Săn nhà ở Seoul, Hàn Quốc: Khó!

Để sống trong một căn hộ 46m2 thuộc khu biệt thự gần đại học Inha, Seoul như thế này, người thuê nhà chỉ phải trả 350 USD/ 1 tháng. Ảnh: realestatesongdo.

Diện tích chỉ 605 km2, nhỏ hơn London hay thành phố New York (Mỹ) nhưng Seoul lại là một trong những thành phố lớn có mật độ dân số cao nhất thế giới. Theo cục dân số của Hàn Quốc, vùng thủ đô Seoul bao gồm thành phố cảng lớn Incheon và tỉnh Gyeoggi, có tổng cộng 25 triệu dân sinh sống. Đây là vùng đô thị lớn thứ hai thế giới sau vùng thủ đô Tokyo (Nhật Bản), chiếm một nửa dân số Hàn Quốc cùng với 632.000 người nước ngoài. Điều này đã khiến Seoul trở thành trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của quốc gia này.

Nhưng không giống như nhiều nền kinh tế trong khu vực sở hữu đà tăng trưởng bất động sản nóng như Hồng Kông hay Singapore, thị trường bất động sản Seoul, Hàn Quốc đang phải trải qua thời kỳ tăng trưởng chậm chạp chưa từng thấy. Từ tháng tháng 8/2012 đến nay, giá nhà ở của Seoul theo số liệu của Ngân hàng Kookmin, Hàn Quốc liên tục giảm. Trong đó, giá giao dịch một căn hộ trung bình ở trung tâm Seoul giảm 9,8%, chạm ngưỡng 488 triệu won (tương đương 424.072 USD). Ở khu vực đô thị lân cận, giá nhà ở cũng giảm 9,2%, ở mức 332 triệu won/căn (280.687 USD). Nguyên nhân chủ yếu của việc đi ngược xu thế này là do chính sách mở cửa thị trường bất động sản của chính phủ Hàn Quốc còn khá cứng nhắc.

Ở Seoul, có nhiều cách khác nhau để tìm mua bất động sản. Người nước ngoài có thể xem thông tin ở những tờ thông báo dán trên đường và đến tận nơi để xem nhà hoặc tìm qua các công ty môi giới bất động sản. Khi thông qua môi giới, các công ty này sẽ giúp người mua chuẩn bị giấy tờ cần thiết để tìm nhà, ký hợp đồng mua nhà. Và người mua chỉ phải trả tiền hoa hồng cho các công ty đó (phí hoa hồng thường dao động từ 100 đến 300.000 won).

Tuy vậy, không dễ để người nước ngoài sở hữu một bất động sản tại Seoul. Chính phủ Hàn Quốc không khuyến khích người nước ngoài đầu tư bất động sản ở nước này. Theo luật cấp phép hành nghề môi giới bất động sản và khai báo giao dịch bất động sản của Hàn Quốc, người nước ngoài định cư lâu dài tại Hàn Quốc muốn kinh doanh bất động sản chỉ có hai lựa chọn. Một là thành lập công ty chứng khoán (Joosik hoesa, giống như một công ty chứng khoán của Mỹ). Sau đó, có thể mua bất động sản và chuyển doanh thu ra nước ngoài theo hình thức cổ tức. Mức vốn tối thiểu để thành lập một công ty chứng khoán là 50 triệu won và mỗi cổ phần phải có giá trị tối thiểu là 5 triệu won.

Một cách khác là đăng ký thành lập "công ty trách nhiệm hữu hạn (Yoohan hoesa) trong lĩnh vực nhà đất và nộp thuế như kinh doanh các mặt hàng khác. Mức vốn tối thiểu cần thiết cho một "công ty trách nhiệm hữu hạn" là 10 triệu won (8690 USD) và một công ty trách nhiệm hữu hạn không thể có nhiều hơn 50 đối tác. Ngoài hai điều kiện ràng buộc trên, người nước ngoài còn buộc phải tuân theo nguyên tắc khi mua bất động sản nằm trong khu vực quân sự, di sản văn hóa hoặc các khu bảo tồn hệ sinh thái phải được cho phép của người đứng đầu Shi/Kun/Ku (thành phố/quận/phường) trước khi ký kết hợp đồng.

Người không cư trú có thể mở tài khoản ngân hàng tại Hàn Quốc và sử dụng tài khoản này để mua bất động sản. Nhưng chỉ được mua trong giới hạn mà chính phủ Hàn Quốc cho phép. Ngoài ra, khi rời khỏi Hàn Quốc phải bán lại toàn bộ bất động sản đang sở hữu cho chính phủ Hàn Quốc.

Ngoài trường hợp trực tiếp mua nhà để ở, còn có cách trả tiền thuê nhà để ở tại Seoul. Đối với những loại hình nhà này, người Hàn Quốc và người nước ngoài được hưởng những chính sách ưu đãi như nhau.

Có hai loại hình thức thuê nhà: “Jeon-se” và “Wol-se”. Khi thanh toán một khoản tiền lớn theo hình thức thuê nhà Jeon-se cho chủ nhà (40~60% giá trị căn nhà), người thuê nhà có quyền sinh sống ở đó mà không phải trả thêm phí thuê nhà hàng tháng và khoản tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho người thuê khi hợp đồng thuê nhà kết thúc. Còn Wol-se là hình thức thuê trả tiền hàng tháng cho chủ nhà, nhưng thường chủ nhà cũng sẽ yêu cầu một khoản tiền đặt cọc nhỏ hơn rất nhiều so với hình thức thuê nhà Jeon-se.