Sàn giao dịch từ “làm thuê” chuyển sang “làm vua”?

Nhiều môi giới làm ăn “chụp giật”

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến để hoàn chỉnh dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đề xuất bổ sung nhiều quy định mới đáng chú ý liên quan đến sàn giao dịch cũng như môi giới bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, một số điều trong luật đến nay đã không theo kịp sự phát triển nhanh chóng và mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Quá trình triển khai thực hiện đến nay đã nảy sinh những bất cập.

Về hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết hiện đã có quy định về điều kiện, trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới bất động còn đơn giản; chưa kiểm soát được hoạt động của các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản.

Trên thực tế, một bộ phận đội ngũ làm môi giới bất động sản còn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng.

Bên cạnh những nhân viên môi giới tại các sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp có không ít những người hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Bộ Xây dựng đề xuất phương án bắt buộc bất động sản phải giao dịch qua sàn.

Ngoài ra, có cá nhân môi giới đều không tự giác kê khai nộp thuế theo quy định, nhưng pháp luật hiện nay lại thiếu công cụ để kiểm soát việc này, dẫn đến tình trạng thất thu cho ngân sách nhà nước.

Với mô hình sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, dù đã được quy định nhưng hoạt động còn bất cập, chưa đảm bảo việc quản lý các giao dịch bất động sản.

Bộ Xây dựng cũng đề cập đến việc nhiều Sở Xây dựng địa phương không quản lý được số lượng các sàn giao dịch bất động sản còn hoạt động hay đã đóng cửa; chất lượng cũng như năng lực thật sự của các sàn giao dịch này cũng chưa có công cụ quản lý nhà nước hữu hiệu để đánh giá và quản lý.

Còn có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây sốt ảo ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường.

Giao dịch bất động sản phải qua sàn

Từ những bất cập trên, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án về hoạt động của môi giới bất động sản.

Phương án 1 là các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản.

Phương án 2 là giữ nguyên quy định của Luật hiện hành và Luật 2006. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Bộ Xây dựng đề xuất chọn phương án 1.

Ngoài ra, trong dự thảo luật, Bộ ây dựng đề xuất 2 phương án về các loại bất động sản phải giao dịch qua sàn.

Với phương án 1, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản.

Với phương án 2, các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Luật này mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Về dự thảo quy định này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng sàn giao dịch về bản chất chỉ là đơn vị làm dịch vụ phục vụ cho bên bán, hoặc phục vụ cho bên mua hoặc phục vụ cả bên bán và bên mua nhà đất.

Các đơn vị này được trả tiền công là phí dịch vụ và do hoạt động môi giới, sàn giao dịch bất động sản là hoạt động dịch vụ nên trường hợp cá nhân có nhu cầu tìm kiếm, mua nhà đất thì có thể thuê môi giới hoặc giao dịch qua “sàn giao dịch bất động sản”.

Hoặc trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản nếu có nhu cầu thì có thể thuê môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản để bán sản phẩm của mình theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, tự thỏa thuận và trả phí dịch vụ.

Nếu quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch thì sàn giao dịch từ thân phận của một người “làm thuê”, chỉ chuyên “cung cấp dịch vụ” cho bên bán và bên mua nhà đất thì sàn giao dịch sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản do được trao cho các quyền và lợi thế có tính “đặc quyền, đặc lợi”.

Đó là chưa kể quy định này khiến các sàn giao dịch không góp vốn với chủ đầu tư để thực hiện dự án nhưng được trao đặc quyền bán sản phẩm của dự án. Trong khi đó, chủ đầu tư lại bị tước bỏ quyền tự do tự chủ kinh doanh, đã được quy định tại điều 7 luật Doanh nghiệp 2020.