Tìm sự đồng thuận tại các chung cư: Không dễ

Sáng ngày 25/6, Báo Đầu tư đã tổ chức Toạ đàm “Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận”. Trong đó, tranh chấp chung cư là vấn đề nổi cộm được các diễn giả, các chủ đầu tư và cư dân được tập trung mổ xẻ.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, cả nước hiện có khoảng 4.400 dự án chung cư. Trong đó, TP.HCM dẫn đầu với khoảng 1.400 chung cư, Hà Nội có khoảng 1.000 chung cư.

Tính riêng tại TP.HCM có khoảng gần 500 chung cư được xây dựng trước năm 1975, những chung cư này chủ yếu là thấp tầng, không có thang máy và hiện đã bộc lộ nhiều nguy cơ mất an toàn vì xuống cấp, hư hỏng.

Cũng theo Bộ Xây dựng, tranh chấp chung cư diễn ra khoảng 10% tổng số chung cư trên cả nước. Nội dung tranh chấp chủ yếu liên quan đến quỹ bảo trì, diện tích chung riêng, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, chậm bầu ban quản trị, chậm bàn giao sổ hồng…

Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng Giám đốc Công ty Venus cho biết, có một điểm chung là, các toà chung cư có tuổi đời dưới 3 năm thường vận hành ổn định, chất lượng dự án khá đảm bảo. Tuy nhiên, từ năm thứ 4 trở đi sẽ xuất hiện nhiều dấu hiệu xuống cấp, hư hỏng đặc biệt là các hạng mục như thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống nước, xử lý rác… dẫn đến giá trị của bất động sản bị giảm xuống rõ rệt. Các tranh chấp tại chung cư cũng bắt đầu xuất hiện.

Bà Hương cho rằng, một trong những nguyên nhân lớn dẫn đến tranh chấp chung cư chính là sự thiếu minh bạch về thông tin hoặc cung cấp thông tin không đầy đủ. Nhiều cư dân do không nắm được đầy đủ thông tin nên dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện. Do đó, chủ đầu tư, ban quản trị chung cư cần minh bạch thông tin đặc biệt là những nội dung liên quan đến thu chi phí quản lý, quỹ bảo trì…

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho biết, tranh chấp chung cư liên quan đến quỹ bảo trì đang rất phổ biến tại nhiều chung cư. Việc nên hay không thu quỹ bảo trì chung cư cũng đang có nhiều ý kiến trái chiều. Bản thân ông Phúc cho rằng, cần phải thu quỹ bảo trì và thời điểm thu thích hợp là trước khi khách hàng nhận nhà. Vấn đề ở đây chính là cách quản lý, sử dụng quỹ bảo trì này như thế nào mà thôi.

Theo ông Phúc, mọi tranh chấp chung cư đều xoay quanh 5 đối tượng là chủ đầu tư, ban quản lý, ban quản trị, cư dân và cơ quan quản lý nhà nước.

Về phía chủ đầu tư, tranh chấp diễn ra khi chủ đầu tư cam kết một đường nhưng kết quả thì một nẻo. “Chủ đầu tư cam kết một dự án chất lượng tốt, đầy đủ tiện ích, bàn giao đúng tiến độ nhưng kết quả thì không được như vậy dẫn đến tranh chấp”, ông Phúc nói.

Thậm chí có chủ đầu tư cố tình chiếm dụng khoản phí bảo trì chung cư bởi đây là một nguồn kinh phí không hề nhỏ, có chung cư lên đến hàng trăm tỉ đồng quỹ bảo trì. Những chủ đầu tư như vậy thì cần phải lên án và có chế tài xử lý thích đáng.

Đối với ban quản trị, ban quản lý tại các chung cư họ đều là những người được cư dân bầu lên, họ hoạt động không có lương, chủ yếu là để phục vụ cộng đồng. Tuy nhiên, những người này đều thiếu chuyên môn quản lý, thiếu am hiểu về pháp luật nên không thể đòi hỏi họ có thể chu toàn hết mọi việc. Mặt khác, cũng có những người đấu tranh để được vào ban quản trị mà mục đích chủ yếu vì lợi ích cá nhân.

Về phía cư dân, bên cạnh những đòi hỏi chính đáng, hợp lý thì cũng có không ít người dân lại đưa ra đòi hỏi quá cao, thậm chí đến mức phi lý. Những người này dù chiếm tỉ lệ rất nhỏ trong chung cư nhưng lại thường xuyên gây áp lực, kích động cư dân gây mất an ninh, ảnh hưởng đến quyền lợi chung. Thay vì đấu tranh một cách quá đáng thì những cư dân này nên cùng chủ đầu tư tìm tiếng nói chung, giải pháp thích hợp vì lợi ích chung của cả chung cư.

Một trong những nguyên nhân khiến tranh chấp kéo dài còn bởi những chế tài xử phạt từ phía cơ quan quản lý nhà nước còn quá nhẹ khiến cho chủ đầu tư không ngại sai phạm vì mức phạt rất thấp. Do đó, cần phải có chế tài nghiêm khắc hơn, xử phạt năng hơn để chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện.

Bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho biết, điều mà các chủ đầu tư quan tâm khi phát triển các dự án bất động sản là đem đến cho người mua những sản phẩm chất lượng, tiện ích tương xứng với giá tiền khách hàng bỏ ra. Bên cạnh đó, là phải làm sao quản lý, vận hành và không ngừng nâng cao giá trị của bất động sản khi đã bàn giao cho khách hàng. Do đó, có không ít chủ đầu tư uy tín vẫn chấp nhận chịu lỗ để có thể mang đến những dịch vụ vận hành quản lý chung cư tốt nhất.

Luật quy định, sau khi có ban quản trị thì chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì, cũng như quyền quản lý cho ban quản trị. Tuy nhiên, không phải ban quản trị nào cũng có thể thực hiện chức năng quản lý vận hành dự án. Do đó, cần có sự xuất hiện của chủ đầu tư trong thành phần ban quản trị này. Tuy nhiên, Luật cũng cần làm rõ vai trò và nhiệm vụ của từng chủ thể trong thành phần ban quản trị để công tác vận hành dự án đảm bảo, không chỉ giữ giá trị tài sản cho dự án mà còn phải làm gia tăng giá trị này.