Tín dụng bất động sản toàn cầu suy giảm nhưng vẫn có điểm sáng

Năm 2023 dường như đang không đi theo hướng mà nhiều nhà đầu tư mong đợi.

Trước mùa hè, lãi suất được cho là có khả năng bắt đầu giảm vào cuối năm nay. Hiện tại, triển vọng lãi suất tiếp tục tăng, mặc dù không nhất thiết sẽ xảy ra, vẫn chưa bị bị loại trừ hoàn toàn khỏi kế hoạch của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED), Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) và Ngân hàng Anh trong nửa cuối năm nay.

Sean Coghlan, Giám đốc Nghiên cứu & Chiến lược Toàn cầu về Thị trường vốn tại JLL, cho biết: “Sự biến động vẫn còn và chính điều này cùng với các dữ liệu kinh tế hỗn hợp đang gây ra những thay đổi đối với triển vọng lãi suất”.

“Môi trường kinh tế ổn định tiếp tục định hình các chính sách của ngân hàng trung ương, các tổ chức này hiện được kỳ vọng sẽ duy trì lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn để chống lại lạm phát”.

Việc thắt chặt chính sách tiền tệ đang tiếp tục diễn ra. Vào tháng 7 vừa qua, FED đã nâng lãi suất cơ bản lên mức cao nhất trong hơn 22 năm. Trong khi đó, ECB đã tăng lãi suất thêm 25 điểm cơ bản lên 3,75%. Ngân hàng Anh cũng thực hiện động thái tương tự với lãi suất 5,25%.

Đối với thị trường bất động sản thương mại, việc các ngân hàng tăng lãi suất có nghĩa là các nhà đầu tư phải đối mặt với chi phí vốn cao hơn, hệ quả là họ sẽ thực hiện ít giao dịch hơn và gây quỹ khó khăn hơn.

Ông Coghlan cho biết: “Khi chúng ta bước sang nửa cuối năm 2023, những kỳ vọng về thị trường vốn đã giảm bớt”.

Ông nói thêm, con đường phục hồi của ngành bất động sản và nguồn vốn được dự báo sẽ không đồng đều tại từng thị trường và khu vực trên thế giới.

“Tuy nhiên, vào nửa cuối năm nay, thị trường sẽ trở nên dễ dự đoán hơn nhờ sự phục hồi của các nguyên tắc cơ bản”.

Theo dữ liệu của JLL, đầu tư trực tiếp toàn cầu vào bất động sản đã giảm 54%, xuống còn 276 tỷ USD trong nửa đầu năm 2023. Đây là mức đầu tư trực tiếp nửa đầu năm thấp nhất trong một thập kỷ. Sự sụt giảm này diễn ra ở hầu hết các thị trường trên toàn cầu. Chỉ có Nhật Bản, với lãi suất và môi trường tiền tệ ngày càng tích cực hơn, là đi ngược lại xu hướng này.

Tuy nhiên, lãi suất cao hơn không ảnh hưởng đồng đều đến tất cả các lĩnh vực bất động sản. Ví dụ, lĩnh vực bất động sản hậu cần và nhà ở đã chứng kiến khả năng phục hồi tốt hơn nhờ triển vọng tích cực hơn.

Một mối lo ngại khác, đặc biệt là tại Mỹ, là rủi ro của các ngân hàng đối với các khoản vay bất động sản thương mại. Một phần nguyên nhân là do nhiều ngân hàng phá sản hồi đầu năm nay. Nhưng cho đến nay, các khoản vay này không được cho là sẽ dẫn đến rủi ro hệ thống, bởi chúng chỉ chiếm 23% danh mục cho vay tổng thể của các ngân hàng.

Ông Coghlan nói: “Sự biến động trên thị trường tài chính cũng như tình trạng khó khăn trong lĩnh vực ngân hàng hồi đầu năm nay sẽ tiếp tục được theo dõi chặt chẽ. Tuy nhiên, khả năng lây lan sang các thị trường khác là rất ít”.