Thị trường địa ốc: Hai kịch bản và một kỳ vọng

Bất chấp những lời khẩn cầu từ Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS Việt Nam và các nhà đầu tư địa ốc, tỷ trọng tín dụng cho BĐS của các ngân hàng thương mại tính đến ngày 31/12/2011 là 16%, có nghĩa là không có sự nới lỏng nào từ phía Ngân hàng Nhà nước. Nguồn cung tiền trong năm 2012 cũng được giới hạn ở mức 14 - 16% và tỷ lệ tăng trưởng tín dụng cả năm được giới hạn ở mức 15 - 17%, tùy thuộc vào mức độ an toàn tín dụng của từng ngân hàng. Đây không phải là nguyên nhân khiến thị trường BĐS “lâm bệnh”, nó giống như một phép thử đối với các chủ đầu tư, dự án BĐS và các ngân hàng thương mại có đầu tư quá nhiều vào lĩnh vực rủi ro này hay không.

Kết quả là, nửa cuối năm 2011, thị trường chứng kiến đà giảm không phanh của bất động sản sau nhiều năm tăng giá. Kèm theo các thông báo giảm giá, doanh nghiệp cũng nêu rõ các khoản nợ ngân hàng đáo hạn, các khoản lỗ hàng chục tỷ đồng mà họ phải đối mặt và phải bán để “cắt lỗ”.

Có hai luồng ý kiến về nguyên nhân dẫn đến tình trạng bết bát của thị trường BĐS. Thứ nhất, đó là hệ quả của chính sách thắt chặt tín dụng, chống lạm phát của Chính phủ. Thứ hai, thị trường đến giai đoạn “sàng lọc”.

Vì vậy, TS. Trần Kim Chung cho rằng, rất khó đoán định được một cách chắc chắn kịch bản nào sẽ xảy ra đối với thị trường địa ốc, bởi mỗi giả định đều chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Nếu thị trường tiếp tục đi xuống và không thể tìm được động lực hỗ trợ, thì đổ vỡ sẽ xảy ra (tuy rất ít khả năng). Ngược lại, thị trường sẽ đi lên trong một chu kỳ tăng trưởng mới.

Tuy nhiên, theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, giá BĐS giảm cũng tạo nên những giá trị tích cực. Đó là, với sự chấp nhận điều chỉnh mức lãi, thay vì đợi chết, tính thanh khoản của thị trường tăng tỷ lệ với sự “biết điều” của chủ đầu tư, hiệu ứng tích cực đầu tiên (tất nhiên chỉ diễn ra với những chủ đầu tư biết điều chỉnh hợp lý), họ có thể giảm thiểu số lỗ. Cùng với đó, các chủ đầu tư lại thu hút số tiền còn lại của khách hàng tham gia dự án của mình, thay vì tham gia dự án khác; giảm thiểu số tiền lãi vay ngân hàng và quan trọng nhất là tạo thanh khoản cho thị trường và khơi thông dòng tiền cho doanh nghiệp. Vì vậy, ông Mai cho rằng, đã đành, việc giảm giá bán BĐS mang lại lợi ích cho người mua, nhưng cũng khiến người bán có nguồn vốn để xử lý các khó khăn trước mắt. Những diễn biến đó sẽ tạo nên điểm kết thúc dứt điểm cho dự án, tạo cơ hội cho doanh nghiệp tái cấu trúc và có nguồn vốn đầu tư vào các cơ hội tốt hơn.