Sau giai đoạn tăng nóng toàn cầu, vì sao Việt Nam vẫn giữ được nhịp logistics ổn định?

Việt Nam đang nổi lên như một điểm sáng hiếm hoi với mức giá ổn định, cung – cầu cân bằng và sức hút mạnh mẽ từ dòng vốn đầu tư dài hạn cả trong lẫn ngoài nước.

Giá thuê chững lại toàn cầu, Việt Nam vẫn giữ nhịp tăng trưởng ổn định

Nửa đầu năm 2025, thị trường kho bãi quốc tế chứng kiến bước ngoặt lớn. Báo cáo toàn cầu từ Savills cho thấy, giá thuê kho hạng nhất chỉ tăng 1,1% trong 6 tháng đầu năm – mức thấp nhất ba năm qua.

Nếu giai đoạn 2020 - 2022 từng bùng nổ nhờ nhu cầu thương mại điện tử trong đại dịch, thì nay bức tranh đã khác hẳn: nguồn cung mới dồi dào, kinh tế toàn cầu đối mặt lãi suất cao và căng thẳng địa chính trị khiến tâm lý khách thuê trở nên thận trọng.

Trong khi đó, Việt Nam lại là một trong số ít thị trường duy trì trạng thái “cân bằng vàng”. Tại TP.HCM, giá thuê kho hạng A đạt khoảng 5,3 USD/m2/tháng; Hà Nội nhỉnh hơn ở mức 5,5 USD/m2/tháng. Con số này không tăng đột biến như nhiều thị trường sau COVID, nhưng lại phản ánh sức hút đặc biệt: ổn định, hợp lý và bền vững.

Ông John Campbell, Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định: “Nhờ nguồn cung đều đặn và chiến lược kiểm soát chi phí rõ ràng của khách thuê, Việt Nam tránh được áp lực tăng giá mạnh. Đây chính là nền tảng để thị trường phát triển dài hạn”.

Sức hấp dẫn của Việt Nam không dừng lại ở giá thuê

Vị trí địa lý trung tâm Đông Nam Á, tiếp giáp các tuyến hàng hải quốc tế, cùng lợi thế chính trị ổn định khiến Việt Nam trở thành “mắt xích” quan trọng trong chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.

Trong bối cảnh nhiều tập đoàn đa quốc gia tìm cách giảm phụ thuộc vào Trung Quốc, Việt Nam nổi bật nhờ loạt hiệp định thương mại tự do (EVFTA, CPTPP, RCEP) giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí thuế quan, mở rộng xuất khẩu. Cộng hưởng với chi phí đất đai và xây dựng thấp hơn nhiều so với Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore, Việt Nam đang trở thành điểm đến lý tưởng cho dòng vốn FDI vào logistics.

Bức tranh càng rõ nét hơn khi nhìn vào hạ tầng. Cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép - Thị Vải, cảng Hải Phòng, cùng hai trung tâm hàng không lớn Long Thành và Nội Bài tạo nên “mạng lưới động mạch” của chuỗi cung ứng. Miền Nam, đặc biệt Bình Dương và Long An, đã trở thành trung tâm logistics với hạ tầng kho bãi hiện đại, điển hình như Logicross Nam Thuận (61.200 m2). Miền Bắc ghi nhận sự sôi động tại Bắc Ninh, Hải Phòng; trong khi Quảng Ninh và Đà Nẵng đang nổi lên với mô hình logistics đa phương thức – kết nối cảng biển, đường bộ, sân bay.

Một điểm đáng chú ý khác là hành vi khách thuê đang thay đổi. Nếu trước đây doanh nghiệp chỉ thuê kho ngắn hạn để đáp ứng nhu cầu tức thời, thì nay mô hình Build-to-Suit (xây dựng theo yêu cầu) và thuê dài hạn ngày càng phổ biến.

“Khách thuê quan tâm nhiều hơn đến kiểm soát vận hành, khả năng mở rộng, cũng như các tiêu chuẩn ESG. Vì vậy, xu hướng tự vận hành hoặc thuê đất phát triển kho theo thiết kế riêng đang tăng mạnh,” ông Campbell phân tích.

Sự dịch chuyển này không chỉ phản ánh nhu cầu kiểm soát chuỗi cung ứng, mà còn khẳng định niềm tin dài hạn vào thị trường Việt Nam. Các nhà đầu tư quốc tế không đến rồi đi, mà muốn bám trụ và đồng hành trong chiến lược phát triển bền vững.

Ưu tiên 3 - 5 năm tới

Dù có nhiều lợi thế, Việt Nam vẫn cần tăng tốc để khẳng định vị thế trung tâm logistics khu vực. Chuyên gia cho rằng 3 - 5 năm tới sẽ là “thời gian vàng” để tập trung vào các ưu tiên. Đó là việc tích hợp đa phương thức: Kết nối đường sắt – cảng biển – sân bay – cao tốc thành hệ thống đồng bộ.

Đơn giản hóa hải quan, số hóa giấy phép kho vận để giảm chi phí và thời gian. Đồng thời phát triển logistics xanh, ứng dụng công nghệ tiết kiệm năng lượng, quản lý chất thải, thúc đẩy trung tâm phân phối carbon thấp.

Bên cạnh đó, bổ sung đội ngũ chuyên gia công nghệ, tự động hóa và quản lý chuỗi cung ứng.

Nếu thực hiện thành công, Việt Nam sẽ không chỉ dừng lại ở “thị trường giá thuê hợp lý”, mà vươn lên thành trung tâm logistics tích hợp, bền vững và cạnh tranh hàng đầu châu Á.