TP.HCM: Bao nhiêu khu “đất vàng” bị bỏ hoang?

Sự lãng phí ghê gớm

Tại khu đất số 1 bis và 1 kép nằm tại ngã tư Nguyễn Đình Chiểu - Nguyễn Bỉnh Khiêm, P.Đa Kao (Q1), bên trong khu vực hàng rào được vây kín bằng tôn là một rừng cây trứng cá và các loại cây dại mọc um tùm thành rừng. Nhìn vào đường kính của các gốc cây, người ta có thể đoán biết tuổi của nó chí ít cũng hàng chục năm. Trước khu “đất vàng” bị bỏ hoang, người dân đều lắc đầu không biết nguyên nhân do đâu nhưng ai cũng tặc lưỡi vì tiếc cho sự lãng phí quá lớn diện tích của nó gần 1,8ha. Bên cạnh khu đất trống đó và chỉ có một mặt tiền tiếp giáp đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, với vị trí thua thiệt so với khu đất bị bỏ hoang nhưng GEM center (số 8 đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, P.Đa Kao, Q1) đã chính thức đi vào hoạt động cuối năm 2014, nhanh chóng trở thành một điểm đến sang trọng vào bậc nhất tại TPHCM hiện nay.

Dự án Saigon Residence tại 11D Thi Sách “ngủ đông” suốt 6 năm nay sau sự cố gây lún

Theo nghiên cứu của Công ty TNHH Savills Việt Nam, hiện mức giá thuê của khu vực trung tâm bán lẻ đang có chiều hướng gia tăng và đã tăng khoảng 2% so với năm 2013. Với giá thuê trên mỗi mét vuông mặt bằng tầng trệt tại các cửa hàng có diện tích lớn hơn 10m2 từ 800.000 đến xấp xỉ 1.400.000 đồng/m2/tháng thì chỉ riêng trong năm 2014, việc bỏ hoang tầng thương mại rộng xấp xỉ 9.000m2 diện tích xây dựng đã được phê duyệt gây lãng phí khoảng 6 - 10 tỷ đồng/tháng, tương đương 75 - 140 tỷ đồng/năm.

Trong khi đó, theo quy hoạch, khu đất trên được phê duyệt để xây dựng khu nhà ở, khách sạn và căn hộ dịch vụ quy mô 34 tầng bao gồm cả tầng hầm và 28 tầng trên mặt đất. Dự án bao gồm ba khối nhà: khách sạn và căn hộ dịch vụ, nhà căn hộ kinh doanh và nhà căn hộ tái định cư tại chỗ được kết nối với hệ thống giao thông xung quanh bằng bốn lối đi riêng biệt. Nếu hoàn thành, dự án sẽ có 934 căn hộ, trong đó có 847 căn hộ dịch vụ. Hệ số sử dụng thương mại dịch vụ văn phòng gấp 3,7 lần, tương đương 64.972m2. Nếu diện tích nói trên được cho thuê với giá thuê văn phòng tại TPHCM là 25USD/m2/tháng, và công suất trung bình 80% thì mỗi tháng mức lãng phí vì không kinh doanh có thể mất hàng triệu USD.

Qua tìm hiểu của chúng tôi, nguyên nhân khiến dự án này bỏ hoang suốt hàng chục năm qua là do tranh chấp giữa chủ đầu tư là Công ty Phát triển và dịch vụ nhà quận 1, nay là Cty TNHH Một thành viên Phát triển nhà Bến Thành với Cty TNHH Đông Dương; đồng thời cũng đang bị nhiều hộ dân bị giải tỏa, khiếu nại gay gắt về tiền bồi thường.

Tọa lạc tại số 11D Thi Sách, công trình trung tâm thương mại và căn hộ Saigon Residence có vị trí quá đẹp do nằm ngay ngã tư Thi Sách - Nguyễn Siêu, chỉ cách Nhà hát lớn thành phố và khách sạn Caraven khoảng 200 mét nhưng cũng đang trong tình trạng bị “đắp chiếu”, bỏ hoang từ đầu tháng 11-2007 đến nay sau sự cố sụt lún chung cư Nguyễn Siêu do ảnh hưởng bởi việc xây dựng công trình trên. Hiện toàn bộ tầng hầm đã thi công được cho thuê, trở thành bãi giữ xe máy. Khoảng giữa năm 2012, trên các trang mạng địa ốc xuất hiện thông tin sang nhượng lại các căn hộ tại cao ốc này với giá dao động 4.000 - 4.200USD/m2 đã khiến nhiều người tin rằng dự án sẽ hồi sinh nhưng đến nay nó vẫn bất động.

Cũng trong tình trạng bị bỏ hoang, khu đất số 130 Hàm Nghi, P. Bến Thành, Q1 thuộc quyền sử dụng của Công ty TNHH liên doanh Golden Saigon Plaza có diện tích khuôn viên rộng 1.344m2 được quy hoạch xây dựng cao ốc văn phòng với tổng diện tích sàn lên tới 19.448m2, không kể các tầng hầm và tầng mái. Khu đất được cấp giấy phép xây dựng từ tháng 5-2009 nhưng đến nay sau nhiều lần gia hạn vẫn trong tình trạng bỏ hoang. Với giá thuê cao ốc văn phòng tại khu vực này, mỗi tháng việc bỏ hoang khu đất có hai mặt tiền đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa và Hàm Nghi đã gây lãng phí không nhỏ.

Nằm sát bên tòa nhà Sun Wah Tower, mặt bằng số 117-119 Nguyễn Huệ và 16 Tôn Thất Thiệp có diện tích lên tới 2.724m2 được UBND TPHCM phê duyệt bán theo giá thị trường cho Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam hơn 359,602 tỷ đồng cũng đang bị bỏ hoang. Theo người dân, trước đây khu đất này được tận dụng cho thuê làm bãi giữ xe máy nhưng thời gian gần đây đã ngừng hoạt động. Cách đây hơn 6 năm, ngày 14-10-2007, Ngân hàng BIDV đã ký hợp đồng tổng thầu thiết kế tòa tháp BIDV Tower với nhà thầu DP Architects (Singapore) để thiết kế tòa tháp quy mô 40 tầng, cao 152 mét. Công trình được lãnh đạo UBND TPHCM đánh giá rất cao bởi vai trò, vị trí của nó đối với kiến trúc tổng thể thành phố, được kỳ vọng khi hoàn thành sẽ góp phần tô điểm diện mạo kiến trúc thành phố.

Khu đất 66 Lê Lợi của Cty CP Sài Gòn Kim Cương trở thành bãi giữ xe

Theo công bố của BIDV, DP Architects đã mời 3 nhà thầu tư vấn quốc tế và một nhà thầu tư vấn trong nước thành lập Liên danh để thực hiện thiết kế, gồm: DP Architects (DPA) chịu trách nhiệm thiết kế kiến trúc và đại diện cho Liên danh; Beca PCM PTE LTD (Beca) chịu trách nhiệm thiết kế hệ thống M&E; Bescon Consulting Engineers PTD (Bescon) chịu trách nhiệm thiết kế phần kết cấu; KPK Quantity Surveyors (Singapore) PTE LTD (KPK) chịu trách nhiệm phần tiên lượng dự toán. Tổng công ty tư vấn xây dựng Việt Nam (VNCC) là đối tác phía Việt Nam của liên danh. Tuy nhiên, sau sự kiện đó đến nay khu đất vẫn trong tình trạng chưa được đầu tư xây dựng gì.

Bên cạnh các dự án kể trên, TPHCM còn rất nhiều khu “đất vàng” như khu đất vốn là tòa nhà ITC trước đây tại 66 Lê Lợi, Q1 có diện tích 4.000m2. Khu đất này được quy hoạch xây dựng cao ốc 52 tầng và hiện do Công ty CP Sài Gòn Kim Cương làm chủ đầu tư, khu dự án Lavenue Crown tọa lạc mặt tiền Lê Duẩn, nằm cạnh tòa nhà Diamond Plaza cũng có diện tích gần 5.000m2 nhưng hiện nay vẫn để làm bãi giữ xe; khu tam giác Trần Hưng Đạo - Nguyễn Thái Học- Phạm Ngũ Lão có diện tích lên tới 13.000m2... cũng đang trong tình trạng ngủ đông.

Bao giờ hết giấc ngủ đông?

Trong khi vẫn còn hàng loạt khu đất còn bỏ trống gây nhếch nhác bộ mặt thành phố suốt nhiều năm thì việc nhà đầu tư ngoại xin trả lại “đất vàng” càng khiến cho tương lai của các khu đất vàng này thêm mờ mịt. Tại sao các nhà đầu tư lại không mặn mà với đất vàng?

Việc Hongkong Land và Sumitomo & Development xin trả lại dự án có tổng số vốn đầu tư hơn 7.100 tỷ đồng tại khu “đất vàng” số 164 Đồng Khởi Q1 mà trước đó họ đã được chỉ định làm nhà đầu tư cho thấy không phải dự án đất vàng nào cũng thu hút sự mặn mà của các nhà đầu tư. Với vị trí giáp với các đường Nguyễn Du, Đồng Khởi, Lý Tự Trọng và Trường THPT Trần Đại Nghĩa, gần khu đất là nhà thờ Đức Bà, Bưu điện thành phố và quảng trường 30-4, bên trái là công viên, VincomCenter và trụ sở UBND thành phố, khu này hiện là trụ sở của Sở Văn hóa thông tin truyền thông có diện tích gần 9.800m2.

Khu đất 1 bis, 1 kép Nguyễn Đình Chiểu bị bỏ hoang hàng chục năm

Trao đổi với chúng tôi, chuyên gia kinh tế tiến sĩ Lê Đăng Doanh - nguyên Viện trưởng Viện quản lý kinh tế Trung ương - cho rằng: “Với thời điểm hiện nay, việc một số nhà đầu tư (NĐT) xin trả lại dự án đất vàng cũng là chuyện khá bình thường nếu như họ đánh giá và thấy rằng tỷ suất lợi nhuận trên thị trường BĐS sẽ không cho họ được con số như kỳ vọng. Mặt khác, giá BĐS ở TPHCM và Hà Nội hiện nay đã rất cao, thuộc loại cao nhất thế giới thì việc NĐT tỉnh táo, tính toán làm thế nào đạt được yêu cầu của họ. Việc họ trả lại dự án, tôi nghĩ cũng là điều bình thường”.

Tiến sĩ Doanh chia sẻ thêm: “Thị trường BĐS của Việt Nam nói là ấm lại nhưng thực chất mới chỉ ấm ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá thấp mới có giao dịch chứ các phân khúc khác như căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại đã ấm lại đâu?”.

Một nhà đầu tư đã phân tích giúp chúng tôi nhìn lại bức tranh thị trường khách sạn, trung tâm thương mại tại khu vực Q1. Cách đây khoảng 5 năm, thời điểm quý 3-2009, tại TP.Hồ Chí Minh có 13 khách sạn 5 sao và 4 khách sạn 8 sao với tổng cộng khoảng 5.600 phòng. Trong suốt quý 3-2009, chỉ có một khách sạn 5 sao tham gia vào thị trường là The InterContinental Asiana Saigon. Phần lớn các khách sạn 4 và 5 sao đều tập trung tại Q1, chiếm khoảng 70% thị trường.

Thời điểm đó, giá thuê phòng khách sạn 5 sao trung bình 117USD/phòng/đêm và khách sạn 4 sao là 72USD/phòng/đêm. Ở phân khúc văn phòng cho thuê, cả TPHCM chỉ có 122 cao ốc, gồm 6 cao ốc hạng A, 31 cao ốc hạng B và 85 tòa nhà văn phòng hạng C với khoảng 752.341m2 sàn. Trong đó, cao ốc văn phòng hạng A, B chiếm 475.000m2 sàn. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại quý 3-2009 là 63USD/m2/tháng, chưa bao gồm thuế và phí quản lý; hạng B là 30USD và hạng C là 22USD/m2/tháng. Thị trường bán lẻ TPHCM tại thời điểm này vẫn còn trong giai đoạn sơ khai. Toàn TPHCM có 5 trung tâm bách hóa, 15 khu trung tâm mua sắm, 6 khối đế bán lẻ, 59 siêu thị và 3 siêu thị bán sỉ với tổng diện tích khoảng 452.400m2. Giá thuê trung bình dao động từ 35 - 140USD/m2/tháng và mức giá cao nhất đạt được khoảng 220USD/m2/tháng.

Sau năm năm, đến cuối 2014 thống kê cho thấy diện tích mặt bằng bán lẻ đã tăng gần gấp đôi, đạt 871.000m2. Giá thuê trung bình tại trung tâm mua sắm chỉ đạt xấp xỉ 1,4 triệu đồng/m2/tháng. Còn giá thuê tại khối đế bán lẻ và trung tâm bách hóa chỉ ở mức 800.000 đến trên 1,2 triệu đồng/m2/tháng. Tổng nguồn cung văn phòng tại TPHCM hiện đã hơn 1,4 triệu m2 với 222 dự án, giá thuê trung bình là 533.000VNĐ (25USD) m2/tháng.

Ở phân khúc khách sạn, riêng trong quý 4-2014 có hơn 550 phòng từ 6 dự án mới và 1 dự án hoạt động trở lại gia nhập thị trường. Toàn thị trường có khoảng 13.200 phòng từ 99 dự án khách sạn 3 đến 5 sao. Các khách sạn 3 đến 5 sao tại TPHCM đạt công suất thuê trung bình ở mức 68%. Cả ba hạng đều có sự sụt giảm theo năm trong công suất thuê. Giá phòng trung bình là 1,8 triệu VNĐ/phòng/đêm.

Như vậy tất cả các phân khúc từ trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng cho đến phân khúc khách sạn đều đã tăng cung gấp đôi. Trong khi đó mức giá thuê giảm chỉ còn một nửa so với thời điểm cuối năm 2009. Mặt khác, dù nguồn cung đang vượt cầu nhưng theo dự đoán của Savills Việt Nam, trong ba năm tới TPHCM sẽ có 9 khách sạn, cung cấp 1.700 phòng, trong đó có 580 phòng tại khu vực Q1 dự kiến sẽ bổ sung vào nguồn cung khách sạn. Diện tích văn phòng cho thuê cũng dự kiến tăng thêm 500.000m2 sàn đến từ 29 dự án, trong đó có 12 dự án đang trong giai đoạn hoàn thành. Trong hai năm 2015 - 2016, dự kiến sẽ có 362.000m2 mặt bằng bán lẻ gia nhập nguồn cung.

Có thể nói, chính sự tăng cung quá nhanh và sụt giảm giá thuê chính là nguyên nhân khiến nhiều khu “đất vàng” tại TPHCM bị bỏ hoang suốt nhiều năm.

Trước câu hỏi tại sao nhiều NĐT không mặn mà với đất vàng trong giai đoạn hiện nay? Ông Trần Như Trung - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh - chia sẻ: “Đầu tư vào những khu đất vàng thì không phải tính tới mét mà phải tới từng milimet vì nếu tính sai một li có thể đi một dặm. Cũng giống như người ta may cái quần cái áo vậy, nếu vải thường thì sai một chút thiệt hại không nhiều nhưng nếu vải tốt thiệt hại rất nặng nề, có thể đối mặt với nguy cơ thua lỗ. Do vậy, ở thời điểm hiện nay rất khó để các NĐT mạnh dạn đầu tư vào các dự án đất vàng”.