Sở hữu chung - riêng trong nhà chung cư

Chủ đầu tư không được tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành phần sở hữu riêng. Ảnh minh họa: KL

Các hợp đồng chủ đầu tư ký với khách hàng không quy định rõ ràng. Bên cạnh đó, trong quá trình sử dụng, nhiều chủ đầu tư đã tận dụng hoặc chiếm dụng phần diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư để kinh doanh hoặc làm những việc khác vì lợi ích riêng. Thậm chí, một số chủ đầu tư còn chuyển đổi công năng một số khu vực diện tích sở hữu chung thành diện tích sở hữu riêng.

Vì vậy, để giúp quý độc giả hiểu rõ hơn về các vấn đề liên quan đến sở hữu chung – riêng trong nhà chung cư hiện nay, chúng tôi xin tóm tắt một số nội dung như sau:

1. Quy định của pháp luật về sở hữu chung - riêng trong nhà chung cư hiện hành (áp dụng đối với các Hợp đồng mua bán căn hộ ký kết từ ngày 08/8/2010):

Theo các quy định pháp luật hiện đang được áp dụng, phần sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng riêng trong nhà chung cư bao gồm: (i) Phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác; (ii) Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ); và (iii) Các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ, trong phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của các chủ sở hữu khác.

Trong khi đó, phần sở hữu chung trong nhà chung cư được xác định bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau: (i) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư, bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; (ii) Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư; (iii) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; (iv) Các thiết bị kỹ thuật sử dụng chung cho nhà chung cư gồm: lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, thu lôi, cứu hoả, hệ thống hạ tậng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.

Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định trên đây phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

2. Đối với các Hợp đồng đã ký kết trước ngày 08/8/2010 thì sở hữu chung, sở hữu riêng được quy định như sau:

Đối với các hợp đồng có hiệu lực trước ngày 01/7/2006: việc xác định quyền sở hữu chung – riêng được xác định căn cứ vào sự thỏa thuận trong hợp đồng và việc phân bổ chi phí đầu tư trong giá bán căn hộ (nếu có). Nếu trong hợp đồng có quy định rõ về quyền sở hữu chung và sở hữu riêng thì xác định theo hợp đồng. Nếu hợp đồng không có quy định về quyền sở hữu chung và sở hữu riêng (cũng như trong quyết định phê duyệt dự án không đề cập đến nội dung này) thì căn cứ vào hồ sơ và báo cáo kiểm toán: nếu chi phí xây không được phân bổ vào giá bán và chủ đầu tư vẫn đưa các hạng mục công trình vào danh mục bất động sản đầu tư để trích khấu hao thì các hạng mục công trình thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

Đối với hợp đồng mua bán chung cư có hiệu lực từ ngày 01/7/2006 đến trước ngày 11/4/2009 áp dụng theo quy định tại khoản 2 và 3 Điều 70 Luật Nhà ở, cụ thể:

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: (a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; (b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; và (c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: (a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng theo quy định tại khoản 2 Điều 70 Luật Nhà ở; (b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; và (c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực từ ngày 11/4/2009 đến trước ngày 08/8/2010: Việc xác định sở hữu chung, sở hữu riêng cũng căn cứ vào quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở như trên. Tuy nhiên, việc xác định sở hữu chung, sở hữu riêng này phải được quy định cụ thể trong Hợp đồng mua bán căn hộ.

Đối với việc sử dụng diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư: Điều 49 Nghị định 71 quy định “Phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản này được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư”. Đồng thời tại khoản 2 Điều 225 Bộ luật Dân sự cũng nêu “Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung”. Căn cứ các quy định này thì phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư phải do các đồng sở hữu (chủ đầu tư, người mua căn hộ và người mua các diện tích khác trong nhà chung cư) cùng quyết định. Ban quản trị nhà chung cư là chủ thể đại diện cho các đồng sở hữu quản lý, sử dụng và khai thác diện tích thuộc sở hữu chung.

Trường hợp chủ đầu tư muốn tận dụng hoặc chiếm dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư để kinh doanh hoặc làm các việc khác thì phải được sự chấp thuận của các đồng chủ sở hữu trong nhà chung cư. Nếu không được sự chấp thuận của các đồng chủ sở hữu thì xem như chủ đầu tư đã chiếm dụng trái phép và chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 15-20 triệu đồng và phải khôi phục lại tình trạng ban đầu (Điều 52 Nghị định số 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ). Ngoài ra, nếu việc chiếm dụng diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung mà chủ đầu tư có thay đổi kết cấu xây dựng thì còn bị xử phạt hành chính về xây dựng.

Đối với việc chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành sở hữu riêng: Như đã nêu trên, phần sở hữu chung thuộc quyền sở hữu và sử dụng của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư, và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung đó. Hơn nữa, giá trị phần sở hữu chung đã được phân bổ vào giá trị căn hộ, các chủ sở hữu nhà chung cư cũng phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành để được khai thác và sử dụng toàn bộ phần sở hữu chung này.

Do đó, chủ đầu tư không được tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành phần sở hữu riêng. Về mặt pháp lý, việc chuyển đổi hình thức sở hữu từ sở hữu chung sang sở hữu riêng phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu (đương nhiên là chủ đầu tư sẽ phải thanh toán cho các chủ sở hữu khác một khoản lợi ích nhất định) cũng như sự ghi nhận/đồng ý của cơ quan chức năng.