Thị trường bất động sản suy yếu ở các thành phố nhỏ gây áp lực lên các mục tiêu tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc

Nhưng thị trường bất động sản suy yếu ở quận Sheyang, tỉnh Giang Tô, đang gây khó khăn cho họ trong việc sắp xếp hồi môn cho đám cưới – một dạng chi phí kết hôn của gia đình chú rể theo truyền thống.

Yuan là một công nhân nhập cư, sinh sống và làm việc như một nhiếp ảnh gia tự do ở Quảng Châu – cách nơi cha mẹ an sống 1.700km. Cha mẹ anh đã hy vọng sẽ chu cấp cho anh ta và vị hôn thê khoảng 800.000 nhân dân tệ (tương đương 123.000 USD) bằng cách bán một cửa hàng nhỏ mà họ sở hữu nằm trên một con phố thương mại chính. Nhưng giá trị của cửa hàng đã giảm mạnh trong bối cảnh suy thoái do đại dịch gây ra và không một khách nào hỏi mua dù họ đã đăng thông báo bán từ vài tháng trước.

Các cửa hàng tương tự nằm gần đó vừa bán được với giá dưới 600.000 Nhân dân tệ.

Yuan cho biết: “Giá nhà tại địa phương [ở quận Sheyang] đã giảm từ 10.000 Nhân dân tệ [mỗi mét vuông] vào năm 2019 xuống chỉ còn khoảng 7.000 Nhân dân tệ. Việc tôi có thể bắt đầu kinh doanh, kết hôn, hay thậm chí có một đứa con đều dựa trên giá trị ngôi nhà của chúng tôi”.

“Tôi cá là tất cả các gia đình bình thường của Trung Quốc đều nghĩ như vậy”.

Tại một số thành phố cấp 3, 4 và 5 của Trung Quốc, sự sụt giảm giá trị bất động sản - tài sản chủ yếu do các gia đình trung lưu Trung Quốc nắm giữ - đang gây áp lực lên khả năng tài chính của họ, và điều này đang cản trở mục tiêu của chính phủ là thúc đẩy tiêu dùng để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế.

Nhiều người sống ở những thành phố nhỏ hơn rơi vào hoàn cảnh tương tự như Yuan và gia đình anh, bất lực nhìn giá bất động sản liên tục giảm trong khi các nhà đầu tư và nhà đầu cơ chọn bơm tiền vào bất động sản ở các thành phố hạng nhất như Thâm Quyến và Thượng Hải - các thị trường bất động sản lớn hơn, nơi giá vẫn đang tăng.

Theo số liệu thống kê chính thức, 26 trong số 70 thành phố lớn và vừa của Trung Quốc đã chứng kiến ​​giá nhà ở đã qua sử dụng giảm trong năm ngoái, tăng từ con số 16 thành phố vào năm 2019 và chỉ 1 thành phố vào năm 2018.

Tuy nhiên, chỉ số giá nhà ở của Cục Thống kê Quốc gia cũng có thể không phản ánh hết thực trạng của vấn đề khi chỉ đề cập đến 70 thành phố lớn và vừa, và không bao gồm hơn 3.000 thành phố cấp ba, bốn và năm.

Mặc dù không có danh sách chính thức nào phân chia các thành phố của Trung Quốc thành các cấp, nhưng các thành phố cấp một thường là các đô thị lớn nhất nước, chẳng hạn như Thượng Hải và Bắc Kinh. Trong khi đó, các thành phố cấp hai thường là thủ phủ của tỉnh và các khu hành chính đặc biệt, hầu hết mỗi thành phố này có hơn 3 triệu cư dân. Các thành phố cấp ba và cấp bốn là các thủ phủ cấp tỉnh hoặc cấp quận, chiếm hơn 40% dân số Trung Quốc. Các thành phố cấp 5 thậm chí còn nhỏ hơn.

Các nhà phân tích nói rằng sự suy yếu của thị trường bất động sản ở một số thành phố nhỏ hơn cho thấy những nơi này đã chứng kiến kinh tế trở nên tồi tệ những năm gần đây, do thiếu sự phát triển công nghiệp mới cùng với dòng lao động đang tìm kiếm việc làm tốt hơn ở các thành phố lớn hơn.

Sự bùng phát của Covid-19 đã làm gia tăng mối lo ngại về triển vọng của các nền kinh tế tại các thành phố nhỏ hơn, nơi đã chứng kiến ​​một số lượng lớn các doanh nghiệp vừa và nhỏ phải đóng cửa do đại dịch. Theo Liu Kaiming, người đứng đầu Viện quan sát đương đại có trụ sở tại Thâm Quyến - một tổ chức tư vấn giám sát điều kiện làm việc của hàng trăm nhà sản xuất theo hợp đồng tại Trung Quốc, điều này đã ảnh hưởng đến việc làm và chi tiêu của người tiêu dùng tại địa phương.

Liu cho biết: “Tiêu dùng của các hộ gia đình Trung Quốc suy yếu vào năm 2020 và nợ hộ gia đình tăng lên đáng kể vì hầu hết các hộ gia đình Trung Quốc và các doanh nghiệp vừa và nhỏ đã chứng kiến ​​thu nhập của họ giảm mạnh vào năm ngoái. Mặc dù xuất khẩu phục hồi nhanh chóng trong nửa cuối năm 2020, một số lượng lớn các doanh nghiệp sản xuất đang có lợi nhuận rất thấp hoặc thậm chí thua lỗ do biến động tỷ giá hối đoái và chi phí tăng cao cho những hoạt động như hậu cần”.

Một báo cáo do Hệ thống Chỉ số Bất động sản Trung Quốc (CREIS) công bố vào tháng trước chỉ ra rằng hầu hết các thành phố vừa và nhỏ sẽ phải đối mặt với áp lực đi xuống đối với thị trường bất động sản vào năm 2021 do thiếu sự phát triển công nghiệp địa phương, dòng dân cư và chính quyền trung ương thu hẹp viện trợ cho các dự án tái phát triển.

Theo Cục Thống kê Quốc gia, thu nhập khả dụng hàng năm ở Trung Quốc đạt 32.189 Nhân dân tệ (4.950 USD) trên đầu người vào năm ngoái, tăng 2,1% so với năm trước đó sau khi điều chỉnh theo lạm phát. Nhưng tổng chi tiêu tiêu dùng hàng năm của họ đã giảm 4% từ năm 2019 xuống còn 21.210 Nhân dân tệ.

Đồng thời, nợ hộ gia đình đã nhanh chóng tăng lên mức tương đương 60% tổng sản phẩm quốc nội trong quý 3 năm 2020 từ mức dưới 40% của 5 năm trước đó, theo Viện Tài chính và Phát triển Quốc gia. Các nhà chức trách Trung Quốc đã cảnh báo nợ hộ gia đình là một “mối quan ngại lớn” khi chính phủ cố gắng thúc đẩy tiêu dùng.

Theo một cuộc khảo sát của Viện nghiên cứu Bất động sản 58Anjuke, tỷ lệ người được hỏi ở các thành phố cấp 3 và cấp 4 cho biết họ có kế hoạch mua nhà ở tại quê hương của họ đã giảm từ 37,5% vào năm 2020 xuống còn 11% trong năm nay.

Cuộc khảo sát cho thấy những lý do chính khiến người dân không muốn đến các thành phố nhỏ hơn bao gồm ít cơ hội việc làm hơn, thu nhập thấp hơn và nguồn lực giáo dục và y tế ít ỏi.

“Tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc trong thập kỷ qua chủ yếu được thúc đẩy bởi sự bùng nổ bất động sản và cơ sở hạ tầng, nhưng hiện lại không bền vững”, Simon Zhao, phó hiệu trưởng của United International College, cho biết. “Đồng thời, làn sóng “nền kinh tế mới” hiện tại, giống như các ngành sản xuất và tài chính tiên tiến, đã không mang lại lợi ích cho hầu hết các thành phố cấp hai, chưa nói đến các thành phố cấp ba và cấp bốn”.

Ông cảnh báo, do thiếu tăng trưởng công nghiệp, xu hướng giảm giá nhà ở có thể lan sang các thành phố hạng hai và hạng ba trên khắp Trung Quốc, làm tăng rủi ro từ nợ hộ gia đình Trung Quốc.

Nhiều thành phố hạng hai ở miền bắc Trung Quốc - bao gồm Thiên Tân, Tế Nam, Thanh Đảo, Thạch Gia Trang và Trịnh Châu - đã chứng kiến ​​giá bất động sản trung bình giảm từ 3% trở lên trong năm ngoái, theo National Business Daily.

"Tôi cảm thấy rất căng thẳng khi chứng kiến ​​giá bất động sản đang giảm như thế nào", Li Feng, người phải trả tiền thế chấp trên hai căn hộ ở trung tâm thành phố Thiên Tân, nơi giá đã giảm xuống dưới 40.000 Nhân dân tệ/m2 so với 50.000 Nhân dân tệ vào năm 2017 khi anh mua nhà.

Tính đến tháng 10, giá bất động sản ở Thiên Tân đã giảm tới 21,8% so với mức đỉnh vào tháng 3 năm 2017, báo cáo của National Business Daily cho biết.

“Tôi cảm thấy lạm phát đã xảy ra vì thu nhập của chúng tôi đã ngừng tăng trong hai năm qua, nhưng giá các nhu yếu phẩm đều tăng vọt”, Li nói. “Tôi đã nghĩ rằng giá nhà ở của Thiên Tân sẽ tăng lên, vì chính quyền đang giảm lãi suất trong thời gian bùng phát Covid-19, nhưng kỳ lạ là điều này đã không xảy ra”.

Hầu hết tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc là hữu hình và gần 70% trong số đó là nhà ở hoặc các tài sản khác, theo thông tin do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc.

Thế chấp chiếm phần lớn nợ hộ gia đình, và khoảng 77% hộ gia đình mắc nợ có khoản vay mua nhà với số tiền gốc trung bình là 389.000 Nhân dân tệ (60.000 USD), chiếm hơn 3/4 tổng số nợ hộ gia đình.

Báo cáo cho thấy tỷ lệ hộ mắc nợ là 56,5%. Trong số các gia đình mắc nợ đó, tổng số nợ trung bình của mỗi hộ là 512.000 nhân dân tệ. Trong số các hộ gia đình mắc nợ, 53,8% có số dư nợ dưới 300.000 Nhân dân tệ, trong khi 35,6% có số nợ từ 300.000 đến 1 triệu Nhân dân tệ, và 10,5% có số nợ trên 1 triệu Nhân dân tệ.

Tình trạng mắc nợ của các hộ gia đình thành thị chủ yếu do các khoản vay ngân hàng. Trong số các hộ gia đình có nợ, khoản vay ngân hàng trung bình của các hộ gia đình là 496.000 Nhân dân tệ, chiếm 96,8% tổng số nợ hộ gia đình.

Theo báo cáo tháng trước của CREIS, chính quyền địa phương ở các thành phố cấp ba và cấp bốn đã bán 22.275 lô đất ra thị trường vào năm 2020, với tổng diện tích đất là 87,94 triệu mét vuông, giảm 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong số các lô đất đó, 18.516 lô đất đã được bán, với tổng diện tích đất là 731,25 triệu mét vuông, giảm 48% so với cùng kỳ năm ngoái.

Yan Yuejin, Giám đốc Viện nghiên cứu và phát triển bất động sản E-House Trung Quốc có trụ sở tại Thượng Hải, cũng nhấn mạnh rủi ro thị trường bất động sản ở các thành phố nhỏ hơn của Trung Quốc, vì hầu hết các thành phố này đã thực hiện các kế hoạch mở rộng tích cực trong vài năm qua trong khi vẫn phải đối phó với sự dịch chuyển dân cư và suy yếu kinh tế.

Trở lại quận Sheyang, Giang Tô, cha mẹ Yuan vẫn đang hy vọng kiếm được 800.000 Nhân dân tệ từ cửa hàng nhỏ của họ. Nhưng trong khi họ cố gắng bán cửa hàng, nó vẫn bị bỏ trống và không có người thuê trả tiền thuê cho họ.

Yuan cho biết anh nghĩ rằng họ nên bán nếu ai đó đưa ra giá 600.000 Nhân dân tệ. Trong bối cảnh bất động sản hiện nay, anh lo ngại giá bất động sản có thể tiếp tục giảm.