Sắp tới bán nhà sẽ phải nộp thuế 20% trên phần lời?

Thay vì áp mức thuế cố định 2% trên giá bán như hiện nay, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có thể sẽ phải nộp thuế 20% trên phần lãi.

Thay vì áp mức thuế cố định 2% trên giá bán như hiện nay, cá nhân chuyển nhượng bất động sản có thể sẽ phải nộp thuế 20% trên phần lãi – tức phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua sau khi trừ các chi phí hợp lý.

Đề xuất này được đưa ra trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được lấy ý kiến, với kỳ vọng tăng thu ngân sách và góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản. Tuy nhiên, đề xuất cũng vấp phải nhiều ý kiến trái chiều liên quan đến tính khả thi, sự công bằng cũng như gánh nặng thủ tục hành chính cho người dân.

Theo đề xuất, thu nhập tính thuế sẽ được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá mua và các chi phí liên quan hợp lý, sau đó nhân với thuế suất 20%.

Trong trường hợp người chuyển nhượng không xác định được giá mua hoặc không có đủ chứng từ chứng minh chi phí, cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp tính theo giá bán nhân với thuế suất lũy tiến dựa trên thời gian sở hữu bất động sản.

Cụ thể, nếu thời gian nắm giữ dưới 2 năm, thuế suất là 10%; từ 2 đến dưới 5 năm là 6%; từ 5 đến dưới 10 năm là 4%; và từ 10 năm trở lên là 2% – bằng với mức thuế hiện hành. Riêng đối với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, mức thuế chuyển nhượng vẫn giữ nguyên 2%, bởi đây được coi là sự dịch chuyển tài sản không mang tính thương mại theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Lý giải cho việc thay đổi cách tính thuế, Bộ Tài chính cho rằng mức thuế 2% hiện nay tuy đơn giản và thuận tiện trong thu ngân sách, nhưng bộc lộ nhiều hạn chế. Một trong những vấn đề đáng lo ngại là tình trạng người bán khai thấp giá bán trên hợp đồng để giảm số thuế phải nộp, dẫn đến thất thu lớn cho ngân sách nhà nước và khiến thị trường thiếu minh bạch.

Thực tế, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường bất động sản không phải là điều mới. Theo Bộ Tài chính, nhiều quốc gia đã áp dụng hình thức đánh thuế thu nhập cá nhân với lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản nhằm hạn chế đầu cơ.

Tại Đức, bất động sản được miễn thuế nếu cá nhân sở hữu trên 10 năm, còn nếu bán trong thời gian ngắn hơn sẽ phải chịu mức thuế từ 14% đến 42%.

Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ được phân cấp theo từng bang. Chẳng hạn, ở San Francisco, nếu một cá nhân mua bán bất động sản trong vòng 5 năm sẽ phải chịu mức thuế chuyển nhượng từ 14% đến 24%.

Singapore thậm chí áp dụng mức thuế lên tới 100% trên phần lãi nếu bất động sản bị chuyển nhượng lại trong năm đầu tiên, và mức thuế giảm dần theo thời gian nắm giữ.

Tuy nhiên, cũng theo Bộ Tài chính, để có thể áp dụng hiệu quả mô hình thuế mới, cần xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch bất động sản để xác định chính xác giá vốn, đồng thời yêu cầu người dân phải có chứng từ hợp lệ để chứng minh chi phí. Hệ thống đăng ký đất đai, chuyển nhượng tài sản cũng cần được đồng bộ hóa và nâng cấp về công nghệ để bảo đảm tính minh bạch và kiểm soát chặt chẽ.