Trung tâm thương mại 'một ông chủ' thắng thế

Không quản được "xã hội hóa"

Trung tâm thương mại (TTTM) Grand Plaza (Trần Duy Hưng, Cầu Giấy) thời điểm khai trương năm ngoái được kỳ vọng sẽ làm thay đổi diện mạo cũng như mang đến những trải nghiệm mua sắm độc đáo, hiện đại tại khu vực phía Tây Hà Nội.

Ở góc độ đầu tư kinh doanh, ngay từ năm 2009, điểm thu hút sự quan tâm chú ý nhất của Grand Plaza chính bởi đây là TTTM tiên phong với trào lưu bán dài hạn (khoảng 50 năm) mặt sàn tới từng cá nhân, các nhà đầu tư nhỏ lẻ như một kênh đầu tư, bên cạnh đất nền, chung cư.

Quỹ đầu tư IDJ Financial - đơn vị thứ cấp, ký hợp đồng thuê mua lại và phát triển khu TTTM 5 tầng - thời điểm khai trương tháng 11/2010 cho biết, các gian hàng trong diện chào bán dài hạn với tầm tiền từ 4.000-5.000 USD/m2 đã hết veo. Nhiều nhà đầu tư cá nhân và người có nhu cầu kinh doanh muốn mua cũng không còn.

Ngày khai trương cách đây 1 năm, các gian hàng đã dần được lấp đầy với tỷ lệ 70%. IDJ Financial đã lường trước được rằng, vấn đề quản lý, điều hành một trung tâm mua sắm hiện đại theo hình thức đa sở hữu, để thành công là một thử thách không nhỏ. Vì thế, đơn vị này đã mời Công ty Tư vấn và tiếp thị BĐS có thương hiệu là CBRE vào làm đơn vị tư vấn bán lẻ và Archetypype làm đơn vị thiết kế, mục tiêu xây dựng một "thiên đường mua sắm" đẳng cấp.

Nhưng chỉ sau vài tháng hoạt động, đã xảy ra các đợt khiếu nại, bãi thị của giới kinh doanh, liên quan đến vấn đề hạ tầng, quản lý chung và vận hành thiếu chuyên nghiệp dẫn đến khó khăn trong thu hút khách. Với quy mô thị trường bán lẻ hiện đại còn quá nhỏ bé so với nhu cầu và tiềm năng phát triển thì đây quả là một chuyện xưa nay hiếm đối với một TTTM hạng sang của Hà Nội.

Đến nay tình hình kinh doanh càng thêm sa sút. Mặc dù đưa ra nhiều ưu đãi, hỗ trợ như miễn tiền thuê, giảm một nửa phí dịch vụ và nhiều chương trình marketing hứa hẹn thu hút khách đến tham quan, mua sắm nhưng các gian hàng vẫn đóng cửa, thi nhau chuyển đổi. Độ phủ diện tích kinh doanh của TTTM này hiện ghi nhận giảm xuống chỉ còn khoảng 20%.

Một chủ vẫn ăn nên làm ra

Bức tranh chung của việc đầu tư phát triển các TTTM tại Hà Nội không vì những trường hợp cá biệt và một nguồn cung lớn dự báo gia nhập thị trường thời gian tới, mà ảm đạm, bão hòa. Nó vẫn đầy tiềm năng, thể hiện ở bước chân đầy tham vọng của nhà bán lẻ Malaysia là Tập đoàn Parkson.

Sau một thời gian khá vất vả săn tìm, tiếp cận mặt bằng đắc địa, đầu tháng 12 vừa qua, Công ty TNHH Dịch vụ Quản lý Parkson Việt Nam ra mắt trung tâm mua sắm cao cấp có quy mô nhất tại Keangnam Landmark (đường Phạm Hùng, Từ Liêm). Đây là trung tâm thứ hai của Parkson tại Hà Nội (bên cạnh Parkson tại tòa nhà Việt Tower ở Thái Hà) và cũng điểm thứ 8 tại Việt Nam (trong đó 5 TTTM tại TP.HCM và 1 tại Hải Phòng).

Tổng giám đốc Tham Tuck Choy tiết lộ Parkson sẽ còn mở thêm 3-4 điểm nữa, hy vọng sẽ có 5-6 trung tâm ở thị trường Thủ đô.

Dựa vào kết quả kinh doanh từ 3 năm nay của trung tâm Parkson Việt Tower - mặc dù là điểm có quy mô nhỏ bé nhất nhưng lại luôn đứng đầu về doanh số trong chuỗi TTTM của Parkson trên cả nước, ông Choy bày tỏ niềm lạc quan về sức mua các mặt hàng cao cấp tại Hà Nội.

"Ở Trung Quốc, chúng tôi có 47 cửa hàng Parkson ở 31 thành phố, tốc độ tăng trưởng doanh thu hằng năm thường từ 12-14%; ở Thái Lan và Malaysia con số tăng trưởng là 10-12%; con số này ở 8 cửa hàng ở Indonesia là 8-10%/năm, trong khi thị trường Việt Nam từ lúc chúng tôi mở cửa đến nay luôn tăng trưởng từ 20-30%/năm" - ông Choy dẫn chứng.

Tương tự tại Hà Nội, sự thành công và thu hút khách từ 7 năm nay của TTTM Vincom Center (phố Bà Triệu) đã là động lực để chủ đầu tư kiêm quản lý là Tập đoàn Vingroup hoàn thiện và chuẩn bị đưa vào khai trương thêm 3 TTTM quy mô lớn, gồm Vincom Center trong dự án Vincom Village (quận Long Biên), Vincom Mega Mall trong dự án Royal City (quận Thanh Xuân) và Time City (quận Hai Bà Trưng) thời gian tới.

Quản lý tập trung quyết định thành công

Theo giới chuyên môn giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý BĐS thì quản lý, vận hành một TTTM để thành công và thu hút khách đến là phức tạp và khó nhất so với các loại hình như quản lý căn hộ, văn phòng thuê.

Nếu như xây dựng một tòa nhà chung cư hay văn phòng cho thuê, người ta chỉ quản lý, sắp xếp số lượng vài trăm đến khoảng 1.000 người hầu như cố định, thì ở TTTM là con số rất lớn tới vài chục nghìn người thường xuyên ra vào và rất đa tạp nhiều thành phần trong một không gian rộng lớn.

Việc sắp xếp, tổ chức bao quát dòng người nói trên sao cho trật tự, an toàn mà vẫn đảm bảo sự thu hút, sôi nổi thì chủ đầu tư và nhà quản lý phải rất công phu. Từ đó sắp đặt, quản lý các ngành hàng, gian hàng kinh doanh làm sao để hấp dẫn nhất cho khách tham quan, mua sắm là yếu tố quan trọng.

Hình thức bán mặt sàn cho các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ có ưu điểm nhanh chóng thu hồi vốn cho chủ đầu tư cũng như nhà kinh doanh thứ cấp, nhất là trong giai đoạn khó khăn tài chính như hiện nay, nhưng cái khó của việc đa sở hữu là hạn chế và phức tạp trong quản lý, vận hành TTTM sau này. Bởi mỗi nhà đầu tư nhỏ lẻ khác nhau lại có mục đích đầu tư, nguồn tài chính và kỳ vọng lợi nhuận khác nhau cho nên rất khó để có một tiếng nói đồng nhất.

Để một trung tâm thành công thì sự đồng thuận giữa các chủ đầu tư sở hữu nhỏ là rất quan trọng. Chỉ có vậy mới đưa ra được một hỗn hợp khách thuê hợp lý, kế hoạch kinh doanh, vận hành và các chương trình PR, marketing tốt. "Nhưng kinh nghiệm của tôi cho thấy đôi khi rất khó tạo ra sự đồng thuận đó" - ông Đặng Văn Quang - GĐ Công ty Tư vấn đầu tư BĐS Navigat cho hay.

Trong khi đó, TTTM chỉ có một chủ sở hữu và điều hành sẽ tập trung được nguồn lực, thể hiện được ý chí thống nhất trong phát triển.

"Khi một TTTM có quá nhiều chủ sở hữu khác nhau mà dường như không có chủ sở hữu nào là chính, bởi không thể nói tôi có nhiều diện tích hơn anh thì tôi là chính. Anh có nhiều diện tích hơn tôi nhưng chủ quyền dù chỉ 10m2 thôi thì vẫn là của tôi. Đó là sự khác biệt giữa một bên là đa chủ sở hữu với một bên là đơn chủ sở hữu. Từ đó dẫn đến cách quản lý khác nhau" - ông Quang phân tích thêm.

Xé lẻ rồi bán dài hạn mặt sàn trong TTTM cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ là xu hướng mới nổi trong vài năm nay nhưng theo giới chuyên môn nó sẽ không lâu bền. Ngược lại xu hướng chủ đầu tư bán, cho thuê dài hạn cả mặt sàn TTTM cho một tập đoàn bán lẻ để quản lý và vận hành sẽ vẫn giữ vai trò chủ đạo thời gian tới.

Nếu như yếu tố vị trí đắc địa là điều kiện cần, thì khâu quản lý vận hành đóng vai trò quyết định đối với sự thành công của một TTTM.