Trung Quốc cần làm gì giải quyết triệt để khủng hoảng bất động sản?

Lĩnh vực bất động sản chiếm gần 30% tổng sản phẩm quốc nội của Trung Quốc. Khoảng 40% dư nợ ngân hàng được cấp cho các chủ đầu tư và người mua nhà. Việc bán đất cho các nhà phát triển từ lâu cũng là nguồn thu chính của chính quyền địa phương.

Nguy cơ lây lan từ khó khăn của thị trường này đặc biệt cao vì nhiều nhà phát triển lớn của Trung Quốc đã mở rộng hoạt động ra khỏi ngành bất động sản, mạo hiểm dấn thân sang các lĩnh vực bao gồm nông nghiệp, ô tô, chăm sóc sức khỏe, giải trí và du lịch.

Năm ngoái, các công ty phi tài chính của Trung Quốc vỡ nợ với khoản nợ nước ngoài kỷ lục 52 tỷ USD. Các nhà phát triển chiếm phần lớn số tiền này.

Hơn 84 tỷ USD trái phiếu bằng đô la của các nhà phát triển sẽ đến hạn hoàn trả trong 2 năm tới và các chủ nợ có lý do để lo lắng về việc liệu họ có lấy lại được tiền hay không.

Khoảng 45% công ty bất động sản Trung Quốc có nguy cơ gặp khó khăn về thanh toán nợ dựa trên hai số liệu tài chính phổ biến: hệ số khả năng trả nợ – so sánh thu nhập hoạt động ròng so với các khoản thanh toán gốc và lãi theo kế hoạch, và hệ số khả năng trả lãi – so sánh lợi nhuận trước thuế và lãi vay với số tiền lãi vay phải trả. Những công ty được coi là “có nguy cơ” sẽ có hệ số khả năng trả nợ dưới 1 hoặc hệ số khả năng trả lãi dưới 1,25.

Kể từ tháng 9 năm 2022, chính phủ Trung Quốc đã áp dụng cách tiếp cận mang tính điều chỉnh, thực hiện một loạt chính sách nhằm ổn định lĩnh vực bất động sản, đồng thời lưu ý đến những nguy cơ để tránh tâm lý thị trường trở nên quá tự tin. Các biện pháp này bao gồm gia hạn các khoản nợ chưa trả cho các nhà phát triển, nới lỏng các yêu cầu bắt buộc nhà phát triển phải giữ doanh thu từ việc bán căn hộ hình thành trong tương lai trong tài khoản ký quỹ, và giảm lãi suất cho người mua nhà lần đầu.

Mặc dù hiện tại sự sụp đổ trên diện rộng của thị trường bất động sản đã được ngăn chặn nhưng nhiều nhà phát triển vẫn tiếp tục gặp rắc rối với các núi nợ. Những quan ngại gần đây nhất của thị trường tập trung vào China Vanke, bất chấp việc đây là một trong những công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc và trước đây dường như không bị ảnh hưởng gì bởi biến động chung.

Theo hai chuyên gia Siang Leng Wong và Ke Ji tại Văn phòng Nghiên cứu Kinh tế Vĩ mô ASEAN+3 đặt trụ sở tại Singapore, tại thời điểm này, sẽ hợp lý hơn nếu chính phủ Trung Quốc xem xét cơ cấu lại khoản nợ của các nhà phát triển lớn đang gặp khó khăn thông qua các bước như kéo dài thời hạn vay và cắt giảm lãi suất. Những sáng kiến này cần được thực hiện thông qua nỗ lực phối hợp của các cơ quan quản lý, chủ nợ và chính quyền địa phương.

Đối với các công ty bất động sản thực sự không thể “sống sót”, thì tài sản và ngành nghề kinh doanh của họ cần được cắt giảm dần và bán bớt. Khi họ có ít triển vọng bán được hàng, chính phủ có thể cắt giảm hoạt động kinh doanh và thanh lý tài sản để đưa công ty đó trở lại quy mô có thể quản lý được.

Các nhà phát triển đang nhận được hỗ trợ dưới hình thức giảm lãi suất phải trải qua quá trình kiểm tra nghiêm ngặt để đảm bảo khả năng trả nợ của họ trước mức lãi suất cao hơn trong tương lai. Việc kiểm soát tài khoản ký quỹ phải đảm bảo tiền được sử dụng để xây dựng các dự án liên quan cụ thể nhằm ngăn chặn việc sử dụng sai mục đích.

Quan điểm chính sách thận trọng dài hạn của chính quyền Trung Quốc cần được tăng cường để dập tắt nhu cầu đầu cơ và tránh tái diễn tình trạng lộn xộn gây bất ổn. Các biện pháp phòng ngừa, như áp thuế đối với các nhà đầu tư bất động sản, luôn tốt hơn việc quản lý khủng hoảng.

Các chính sách an toàn vĩ mô mạnh mẽ cần được áp dụng nhất quán để đảm bảo rằng các khoản vay được kiểm soát thận trọng ngay từ khi bắt đầu. Việc tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng và nghiêm khắc về khả năng trả nợ của người vay thế chấp là điều cần thiết. Chỉ những ngân hàng đáp ứng được các tiêu chuẩn chính sách an toàn mới được cấp “room” tín dụng để giảm thiểu rủi ro tiềm ẩn đối với bảng cân đối kế toán của ngân hàng. Hơn nữa, các nhà phát triển bất động sản lớn hơn nên xây dựng quỹ dự trữ tiền mặt đủ để trang trải chi phí trong vài tháng nhằm đảm bảo đủ thanh khoản ngay cả khi dòng tiền cạn kiệt.

Tính liêm chính của khu vực ngân hàng cần được tăng cường thông qua tính minh bạch tốt hơn và cải thiện quản trị doanh nghiệp. Giới hạn sở hữu rõ ràng hơn đối với các ngân hàng có thể giúp giảm xung đột lợi ích tiềm ẩn, ngăn chặn khả năng lặp lại các khoản nợ nặng nề như của Tập đoàn Evergrande Trung Quốc tại Ngân hàng Shengjing.

Mặt khác, thuế đánh trên lãi vốn từ việc bán bất động sản trong vòng vài năm kể từ khi mua có thể được áp dụng để ngăn cản hoạt động đầu cơ bất động sản. Điều này sẽ phù hợp với nguyên tắc rằng nhà ở là để ở chứ không phải để đầu cơ, đồng thời tạo thêm doanh thu về mặt tài chính.

Tin tốt là bản thân thị trường bất động sản Trung Quốc đang cho thấy khả năng phục hồi nhất định và theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia, giá bất động sản vẫn cao hơn mức trước COVID.

Các thành phố lớn nhất đất nước có vẻ dễ phục hồi hơn các thành phố cấp hai. Sự khác biệt này có thể tăng tốc khi có thêm làn sóng di cư từ nông thôn đến các thành phố lớn nhất, trong khi những thành phố nhỏ hơn có thể chứng kiến dân số giảm. Những thay đổi về mặt dân số như vậy có thể sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu bất động sản và cuối cùng tác động đến xu hướng giá cả.

Bằng cách sử dụng các biện pháp toàn diện, bối cảnh tài chính của Trung Quốc có thể được củng cố. Điều này sẽ giúp bảo vệ sự ổn định và khả năng phục hồi của hệ thống trước những cú sốc trong lĩnh vực bất động sản. Ngược lại, một khuôn khổ chính sách mạnh mẽ hơn sẽ làm giảm nguy cơ tái phát bong bóng bất động sản của quốc gia này.