Tranh cãi việc giao dịch bất động sản qua sàn, chuyên gia xác định có thể loại bỏ cơ chế hai giá

Ảnh minh hoạ

Uỷ ban kinh tế Quốc hội không đồng tình

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, Chính phủ cho rằng quy định này không phù hợp với tình hình thực tế thị trường, dẫn tới có nhiều hệ lụy như việc hình thành các dự án “ma”, chủ đầu tư lừa đảo khách hàng. Đồng thời làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin bất động sản, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai.

Do đó, trình Quốc hội sửa Luật Kinh doanh bất động sản lần này, Chính phủ đề nghị mọi giao dịch bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn.

Tuy nhiên, thẩm tra nội dung này, đa số ý kiến tại Ủy ban Kinh tế đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn. Bởi đề xuất này chưa đủ cơ sở thực tiễn, chưa làm rõ được an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn. Yêu cầu này cũng sẽ làm tăng chi phí, và chi phí tính vào giá người mua sẽ phải chịu.

Mới đây, chiều 23.6, thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các đại biểu Quốc hội cũng cho rằng nên cân nhắc việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn...

Đại biểu Quốc hội Phạm Thị Kiều (Đoàn Đắk Nông) góp ý, Điều 57 của dự thảo Luật đặt ra rất nhiều băn khoăn khi bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Theo đại biểu, quy định như vậy không chỉ xung đột trực tiếp với Điều 119 Bộ Luật Dân sự về hình thức của giao dịch dân sự mà còn tạo ra những rào cản khi phát sinh thêm thủ tục xác nhận qua sàn giao dịch, phát sinh thêm chi phí lớn cho giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, Điều 57 quy định cũng quy định cả giao dịch thuộc diện khuyến khích thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đại biểu cho hay, đối tượng khuyến khích ở đây hoàn toàn nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản.

Hai tháng trước, góp ý dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã nêu rõ không ai nói phải giao dịch bất động sản qua sàn. “Là người mua, tôi chọn tham gia hay không là quyền của tôi. Tôi tham gia sàn này hay sàn kia là quyền của tôi. Nghị quyết 18 về đất đai nêu vấn đề tăng cường thanh toán không tiền mặt thì không thấy trong dự án luật, lại bắt buộc giao dịch qua sàn. Cứ lúc thế này, lúc thế kia rất khó cho thị trường", ông Huệ nói.

Đại diện doanh nghiệp lại bảo nên, là cơ sở để loại bỏ cơ chế hai giá

Liên quan vấn đề này, giải trình tại phiên thảo luận Quốc hội ngày 23.6, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị khẳng định, quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý cho chủ đầu tư hay làm tăng giá bán. Bên cạnh đó, các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai có nhiều đặc thù, như tài sản chưa hình thành, pháp lý của dự án bất động sản phức tạp, điều kiện đưa vào kinh doanh phải được kiểm soát theo thực tế triển khai của dự án, trong khi các giao dịch này không thực hiện qua công chứng. Do vậy, cần thiết đưa vào giao dịch qua sàn để công khai, minh bạch hóa hành vi của các chủ thể tham gia giao dịch, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo.

Cách đây 30 năm, Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Thị trường bất động sản chính thức được hình thành. Từ đó đến nay, cùng với quá trình phát triển kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng chứng tỏ vai trò to lớn và quan trọng với nền kinh tế, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư cũng như các nhà hoạch định chính sách.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguyên nhân xuất phát từ việc thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại cơ chế hai giá đất. Khung giá của nhà nước và theo thị trường có sự chênh lệch nhau rõ rệt. Giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực tham nhũng, đầu cơ đất đai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) cho rằng, để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường, tương xứng với giá trị mang lại, cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực. Do đó, bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất.

Theo đó, mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch. “Thông qua sàn, 100% giao dịch bất động sản có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà Dự thảo Luật đất đai 2022 đưa ra”, ông Đính nhận định.

Vị này cũng cho rằng, khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn, tự điều tiết cán cân cung - cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.

Bên cạnh đó, theo lãnh đạo VnREA, việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.