Tại sao huyền thoại tài chính Warren Buffett không đầu tư bất động sản “đúng nghĩa”?

Nếu có một điều gì đó khiến Warren Buffett trở nên thành công, thì đó chắc hẳn phải là niềm tin vào các quyết định đầu tư của bản thân. Mặc dù xã hội có thay đổi, nhưng tỷ phú Mỹ vẫn giữ nguyên quan điểm đầu tư của mình là lựa chọn các công ty tốt để mua cổ phiếu và phớt lờ những lời “đoán già đoán non” của người khác về công ty đó.

Tuy nhiên, có một điều kỳ lạ khi nhìn vào cách mà một người yêu thích các khoản đầu tư dài hạn như Warren Buffett lại không quan tâm, đó là mua bất động sản. Đặc biệt, đó cũng chính là cách mà phó tướng thân cận nổi tiếng của ông, Charles Munger đã dùng để xây dựng sự giàu có của bản thân.

“Mua” bất động sản và “đầu tư” bất động sản

Warren Buffett không hề phản đối đầu tư bất động sản, như cách ông làm với tiền điện tử. Trên thực tế, ông đã đầu tư vào một số quỹ đầu tư bất động sản (REIT) trong nhiều năm. Tuy nhiên, ông biết rằng việc đứng ra làm nhà đầu tư bất động sản đúng nghĩa, có tên trên giấy tờ, sổ đỏ,… không có nhiều ý nghĩa với bản thân.

Mua và quản lý bất động sản giống một công việc kinh doanh hơn là một khoản đầu tư. Warren Buffett biết rằng thời gian của ông nên dành cho việc lựa chọn các công ty để đầu tư hơn là tự mình mua và bán các tài sản trên thị trường bất động sản.

Bất động sản là một ngành kinh doanh không hề đơn giản. Theo suy nghĩ của hầu hết mọi người, để tham gia thị trường bất động sản sẽ cần một nguồn vốn lớn. Khi đó, nhà đầu tư mới mong có lãi cao. Nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản với suy nghĩ rằng đó sẽ là một khoản đầu tư thụ động, và hầu hết những cá nhân này cuối cùng sẽ rời khỏi thị trường sau khi nhận ra những gì họ thực sự phải bỏ ra.

Tuy nhiên, đó là suy nghĩ của những người “mua” bất động sản, coi các khoản đầu tư giống những khoản mua bán thông thường. Thực tế, “đầu tư” bất động sản là một câu chuyện khác. Các khoản đầu tư bất động sản thụ động cho phép các nhà đầu tư gặt hái thành quả của loại tài sản sinh lời mà không cần bỏ nhiều thời gian để quản lý.

Trong suốt 20 năm qua, có tới 13 năm mà chỉ số FTSE Nareit All Equity REITs đã vượt qua S&P 500 về tổng lợi nhuận. Tỷ lệ lợi nhuận trung bình hàng năm mà chỉ số FTSE Nareit All Equity Reits tạo ra rơi vào khoảng 13,1%, tạo ra tổng lợi nhuận trung bình hàng năm là 13,1%, cao hơn tỷ lệ 11,1% mà S&P 500 tạo ra.

Một số nhà đầu tư đã bắt đầu chuyển sang thị trường tư nhân dành cho các khoản đầu tư bất động sản thụ động thậm chí còn thu được mức lợi nhuận cao hơn. Ví dụ, nền tảng huy động vốn từ cộng đồng cho bất động sản RealtyMogul đã tạo ra lãi suất hoàn vốn nội bộ (IRR) trung bình là 17,2% cho các nhà đầu tư trên các giao dịch được thực hiện đầy đủ kể từ khi thành lập.

Các nhà đầu tư thụ động có nhiều lựa chọn để mua cổ phần của các khoản vay ngắn hạn đối với lĩnh vực bất động sản, đầu tư cổ phần vào các bất động sản nhiều dòng tiền, giúp hỗ trợ nguồn vốn cho các dự án phát triển quy mô lớn hoặc đơn giản là đầu tư vào một quỹ được quản lý.

Mặc dù lợi nhuận tiềm năng dường như không cao bằng việc tự mình đứng ra mua một ngôi nhà và bán kiếm lời, nhưng khả năng thành công lâu dài là cao hơn nhiều đối với hầu hết các nhà đầu tư.

Lợi nhuận thu được thông qua việc sở hữu hoàn toàn một tài sản bất động sản là kết quả trực tiếp của thời gian, sức lực và tiền bạc mà nhà đầu tư đã bỏ ra. Mặc dù công việc kinh doanh đó đã tồn tại xuyên suốt nhiều thế kỷ, giúp nhiều người giàu lên nhanh chóng, nhưng đơn giản đây không phải là một công việc kinh doanh có ý nghĩa và phù hợp đối với tất cả mọi người bởi nó yêu cầu những yếu tố đầu vào như nguồn vốn lớn, dành nhiều thời gian cho các khoản đầu tư,…