 9 tháng đầu năm ngoái, công ty này chỉ thu được 31 tỷ Nhân dân tệ lợi nhuận hoạt động, giảm 23% so với một năm trước đó.

Đồng thời, công ty cũng đang phải đối mặt với rào cản lớn nhất là sự thiếu rõ ràng về doanh số bán hàng trong tương lai. Nhờ sự thận trọng trong quản lý, Vanek đã hoạt động khá tốt vào năm 2023 bên cạnh các công ty cùng ngành như Country Garden Holdings Co. Doanh thu theo hợp đồng chỉ giảm 10% xuống còn 376 tỷ Nhân dân tệ (52,4 tỷ USD).

Tuy nhiên, thị trường tổng thể có thể trở nên tồi tệ hơn trong năm nay. Một cuộc khảo sát gần đây của China Index Academy chỉ ra rằng chưa đến 20% số người được hỏi có kế hoạch mua nhà trong 6 tháng tới, so với gần 30% một năm trước. Moody’s ước tính doanh số theo hợp đồng của Vanke đã giảm khoảng 40% xuống còn 34,5 tỷ Nhân dân tệ trong tháng 1 và tháng 2 vừa qua, tỷ lệ sụt giảm mạnh so với một năm trước.

Tính đến tháng 9 năm ngoái, Vanke có 101 tỷ Nhân dân tệ tiền mặt, đủ để trang trải khoản nợ ngắn hạn. Theo Moody's, họ sẽ có khoảng 34 tỷ Nhân dân tệ trái phiếu đáo hạn trước tháng 6 năm 2025. Tuy nhiên, cũng giống như những tập đoàn khác, Vanke phụ thuộc rất nhiều vào hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tính đến tháng 9 năm 2023, công ty có khoản nợ hợp đồng khoảng 408 tỷ Nhân dân tệ, chủ yếu bao gồm tiền đặt cọc mà khách hàng đã trả cho những ngôi nhà chưa hoàn thiện. Theo góc độ này, tình hình tiền mặt của Vanke không mấy khả quan.

Trước tình hình trên, Moody's đã tước bỏ xếp hạng tín dụng cấp đầu tư của Vanke và cảnh báo về khả năng hạ cấp thêm, do lo ngại các số liệu tín dụng và thanh khoản sẽ suy yếu khi doanh số bán nhà giảm và những bất ổn về tài chính tăng lên. Các nhà đầu tư đang bán tháo chứng khoán của nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc trong bối cảnh lo ngại về thanh khoản.

Hiệu quả kinh doanh bất ổn của Vanke cũng giải thích lý do cho sự lo lắng của các tổ chức tài chính nhà nước. Vanke đang phải đối mặt với sự phản đối từ hai ngân hàng quốc doanh của Trung Quốc về khoản vay hợp vốn nước ngoài mới trị giá 4,5 tỷ đô la Hồng Kông (575 triệu USD). Tình hình căng thẳng tới mức, Reuters cho biết nội các Trung Quốc đã yêu cầu các tổ chức cho vay lớn tăng cường hỗ trợ cho Vanke.

Một nguồn tin giấu tên nói: “Các ngân hàng đảm bảo nguồn tài chính (của Vanke), các công ty bảo hiểm tiến hành đáo hạn cho các khoản nợ tư nhân, và mọi bên đang nỗ lực để đảm bảo việc hoàn trả trái phiếu công”.

Một nguồn tin riêng cho biết các công ty bảo hiểm chủ nợ, bao gồm Taikang Insurance, PICC Property and Casualty thuộc sở hữu nhà nước và New China Life Insurance, đã nhận được yêu cầu từ Vanke về việc gia hạn nợ.

Để giảm bớt lo ngại của thị trường và nhà đầu tư, ngày 08/03, Vanke cho biết đã ký gửi số tiền cần thiết để thanh toán 630 triệu USD trái phiếu bằng USD đáo hạn vào thứ ngày 11/03.

Chính phủ Trung Quốc vào cuộc

Cho đến nay, chính phủ Trung Quốc vẫn ngồi bên lề, để cho các nhà phát triển lớn nhất của mình, như China Evergrande Group và Country Garden, tự giải quyết tình hình hoặc tuyên bố vỡ nợ. Nhưng Vanke có thể là trường hợp khác, bởi công ty này có khả năng quản lý tốt hơn và từng là một huyền thoại gắn với sự phát triển của thành phố Thâm Quyến. Mặc khác, Vanke có cổ đông lớn nhất là Metro Thâm Quyến, vốn thuộc sở hữu nhà nước.

Các nguồn tin cho biết, Trung Quốc đã yêu cầu các ngân hàng tăng cường hỗ trợ tài chính cho Vanke và kêu gọi các chủ nợ xem xét việc gia hạn trả nợ. Cụ thể, Hội đồng Nhà nước đang điều phối các nỗ lực cứu trợ, trong khi nhiều tổ chức tài chính đã được yêu cầu xúc tiến công việc nhanh hơn. Đây được coi là sự can thiệp hiếm hoi từ chính quyền trung ương Trung Quốc nhằm giúp đỡ một công ty bất động sản đang gặp khó khăn.

“Chính phủ trung ương muốn thể hiện rằng họ đang tích cực giải cứu thị trường”, Alvin Cheung, Phó giám đốc của Prudential Brokerage tại Hồng Kông, cho biết: “Chính sách đang được nới lỏng nên các ngân hàng cũng nên làm tương tự”.

Cheung cho biết các nhà chức trách chưa thể ổn định thị trường sau khi Evergrande vỡ nợ, và nếu Vanke vỡ nợ sau Country Garden, sẽ không còn niềm tin hay thanh khoản mới nào trên thị trường.

Một chuyên gia khác cho biết vài ngân hàng thương mại quốc gia lớn đã đưa ra yêu cầu trả nợ chặt chẽ hơn với Vanke, gây thêm căng thẳng cho tập đoàn này. Tuy nhiên, tổng số khoản vay ngân hàng mới cấp cho Vanke trong quý 4 năm ngoái đã giảm hơn một nửa so với cùng kỳ năm trước.

Nhìn chung, một gói cứu trợ nhà nước sẽ có lợi cho chính phủ. Suy cho cùng, các chính quyền thành phố cần một số nhà phát triển để tồn tại, xây dựng các dự án và mua đất, nếu không thì Trung Quốc có thể rơi vào vực thẳm tài chính trong năm nay.

Theo báo cáo ngân sách được công bố tại Đại hội đại biểu nhân dân toàn quốc vừa qua, doanh thu của các quỹ do chính quyền địa phương quản lý, chủ yếu là từ việc bán đất, dự kiến sẽ tăng 0,1% trong năm nay. Mục tiêu này có vẻ quá lạc quan – hoặc thậm chí kỳ quặc – nếu Vanke cũng vỡ nợ và tài sản quốc gia sụt giảm hơn nữa.