Bộ Tài chính đề xuất hai phương án đánh thuế chuyển nhượng bất động sản: 20% trên lãi thực hoặc 2% trên tổng giá trị

Ảnh minh hoạ

Theo báo cáo vừa gửi Quốc hội, nếu người dân có thể chứng minh được đầy đủ giá mua và chi phí liên quan thì mức thuế được đề xuất là 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua, tức phần “lãi ròng” từ giao dịch. Phương án này được cho là phản ánh đúng bản chất thuế thu nhập cá nhân, đánh vào thu nhập thực tế phát sinh và tương đồng với mức thuế của doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, để áp dụng được phương pháp này, Bộ Tài chính nhấn mạnh phải có 2 điều kiện tiên quyết:

Một là cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch của bất động sản phải đủ đầy và phản ánh đúng giá thực tế.

Hai là có quy định rõ ràng về các khoản chi phí được trừ, điều kiện về chứng từ, hóa đơn và xác định giá vốn.

Hiện nay, cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch từ năm 2018, nhưng vẫn gặp khó khăn lớn do giá trị giao dịch ghi trên hợp đồng thường không phản ánh đúng giá mua bán thực tế. Điều này khiến việc tính thuế theo phần lãi trở nên thiếu cơ sở nếu không kiểm soát chặt chẽ việc kê khai.

Trong bối cảnh đó, phương án thứ hai được đưa ra là tiếp tục áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng, dành cho các trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan. Tuy đơn giản và dễ thực hiện, cách này lại tiềm ẩn nguy cơ không công bằng – khi người bán bị đánh thuế ngay cả khi giao dịch lỗ.

Một điểm đáng lưu ý khác là việc chứng minh chi phí hợp lệ cũng là thách thức. Ngoài các chi phí rõ ràng như xây dựng, sửa chữa, làm sổ đỏ…, còn có nhiều khoản khó chứng minh như chi phí môi giới, lãi vay, bồi thường, chi phí phát sinh không có hóa đơn... Điều này khiến cơ quan thuế khó xác định chính xác phần thu nhập chịu thuế, nhất là khi người nộp thuế cố tình khai sai để giảm thuế.

Bên cạnh đó, không ít bất động sản được chuyển nhượng hiện nay là tài sản được thừa kế, cho tặng hoặc sở hữu từ lâu vốn không thể xác định được giá gốc để tính thuế theo cách mới. Đây cũng là lý do Bộ Tài chính nhấn mạnh sự cần thiết của việc chuẩn hóa dữ liệu giao dịch bất động sản, đồng thời hoàn thiện hành lang pháp lý trước khi áp dụng đại trà phương án tính thuế theo lãi ròng.

Việc lựa chọn phương pháp đánh thuế nào sẽ được quyết định trong quá trình sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân sắp tới, căn cứ vào mức độ hoàn thiện của hệ thống dữ liệu và khả năng quản lý thực tế của cơ quan chức năng.