Top 3 thị trường bất động sản bền vững nhất châu Á

Có rất nhiều ví dụ về tính bền vững và hoạt suất vượt trội trong ngành bất động sản toàn cầu. Với thị trường nhà ở, giá nhà tại Mỹ đạt mức cao kỷ lục vào tháng trước trong bối cảnh lãi suất thế chấp vọt lên mức cao nhất kể từ năm 2000. Với mảng bất động sản thương mại, các bất động sản công nghiệp và hậu cần chiếm 37% vốn đầu tư xuyên biên giới toàn cầu trong nửa đầu năm nay, mức nửa đầu năm cao nhất từng được ghi nhận.

Tương tự tại châu Á, có những thị trường đã vượt qua nhiều thử thách trong nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thậm chí đang thách thức các xu hướng chính của nền kinh tế toàn cầu hiện nay. Đó là thị trường nhà ở tại Singapore, thị trường văn phòng tại Hàn Quốc, và thị trường bất động sản công nghiệp tại Nhật Bản.

Thị trường nhà ở Singapore

Thị trường nhà ở Singapore có khả năng phục hồi đáng kể. Mặc dù so sánh mang tính tương đối, vì 80% người Singapore sống trong nhà ở công cộng và 90% trong số họ sở hữu căn hộ của mình, nhưng chính phủ nước này đã vượt qua sự suy thoái nhà ở một cách ngoạn mục. Năm ngoái, giá bất nhà riêng tại đảo quốc sư tử đã tăng 8,6%, so với 10,6% vào năm 2021.

Theo Chỉ số nhà ở đô thị toàn cầu của Knight Frank, giá nhà ở Singapore đã tăng 7,5% so với cùng kỳ năm trước trong quý 2 năm nay, tốc độ nhanh thứ hai trong số các thành phố cửa ngõ trên toàn cầu, chỉ sau Dubai. Thành tích của Singapore còn đáng chú ý hơn khi 1/3 trong số 100 thành phố được Knight Frank theo dõi vẫn đang chứng kiến giá nhà sụt giảm.

Có ba yếu tố đang gây ra tình trạng tăng giá nhà tại Singapore, gồm sức hấp dẫn khi sở hữu một ngôi nhà tại thành phố, sự chậm trễ trong xây dựng do đại dịch, và nhu cầu nhà ở mạnh mẽ từ người dân. Yếu tố thứ ba thường được coi là mối đe dọa lớn nhất đối với giá cả.

Các biện pháp hạ nhiệt liên tiếp được chính phủ áp dụng trong suốt 14 năm đã ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà quá mức, đảm bảo rằng tốc độ tăng giá không bao giờ vượt quá tầm kiểm soát. Các hạn chế này ngày càng hà khắc, nhưng chủ yếu nhắm vào người mua ngôi nhà thứ hai và người nước ngoài. Nếu không có các biện pháp hạ nhiệt thì giá nhà tại Singapore sẽ biến động mạnh hơn nhiều, gây ra chu kỳ bùng nổ và phá sản của thị trường.

Thị trường văn phòng Hàn Quốc

Cụ thể ở đây là thị trường văn phòng Seoul. Vào thời điểm các văn phòng bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự chuyển đổi sang mô hình làm việc kết hợp do Covid-19 và lãi suất tăng mạnh, Hàn Quốc đã nổi lên như một hình mẫu cho nơi làm việc truyền thống.

Một cuộc khảo sát do Đại học Stanford thực hiện hồi đầu năm nay cho thấy người Hàn Quốc làm việc tại nhà trung bình chỉ 0,4 ngày một tuần, mức thấp nhất trong số 35 nền kinh tế được khảo sát. Theo công ty tư vấn JLL, tỷ lệ lấp đầy văn phòng ở Seoul vẫn cao nhất châu Á, theo sau bởi Bắc Kinh và Thượng Hải, đạt mức “bình thường” (90% trở lên) vào giữa năm 2022.

Các nguyên tắc cơ bản của thị trường văn phòng hạng A tại Seoul khiến các chủ chủ văn phòng ở phương Tây phải ghen tị. Tỷ lệ trống ở mức không đáng kể là 1,1% trong quý 2 năm nay do nguồn cung thiếu hụt kéo dài. Tỷ lệ này ở mức tích cực so với giai đoạn ba năm vừa qua, trong khi giá thuê tiếp tục tăng với tốc độ nhanh. Các chủ đầu tư văn phòng không giảm giá vì Covid-19, mà có vẻ như đang tăng tiền thuê.

Nhờ đó, đầu tư vào thị trường văn phòng Seoul cũng tăng vọt. Theo dữ liệu từ công ty MSCI, khối lượng giao dịch văn phòng tại đây đạt 3,4 tỷ USD trong quý 2 năm nay, cao hơn 15% so với mức trung bình trong các quý 2 ơ giai đoạn 2015-2019. Sự sụt giảm mạnh về số lượng giao dịch văn phòng ở Mỹ, châu Âu và phần còn lại của châu Á trong quý 2 đồng nghĩa với việc Hàn Quốc là thị trường văn phòng được giao dịch sôi động thứ hai trên thế giới.

Thị trường bất động sản thương mại Nhật Bản

Kinh tế Nhật Bản có nhiều khác biệt với phần còn lại của thế giới. Đầu tiên, Nhật Bản không phải là Trung Quốc, điều này có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà đầu tư toàn cầu đang tìm kiếm một thị trường rộng lớn và thanh khoản ở châu Á mà không có những rủi ro kinh tế và địa chính trị mà Trung Quốc mang lại.

Thứ hai, Nhật Bản là quốc gia đang có chính sách tiền tệ đi ngược với toàn cầu. Bất chấp gia tăng lạm phát và chi phí đi vay tăng mạnh ở hầu hết các nền kinh tế lớn khác, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) vẫn duy trì việc nới lỏng chính sách tiền tệ.

Lãi suất siêu thấp và tỷ lệ cho vay trên giá trị cao hơn đã bù đắp cho việc lợi suất cho thuê bất động sản thương mại thấp hơn, cho phép các nhà đầu tư tạo ra lợi nhuận dương.

Nhật Bản là một quốc gia ổn định và có thể dự đoán được, một điều hiếm thấy trong bối cảnh lộn xộn ngày nay.

John Howald, người đứng đầu bộ phận vốn quốc tế tại châu Á - Thái Bình Dương của Colliers, cho biết: “Nhật Bản là nơi để vượt qua cơn bão [và] là thị trường đầu tư thực sự duy nhất ở châu Á có chiều sâu và tính thanh khoản”.

Những nỗ lực định hình lại chuỗi cung ứng toàn cầu khỏi Trung Quốc đang mang lại lợi ích cho Nhật Bản. Vào tháng 8, ESR, công ty quản lý tài sản thực lớn nhất châu Á, đã bắt đầu xây dựng dự án hậu cần lớn nhất ở Nhật Bản, một phần để tận dụng “sự gia tăng các hoạt động sản xuất nhờ việc các doanh nghiệp Nhật Bản trở về nước”.

Chắc chắn, việc BOJ đột ngột thắt chặt chính sách - hoặc giá trị bất động sản ở Mỹ và châu Âu giảm mạnh hơn khiến bất động sản của Nhật Bản nhìn có vẻ đắt đỏ - có thể làm suy yếu tâm lý nhà đầu tư. Trong khi đó, thị trường nhà ở Singapore đang giảm tốc đáng kể, còn cuộc cạnh tranh trên thị trường văn phòng cao cấp ở Seoul ngày càng khốc liệt.

Tuy nhiên, đây là những rủi ro có thể không thành hiện thực hoặc tương đối không đáng kể do những mối đe dọa lớn hơn nhiều mà ngành bất động sản đang phải đối mặt. Theo các chuyên gia, nguồn lực phục hồi của thị trường châu Á có thể vẫn còn mạnh mẽ trong một thời gian nữa.