Trung Quốc cần thanh lý 2.000 tỷ USD tồn kho bất động sản

Tổng nợ bất động sản đạt 8.400 tỷ USD

Sự gia tăng khoản nợ này phản ánh sự tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc trong 15 năm qua. Năm 2008, khoản vay thế chấp và nợ của nhà phát triển tương đối thấp ở mức 9,3% và 7,3% GDP, tổng cộng là 16,6% GDP. Thập kỷ tiếp theo chứng kiến ​​sự gia tăng rất mạnh, với tổng nợ bất động sản đạt đỉnh 54,5% GDP vào cuối năm 2020, trong đó nợ thế chấp bằng 34,0% GDP và khoản vay của nhà phát triển tăng lên 20,5% GDP. Đây là một phần của “sự bùng nổ nợ” rộng hơn được xếp vào hàng lớn nhất trong lịch sử thế giới, với tỷ lệ nợ trên GDP tăng gần gấp đôi từ năm 2008 đến năm 2023.

Sau khi áp dụng chính sách “Ba ranh giới đỏ” và các biện pháp thắt chặt khác từ cuối năm 2020, việc sử dụng đòn bẩy đã giảm xuống 48% GDP vào cuối năm 2022. Tổng số nợ trong lĩnh vực bất động sản là 8.400 tỷ USD, trong đó 5.400 tỷ USD là cho vay thế chấp và 2.600 tỷ USD từ khoản vay của nhà phát triển.

Mặc dù số liệu thế chấp có vẻ đáng sợ, nhưng người mua nhà ở Trung Quốc thường đóng góp số tiền đặt cọc lớn để mua nhà và các khoản vay của họ được truy thu đầy đủ. Goldman Sachs lập luận rằng gánh nặng lớn nhất sẽ đến từ chi phí trả nợ khi chúng tăng lên bằng 22% thu nhập khả dụng của hộ gia đình trong nửa đầu năm ngoái. Các nhà phân tích dự đoán căng thẳng tồi tệ nhất liên quan đến thế chấp sẽ ảnh hưởng nặng nề hơn với người dân tại các thành phố nhỏ hơn.

Nỗi đau thực sự có thể sẽ xuất hiện trong các khoản vay dành cho các nhà phát triển. Theo đó, lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã chứng kiến việc sử dụng đòn bẩy sụt giảm sau khi chính phủ áp đặt các biện pháp kiểm soát tín dụng vào năm 2020. Tuy nhiên, xu hướng đó là “không đồng đều”.

Một mặt, các khoản vay ngân hàng dành cho các nhà phát triển tiếp tục tăng, vì các nhà hoạch định chính sách đã khuyến khích các ngân hàng cung cấp tín dụng để hoàn thành dự án và giúp việc tái tục các khoản vay trở nên dễ dàng hơn.

Mặt khác, nguồn tài trợ phi ngân hàng (tức là trái phiếu trong và ngoài nước cộng với các “ngân hàng bóng tối”) đã giảm đáng kể do điều kiện thị trường chặt chẽ hơn và quy định về “ngân hàng bóng tối”. Do đó, các khoản vay ngân hàng thậm chí còn trở thành một phần lớn hơn trong khoản vay của các nhà phát triển (chiếm 76% vào cuối năm 2022).

Bộ ba rủi ro của hệ thống ngân hàng

Ngân hàng nhận thấy khoảng 75% khoản nợ của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc được nắm giữ bởi các ngân hàng, với 16% do các công ty tín thác nắm giữ và 6% do các công ty bảo hiểm nắm giữ. Điều này có nghĩa là “bất kỳ nỗ lực tái cơ cấu rộng rãi nào đối với các khoản nợ của nhà phát triển sẽ có tác động đến cả ngân hàng Trung Quốc và các công ty ủy thác”.

Goldman Sachs ước tính tỷ lệ tổn thất trung bình của nợ bất động sản tại Trung Quốc là 10% trên toàn hệ thống ngân hàng, tương đương với 260,7 tỷ USD. Trong đó, 61% có thể được “ngân hàng hấp thụ”, miễn là các khoản vỡ nợ không chuyển thành các khoản thế chấp.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận thấy rủi ro lớn hơn ở các ngân hàng nhỏ hơn và cho rằng “việc tái cơ cấu toàn diện lĩnh vực bất động sản có thể cần đi kèm với việc tái cơ cấu hoặc tái cấp vốn” của nhóm đó.

Ngay cả các ngân hàng lớn hơn cũng sẽ phải đối mặt với các vấn đề từ cuộc khủng hoảng tài sản, nhất là áp lực ký quỹ. Họ sẽ phải đối mặt với bộ ba rủi ro, gồm không thể duy trì cân bằng dự phòng, vốn và cổ tức cùng lúc khi doanh thu bị siết chặt.

Áp lực thanh lý 2.000 tỷ USD tồn kho bất động sản

Trung Quốc cần thanh lý hơn 2.000 tỷ USD bất động sản đang tồn kho để giảm sức ép của thị trường và dòng vốn. Khi việc xây dựng nhà ở mới ngày càng giảm, các nhà hoạch định chính sách có thể sẽ chuyển hướng từ giải quyết các vấn đề tín dụng sang xử lý các bất động sản “tồn kho” trên bảng cân đối kế toán của các nhà phát triển, bao gồm cả quỹ đất thô và các dự án chưa phát triển.

Trong tổng tài sản ước tính 14.679 tỷ USD của các nhà phát triển vào cuối năm 2022, hàng tồn kho chiếm đến 60%, các tài sản khác ở mức 16%, các khoản phải thu ở mức 14%, và tiền mặt ở mức 9%. Do đó, khả năng các nhà phát triển bất động sản tạo ra đủ tiền mặt để trả nợ phụ thuộc vào việc tiêu thụ lượng hàng tồn kho vốn đang rất cao.

Doanh số bán bất động sản trên thị trường sơ cấp Trung Quốc năm 2023 là 1.811 tỷ USD, nghĩa là lượng hàng tồn kho của các nhà phát triển tương đương với khoảng 4,8 năm bán hàng nếu tính theo doanh số hiện tại. Theo Goldman Sachs, giá trị thanh lý đối với hàng tồn kho trên bảng cân đối kế toán của các nhà phát triển trong một năm có thể từ 2.200 tỷ USD trong kịch bản thông thường đến 2.900 tỷ USD nếu giá nhà lên.

Do vậy, để các nhà phát triển đang ngập trong nợ nần có thể tái cơ cấu toàn diện bảng cân đối kế toán, thì việc thanh lý tài sản ở quy mô lớn là rất cần thiết. Điều này sẽ yêu buộc hầu hết các nhà phát triển tư nhân phải thanh lý dự án, rất nhiều trong số này nằm các thành phố cấp thấp hơn.