Tìm “ngách” cho căn hộ cao cấp

Trở về “bản chất thật”

Ngay thời điểm thị trường khó khăn, nhiều chủ đầu tư, cả những tên tuổi “xịn” như Indochina Capital cũng đã tìm đến giải pháp phân khúc căn hộ có giá trung bình. Song, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu về một căn hộ sang trọng, mức giá cao đã hết thời.

Về vấn đề này, ông Cao Thanh Hoàng, Trưởng Phòng Kế hoạch, Công ty TNHH Đầu tư và Dịch vụ Kiến Á (Inveskia), cho biết, thực tế, thị trường CHCC tiêu thụ hơi chậm so với trước đây. Hiện tại, thị trường CHCC đang trở về với bản chất “thật” của nó là đáp ứng cho những đối tượng khách hàng có nhu cầu ở và có khả năng tài chính.

Ngay như trường hợp của Công ty Phát triển GS Sài Gòn khi tung bán đợt 2 dự án CHCC của Xi và gần đây đã tiếp tục mở bán đợt hai dự án căn hộ cao cấp của Xi Riverview Palace (Thảo Điền, quận 2, TP.HCM) cũng xác định đối tượng kỹ lưỡng.

Nói về cơ sở để chọn khách hàng, Trưởng Phòng Kinh doanh Công ty Phát triển GS Sài Gòn, ông Han Wook cho rằng, xu hướng thị trường đã thay đổi và những nhà phát triển CHCC nên nhắm đến người tiêu dùng thật sự có nhu cầu và có khả năng về tài chính.

Thành phần này có giới hạn về mặt số lượng, yêu cầu khá cao, do đó, chủ đầu tư được chọn lựa những người có năng lực về tài chính. Do đầu ra bị hạn chế nên lượng căn hộ bán ra mỗi đợt cũng phải tương ứng.

Thay đổi chiến lược tiếp cận

Thống kê về thị trường CHCC tại TP.HCM của CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý I/2011, đã có tổng cộng 5.827 căn hộ được chào bán, nhưng chỉ có 1.389 căn thuộc phân khúc cao cấp, 66,3% còn lại là căn hộ trung bình và bình dân.

So với quý IV/2010, số lượng căn hộ chào bán tăng 101,3% và tăng 68,3% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, CBRE cũng nhấn mạnh, giá chào bán trên thị trường sơ cấp đều giảm so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái.

Về vấn đề này, ông Lâm Văn Chúc, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Phúc Đức Goup, viện dẫn: do ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt tiền tệ nên xu hướng mua nhà trả góp đã không còn hấp dẫn khách hàng.

Điển hình cách đây vài năm, thị trường BĐS rộ lên tình trạng đầu tư cho thuê, bởi lợi nhuận khá cao. Theo đó, khi khách hàng mua căn hộ thô ở khu Sky Hưng Vượng 3 (khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, quận 7) với mức giá khoảng 25.000 USD/căn, chỉ cần đầu tư thêm khoảng 5.000USD, đã có thể cho thuê lại với giá 600 - 700 USD/tháng (lãi 3 - 4 triệu đồng/tháng).

Hơn nữa, chỉ với 100.000USD, khách hàng sẽ vay thêm từ ngân hàng để mua căn hộ 300.000USD. Song, với lãi suất cao như hiện nay, ít ai dám mạo hiểm.

Liên quan đến việc tìm đầu ra cho hạng mục CHCC, ông Cao Thanh Hoàng cho biết, lượng khách hàng đã được gạn lọc sau khủng hoảng. Theo đó, những người có thu nhập cao và được xem là tiềm năng với phân khúc cao cấp chỉ chiếm khoảng 5%/tổng nhu cầu về nhà ở.

Do đó, để bán được sản phẩm, ngoài những đặc điểm như vị trí, tên tuổi chủ đầu tư, tiến độ công trình... bên bán phải có chiến lược về giá, những chính sách hỗ trợ khách hàng.

Cụ thể, ngay trong ngày công bố sự kiện Prudential mua lại 70% cổ phần trong dự án Blooming Park (An Phú, quận 2), nay đổi tên thành Imperia An Phú, hồi tháng 1/2011, chủ đầu tư cũng đã công bố bán 50 căn hộ trong dự án, với mức giá dao động từ 28 - 35 triệu đồng/m². So với đợt tung hàng gần kề, mức giá tăng nhẹ, từ 3 - 5%.

Ông Cao Thanh Hoàng giải thích, đó là do thị trường có phần khởi sắc hơn và chi phí xây dựng gia tăng. Tuy nhiên, chủ đầu tư dự án Imperia An Phú cũng cho biết thêm, họ đã áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất (0%) cho khách hàng từ 1 - 2 năm khi mua căn hộ.

Được biết, trước đó, trong thời điểm trầm lắng, chủ đầu tư này cũng đã ký những hợp đồng đảm bảo về giá cho một số khách hàng để xóa tan tâm lý “giá CHCC vẫn chưa chạm đáy”, với mức giảm khoảng 10%/tổng giá trị căn hộ (tùy theo phản ứng của thị trường). Trong tháng 5 này, Iveskia sẽ tung tiếp 50 căn hộ Imperial An Phú ra thị trường.

Ngoài việc thay đổi giá, nhiều chủ đầu tư tại TP.HCM cũng đã di chuyển thị trường tiếp cận. Thay vì chỉ nhắm vào lượng khách hàng tại TP.HCM, các nhà phát triển BĐS, các nhà phân phối đã tìm đến thị trường Hà Nội.

Sau khi CHCC Sunrise City (thuộc Công ty Novaland) được chào bán tại Hà Nội, hàng loạt dự án khác cũng “Bắc tiến” như trường hợp của dự án La Casa - trước đây là Blue Diamond (Vạn Phát Hưng), City Garden (Công ty TNHH Vườn Phố) và vào giữa tháng 12/2010, Imperia An Phú cũng được chào bán tại thị trường Hà Nội.

Nói về xu hướng thị trường, trong một nghiên cứu của Công ty Nam Long đã nhận định, có một điều chắc chắn là trong năm 2011 sẽ có nhiều dự án CHCC được chào bán tại Hà Nội và tính thanh khoản của thị trường này sẽ lấn át cả thị trường TP.HCM.