Tương lai nào cho căn hộ chung cư và nhà cho thuê tại châu Á?

Với giá trị giao dịch toàn cầu trị giá 75 tỷ USD trong nửa đầu năm 2023, lĩnh vực nhà ở đã vượt qua sự thống trị của văn phòng, vốn là loại tài sản truyền thống lâu đời trong danh mục đầu tư. Cuộc sống hậu COVID-19, lãi suất cao và các nguyên tắc cơ bản linh hoạt của thị trường nhà ở trên toàn cầu đã hỗ trợ việc định giá tài sản tốt hơn. Nhiều thương vụ M&A và hàng tỷ đô đã đổ vào nhà ở, nơi nguồn cung không theo kịp cầu.

Tại châu Á - Thái Bình Dương (APAC), thị trường nhà chung cư và cho thuê đang ở giai đoạn sơ khai và giàu tiềm năng với nhiều tên gọi khác nhau. Tại Nhật Bản, thuật ngữ “khu dân cư đa gia đình” được dùng để mô tả phân khúc đang trưởng thành thu hút nhiều vốn nước ngoài nhất trong những năm gần đây. Các sản phẩm tương tự được gọi là nhà cho thuê ở Thượng Hải. Ở Úc và New Zealand, BTR (built-to-rent), hay xây dựng để cho thuê, là loại tài sản mới nổi đáng lưu ý.

Môi trường và nền tảng phát triển tốt

Số lượng người trẻ đến trung niên đổ về các thành phố lớn ngày càng tăng, cùng với dân số già đi nhanh chóng, là nguyên nhân dẫn đến xu hướng đi lên của thị trường đa gia đình tại APAC. Trong nửa đầu năm 2023, khối lượng đầu tư vào căn hộ chung cư và cho thuê trong khu vực đạt 4 tỷ USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm ngoái, bất chấp tổng khối lượng đầu tư nhà ở nói chung giảm 24%.

Nhật Bản dẫn đầu khu vực nhờ lượng vốn xuyên biên giới đang tìm kiếm và mở rộng thị trường. Trong khi đó, sự gia tăng số hộ gia đình đơn thân tại Trung Quốc cùng với các hỗ trợ chính sách mạnh mẽ đã tạo ra những động lực thúc đẩy đầu tư vào căn hộ chung cư và cho thuê. Hoạt động giao dịch vẫn còn hạn chế ở Úc nhưng tiềm năng rất mạnh mẽ, thể hiện qua sự cạnh tranh gay gắt hơn giữa các nhà khai thác và quản lý bất động sản.

Tương lai rộng mở

Mặc dù APAC vẫn đang bắt nhịp với các khu vực khác trên thế giới nhưng khu vực này dự kiến sẽ chứng kiến những bước tiến đáng kể trong thập kỷ tới, từ đó dần định vị bản thân như một thị trường lâu đời.

Nhờ các yếu tố cấu trúc tích cực, lĩnh vực nhà ở đa gia đình ở APAC đang chứng kiến chuyển biến rõ rệt và sẵn sàng cho bước tiến xa hơn, thu hút các các nhà đầu tư, nhà phát triển và nhà điều hành. Sự kết hợp mạnh mẽ hơn giữa các bên liên quan, sự xuất hiện của các thị trường cốt lõi mới, nguồn vốn ngày càng sâu rộng và nhiều sản phẩm đầu tư đa dạng hơn đang định vị các thị trường trong khu vực và mang đến nhiều cơ hội lớn.

Khối lượng đầu tư hàng năm vào nhà ở đa gia đình tại APAC dự kiến sẽ tăng hơn gấp đôi vào năm 2030, với mức đầu tư có khả năng vượt 20 tỷ USD vào cuối thập kỷ này. Theo báo cáo của công ty tư vấn bất động sản toàn cầu JLL, nhà ở đa gia đình sẽ được thúc đẩy mạnh bởi các yếu tố bao gồm đô thị hóa, dân số thuê nhà cao và khả năng chi trả nhà ở tốt hơn.

Tại Nhật Bản, lĩnh vực nhà ở gia đình sẽ tiếp tục mở rộng trong thập kỷ tới và hướng đến các khu đô thị lớn, bao gồm Tokyo, Osaka và Nagoya. Động lực cho BTR ở Úc đang tăng lên do cuộc khủng hoảng nhà ở sau khi làn sóng di cư phục hồi sau đại dịch.

Trong khi đó, thị trường nhà ở đa gia đình của Trung Quốc còn tương đối non trẻ nhưng cho thấy tiềm năng to lớn, với các nhà đầu tư ngày càng tích cực hoạt động tại thị trường như Thượng Hải và thúc đẩy hoạt động giao dịch trong ngành lên mức kỷ lục. Trong 7 năm tới, Thượng Hải dự kiến sẽ nổi lên như một điểm đến đầu tư hàng đầu, được hưởng lợi từ khả năng mở rộng và cơ hội đầu tư ngày càng tăng.

Pamela Ambler, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Đầu tư tại APAC của JLL, cho biết: “Các hoạt động chuyển đổi có thể là chủ đề nổi bật trong lĩnh vực nhà ở tại APAC, do sự mất cân bằng giữa cung và cầu về nhà cho thuê, đặc biệt là ở các khu vực đô thị và trung tâm. Do đó, chúng tôi dự báo dòng vốn sẽ đổ nhiều hơn vào việc chuyển đổi các bất động sản kém hiệu quả thành các khu dân cư”.

Tuy nhiên, khi các thị trường đa gia đình cốt lõi của APAC tiếp tục thu hút một lượng vốn mới đáng kể, điều này sẽ dẫn đến việc giảm lợi suất đầu tư hơn nữa trong tương lai, mặc dù với tốc độ chậm hơn so với thập kỷ trước.