Thế giới đang bỏ rơi các tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại

Ở New York và London, chủ sở hữu của những tòa tháp văn phòng xa hoa không còn muốn vung tiền để giải cứu chúng khỏi nợ xấu như trước. Ông chủ của trung tâm mua sắm lớn nhất tại trung tâm thành phố San Francisco thậm chí đã bỏ mặc tài sản của mình. Một tòa nhà chọc trời mới ở khác Hồng Kông chỉ được lấp đầy một phần tư.

Sự xuống dốc len lỏi bên trong các bất động sản thương mại giống như một vết đen chạy xuyên qua nền kinh tế toàn cầu. Ngay cả khi thị trường chứng khoán phục hồi và các nhà đầu tư hy vọng rằng tốc độ tăng lãi suất nhanh nhất trong một thế hệ sẽ giảm xuống, thì rắc rối của thị trường bất động sản thương mại sẽ còn tiếp diễn trong nhiều năm.

Sau một thời gian dài mua sắm điên cuồng do chi phí vay rẻ, chủ sở hữu bất động sản và người cho vay đang vật lộn với những thay đổi về cách thức và nơi mà mọi người làm việc, mua sắm và sinh sống sau đại dịch. Lãi suất cao hơn cũng khiến việc mua hoặc tái cấp vốn cho các dự án văn phòng và thương mại trở nên đắt đỏ hơn.

Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ, các khoản vay bất động sản thương mại trị giá khoảng 1.400 tỷ USD tại quốc gia này sẽ hết hạn trong năm nay và năm tới. Khi đến thời hạn này, chủ sở hữu sẽ phải đối mặt với các khoản thanh toán gốc lớn, khiến họ muốn tuyên bố vỡ nợ thay vì xin tái cấp vốn để thanh toán công nợ.

Các tổ chức lớn bao gồm Blackstone, Brookfield và Pimco đã chọn ngừng thanh toán cho một số tòa nhà vì họ có cách thức sử dụng tiền mặt và tài nguyên tốt hơn.

Harold Bordwin, người đứng đầu Keen-Summit Capital Partners LLC tại New York, chuyên tham gia tái thương lượng cho các bất động sản gặp khó khăn về tài chính, cho biết: “Tình hình rất căng thẳng. Mọi người không dễ dàng từ bỏ một bất động sản trừ khi họ không còn thấy bất kỳ tia hy vọng nào”.

Số lượng giao dịch đang giảm xuống và khi các giao dịch diễn ra, giá bán cũng giảm rõ rệt. Tại Hoa Kỳ, nơi tỷ lệ quay lại văn phòng thấp hơn ở châu Á và châu Âu, giá trị của các văn phòng lớn đã giảm 27% kể từ tháng 03/2022, khi lãi suất bắt đầu tăng. Giá xây dựng căn hộ đã giảm 21% và trung tâm thương mại giảm 18%. Giá văn phòng dự kiến sẽ giảm hơn 25% ở châu Âu và gần 13% ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương trước khi chạm đáy, theo dữ liệu từ PGIM Real Estate, một đơn vị thuộc Prudential Financial Inc.

Theo PGIM, quá trình sắp xếp lại thị trường và tái định giá sẽ diễn ra chậm chạp và đau đớn. Phải mất 6 năm để giá văn phòng ở Mỹ phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, mặc dù giai đoạn đó khủng hoảng chỉ xảy ra với bất động sản nhà ở.

“Lần này chúng tôi nghĩ sẽ mất 10 năm”, Richard Barkham, nhà kinh tế trưởng toàn cầu của CBRE Group Inc, cho biết.

Những tai ương của bất động sản thương mại Mỹ sẽ gây thêm căng thẳng cho hệ thống tài chính, vốn vừa quay cuồng với cuộc khủng hoảng tại các ngân hàng khu vực. Khi suy thoái trầm trọng hơn, một số thành phố sẽ phải đối mặt với các tòa nhà trống và doanh thu thuế từ bất động sản thấp hơn.

Câu hỏi đặt ra là liệu đợt điều chỉnh này đối với bất động sản thương mại có đủ lớn để gây bất ổn cho nền kinh tế vĩ mô hay không? Trên thực tế, bất động sản là ngành mang tính địa phương rất rõ rệt, ảnh hưởng lên tất cả các tài sản từ những tòa nhà chọc trời tại đô thị, trung tâm mua sắm ở thị trấn nhỏ, tòa nhà chung cư ở ngoại ô và khu công nghiệp hay nhà kho rộng lớn.

Peter Hayes, Giám đốc điều hành nghiên cứu đầu tư của PGIM Real Estate ở London, cho biết: “Thị trường bất động sản tại các thành phố rất khác biệt. Chúng đều bị tác động bởi những cú sốc cục bộ khác nhau. Các nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc nhiều hơn về vị trí địa lý của bất động sản mà họ sở hữu”.

Theo Bloomberg, tình trạng ảm đạm của các tòa nhà bất động sản thương mại đã lan rộng từ Los Angeles đến Thụy Điển và Hàn Quốc và chưa có dấu hiệu dừng lại.