Thị trường bất động sản chịu tác động của thể chế trước cả dịch Covid-19

Khoảng trống pháp lý

Nhìn lại thị trường trong năm vừa qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết thị trường bất động sản vẫn đang gặp khó khăn trong 5 năm qua và Covid-19 chỉ là yếu tố khiến khó khăn trầm trọng hơn. Tuy nhiên, những khó khăn hiện tại giúp chúng ta đánh giá lại, nhìn nhận và tìm một hướng đi bền vững hơn.

Theo ông Châu, một trong ba điểm nghẽn chính của kinh tế Việt Nam là cơ chế chính sách. Sự chồng chéo trong các luật như Luật Nhà ở, Luật Đất đai khiến thị trường gặp khó khăn. Từ 10/12/2015, tất cả các dự án đầu tư bị đình đốn, nhưng độ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản có đỗ trễ đến 3 năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA. Ảnh: Tuấn Cao

Đến năm 2018, thị trường mới chứng kiến sự thiếu giảm nguồn cung, quy mô thị trường bị thu hẹp lại, giảm sản phẩm đưa ra thị trường, theo quy luật cạnh tranh, cầu nhiều cung thiếu thì giá sẽ tăng.

Tại TP HCM, tỷ lệ nhà ở cao cấp trên thị trường chiếm trên 50%, nhưng nhà ở giá thấp, vừa túi tiền chỉ chiếm rất ít. Ông Châu cho rằng đây là biểu hiện cho thấy thị trường đang phát triển chưa bền vững.

“Bất động sản cao cấp có thể giúp doanh nghiệp xây dựng nhanh thương hiệu và uy tín nhưng không phục vụ nhu cầu của số đông người dân”, ông Châu nói.

Đặc biệt, ông Châu nhấn mạnh, điểm nghẽn về thể chế pháp luật là một trọng tâm cần phải giải quyết cho bất động sản Việt Nam, bởi các doanh nghiệp đều mong muốn môi trường kinh doanh đạt được sự công bằng, minh bạch và cởi mở.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, cho rằng thể chế pháp luật là mối quan tâm chung của cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Một số nghị định hiện nay chỉ định tính mà chưa định lượng, hướng dẫn thiếu chi tiết khiến doanh nghiệp lúng túng.

"Thị trường bất động sản Việt Nam bị tác động bởi thể chế trước cả khi Covid-19 tới", ông Hùng Võ nhận định.

Theo ông Võ, Nghị định 148 vẫn chưa lấp đầy khoảng trống về pháp lý bất động sản bởi chưa bao phủ hết những vấn đề của Luật Nhà ở, Luật Đất đai. Sự chồng chéo, lệch pha giữa những quy định khiến doanh nghiệp lưỡng lự.

Khoảng trống thứ hai là bất động sản du lịch kiểu mới như condotel, shophouse... gặp rối ở giấy chứng nhận sử dụng đất và thời gian sử hữu chỉ 50 năm. “Điều này vô tình khiến tâm lý nhà đầu tư không mấy mặn mà bởi họ muốn hưởng ưu đãi như đất ở”, ông Võ lý giải.

GS. Đặng Hùng Võ. Ảnh: Tuấn Cao

Hiện nay, phân khúc nghỉ dưỡng vẫn phát triển nhưng bằng nguồn lực của các “ông lớn” là chính. Những nhà đầu tư thứ cấp dần xa lánh, hoặc đầu tư nhỏ giọt chờ thị trường nóng lên.

"Hai khoảng trống này gây ra những “khuyết tật” trong lòng nhà đầu tư. Chủ doanh nghiệp thì không lấy được tiền từ khách hàng", ông Võ nhận định.

Bên cạnh đó, việc nhìn bất động sản ở các điểm du lịch dưới góc độ nghỉ dưỡng đang làm mất đi giá trị đa năng của loại hình này. Trong khi nếu nhìn tích cực, đây có thể là ngôi nhà thứ hai, tài sản sở hữu, hoặc sử dụng để ở.

Do đó, ông Võ cho rằng, muốn có động lực mới từ 2021 trở đi, câu chuyện sửa luật để bù lấp khoảng trống cần mạnh tay hơn. Cả cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp cùng có tiếng nói chung.

"Một luật duy nhất có thể sửa đổi và bao quát hết tất cả các vấn đề của bất động sản", ông Võ nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường vừa trải qua một năm đầy biến động khi Covid-19 ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Giai đoạn đầu năm, thị trường tê liệt, nhiều dự án ngừng trệ, sàn giao dịch ngưng hoạt động, hạ tầng du lịch đóng băng. Mặc dù Chính phủ quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho cac doanh nghiệp nhưng những vướng mắc về pháp luật vẫn khiến lực cầu giảm mạnh.

Thị trường có thể tăng 10% so với năm 2020

Mặc dù trải qua một năm đầy khó khăn, nhưng các chuyên gia vẫn cho rằng đang những dấu hiệu lạc quan cuối năm mở ra nhiều triển vọng cho năm 2021.

Theo dự báo của ông Đính, kinh tế Việt Nam có thể giữ nhịp và đạt tốc độ tăng trưởng theo kế hoạch là 6%, dẫn đến nhu cầu mua nhà và đầu tư tăng trở lại.

Ông Nguyễn Văn Đính. Ảnh: Tuấn Cao

Năm 2021 là năm đầu tiên chính quyền các địa phương nhận nhiệm vụ trong nhiệm kỳ mới nên sẽ có nhiều chính sách thu hút nhà đầu tư, nhất là lĩnh vực bất động sản. Thị trường sẽ khó có nguy cơ tạo bong bóng mà sẽ phát triển vền vững hơn; tập trung vào phát triển hạ tầng du lich. Phân khúc bất động sản du lịch không còn tập trung hướng biển mà còn tiến vào các khu vực rừng núi giàu tiềm năng.

Cũng theo ông Đính, thị trường có thể tăng 10% so với năm 2020. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng có thể giữ nguyên hoặc giảm, qua đó kích thích đầu tư mạnh hơn. Chính phủ tiếp tục nỗ lực khắc phục, cởi trói cho doanh nghiệp. Vốn FDI đổ vào mạnh hơn.

Ông Võ nhận định, bất động sản vẫn có sức sống tốt, sẽ có nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp trong năm 2021. Vấn đề đặt ra là phải làm gì với những thách thức, rủi ro.

Theo ông, bất động sản tăng giá vào cuối năm 2020 là do lệch giá cung cầu, nhưng pháp luật là một yếu tố quan trọng, tác động làm thay đổi cung cầu. Việc hạn chế cấp phép cho các dự án cùng với việc các chủ đầu tư gom hàng làm giá nhà tăng.