Nhà ở xã hội liệu có thể vực dậy thị trường bất động sản Trung Quốc?

Được kỳ vọng lớn nhưng cần nguồn lực đồng bộ

Trung Quốc đã bắt đầu nới lỏng chính sách trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, tác động có thể hiệu quả cao nhất ở các thành phố cấp trung bình, nhưng lại hạn chế ở các thành phố cấp cao và cấp thấp.

Ngoài ra, không có sự điều chỉnh chính sách nào giải quyết được nhu cầu của người dân ở đáy của kim tự tháp kinh tế. Việc kiểm soát giá bất động sản tăng vọt xuất phát từ các mục tiêu xã hội đáng khen ngợi, nhưng việc kìm hãm quá chặt chẽ đã ảnh hưởng lên nguồn tài chính của chính quyền địa phương cũng như gia tăng rủi ro của ngành ngân hàng.

Trong một môi trường bất ổn về kinh tế, niềm tin đầu tư thấp, thu nhập cá nhân giảm và thanh niên thất nghiệp ồ ạt, thị trường bất động sản nguội lạnh với giá lao dốc chưa đủ để thúc đẩy mơ ước sở hữu nhà. Những vấn đề của ngành bất động sản đã làm dấy lên lo ngại rằng Trung Quốc có thể có nguy cơ bước vào kỷ nguyên “Nhật Bản hóa”, tức là nền kinh tế sẽ trì trệ trong nhiều thập kỷ.

Bên cạnh đó, với chính quyền địa phương, sự phụ thuộc vào thu nhập bán đất đã trở nên quá quan trọng. Sự suy thoái của thị trường bất động sản khiến chính quyền mất đi một nguồn thu lớn và thiếu các nguồn lực cũng như động lực để cung cấp nhà ở xã hội.

Với một loạt cải cách nhà ở từ năm 1988, Trung Quốc từng kỳ vọng nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ đạt được tiến bộ vượt bậc, nhưng thay vào đó, nhà ở tư nhân lại chiếm lĩnh thị trường.

Trong thập kỷ từ 2010 đến 2020, Trung Quốc đã đạt được những bước tiến lớn trong lĩnh vực nhà ở xã hội, mang lại lợi ích cho hơn 100 triệu người, hầu hết thông qua tái định cư sau khi di dời hoặc tái phát triển các khu ổ chuột. Tính đến cuối năm 2020, khoảng 38 triệu người, chiếm chưa đến 3% dân số Trung Quốc, sống trong các khu nhà cho thuê được nhà nước hỗ trợ.

Thâm Quyến, thành phố có giá nhà ở cao và tỷ lệ sở hữu nhà ở thấp, lại luôn dẫn đầu về nhà ở xã hội. Lấy cảm hứng từ mô hình của Singapore, Thâm Quyến đã cam kết xây dựng ít nhất 1 triệu ngôi nhà giá rẻ vào năm 2035 và sẽ có 60% dân số sống trong nhà ở xã hội.

Thâm Quyến không chỉ có nền tài chính đô thị mạnh mẽ và ít phụ thuộc vào việc bán đất, mà còn nhận được hỗ trợ tài chính từ chính quyền trung ương cho nhà ở xã hội.

Nhiều chính quyền địa phương khác đang gặp khó khăn về tài chính sau nhiều năm thực hiện chính sách zero-Covid và hoạt động mua bán đất yếu kém. Rất ít địa phương có nguồn tài chính cần thiết để giải cứu các dự án chưa hoàn thành. Bắt chước mô hình Thâm Quyến sẽ là một giấc mơ xa vời đối với hầu hết mọi người và cần có sự hỗ trợ của chính quyền trung ương.

Cần nhiều sáng tạo về chính sách

Theo các chuyên gia, nhà ở xã hội giá cả phải chăng có thể bị cản trở bởi các vấn đề bao gồm địa điểm kém và chất lượng thấp. Thay vì xây dựng nhà ở xã hội mới, chính quyền có thể mua hàng tồn kho dư thừa, bao gồm cả các dự án dở dang, với giá chiết khấu từ các nhà phát triển đang gặp khó khăn. Từ đó, chính phủ có thể cung cấp các căn hộ đã hoàn thiện cho những người mua đủ điều kiện dưới dạng nhà ở đồng sở hữu với một phần giá thị trường.

Nhà ở đã trở nên quá đắt đối với hầu hết những người trẻ tuổi ở các thành phố lớn trừ khi họ nhận được sự giúp đỡ từ cha mẹ. Không có mức độ hạ nhiệt thị trường nào có thể giải quyết nhu cầu của họ một cách thực tế, nếu có thì sẽ có nguy cơ tác động tai hại đến giá trị tài sản của tầng lớp trung lưu Trung Quốc và làm suy yếu sự ổn định của ngành ngân hàng.

Nhưng để cân bằng các vấn đề về kinh tế và xã hội, nhà ở xã hội dường như là lối thoát duy nhất. Việc khắc phục tình trạng cung vượt cầu ở một số khu vực và khôi phục cân bằng cung-cầu có thể buộc chính phủ phải mua hết lượng hàng dư thừa và bán lại dưới dạng nhà ở xã hội. Chính quyền trung ương sẽ phải can thiệp – chẳng hạn như với một quỹ bao gồm các khoản đóng góp từ cổ tức bất thường của các doanh nghiệp nhà nước hàng đầu – vì điều này sẽ đòi hỏi nguồn tài chính vượt quá khả năng của hầu hết các chính quyền địa phương.

Động lực chính trong cải cách lĩnh vực bất động sản của chính phủ Trung Quốc là hỗ trợ các gia đình trẻ. Môi trường kinh tế hiện nay hầu như không khuyến khích kết hôn chứ chưa nói đến việc lập gia đình. Tạo công ăn việc làm tốt chủ yếu là trách nhiệm của khu vực tư nhân, nhưng chính phủ có thể giảm chi phí sinh hoạt cho các gia đình trẻ.

Nhà ở xã hội nên ưu tiên những người trẻ tuổi, đặc biệt là những người có con. Cần có lộ trình để nâng cấp lên các đơn vị nhà ở với diện tích lớn hơn nếu và khi có nhiều trẻ em hơn. Một gia đình có thể được trao toàn bộ quyền sở hữu của mình đối với các đơn vị nhà ở đồng sở hữu khi đứa con thứ hai của họ bước sang tuổi 21, và ít quyền hơn cho các gia đình chỉ có một con. Trên thực tế, nhà nước sẽ thưởng cho các gia đình nuôi ít nhất hai con với một khoản chuyển giao tài sản đáng kể, không thiếu những ưu đãi như thế này sẽ giúp đảo ngược tỷ lệ sinh đang giảm của Trung Quốc.

Nhu cầu ngày càng tăng cũng sẽ là động lực chính cho tăng trưởng kinh tế. Với một triển vọng tồi tệ về việc làm và thu nhập, chính phủ cần hành động mạnh mẽ hơn để thúc đẩy tiêu dùng. Tăng trưởng quyền sở hữu nhà là một cách chắc chắn sẽ thúc đẩy nhu cầu của người tiêu dùng với việc mua đồ nội thất và thiết bị.