Rủi ro trong đầu tư cho thuê bất động sản và cách phòng tránh

Rủi ro trong đầu tư cho thuê bất động sản

Bất cứ lĩnh vực đầu tư nào cũng tồn tại rủi ro và đầu tư cho thuê bất động sản cũng vậy. Nhiều nhà đầu tư đã chịu thiệt hại đáng kể trong giai đoạn biến động thị trường nhà đất vừa qua. Giá trị nhà ở giảm mạnh và ở một số khu vực, giá thuê cũng giảm mạnh. Những rủi ro khác đến từ việc nhà đầu tư mua một bất động sản nhưng không có đủ tiền để duy trì và giữ bất động sản đó khi không kiếm được người thuê nhà. Đó là chưa kể rủi ro cũng có thể đến từ những sự cố bất khả kháng hay thiên tai, điều đó cũng có thể khiến nhà đầu tư “trắng tay”.

Cho thuê bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư dòng tiền đáng kể hàng tháng. Tuy nhiên, bên cạnh những nhà đầu tư cho thuê thành công trong lĩnh vực bất động sản, nhiều nhà đầu tư khác đã “mất trắng”. Phần lớn, họ mua những ngôi nhà không thể tạo ra dòng tiền hàng tháng và khi mọi thứ trở nên tồi tệ hơn, họ mất động lực để tiếp tục trả tiền để giữ bất động sản đó. Dẫu vậy, nhiều nhà đầu tư trong số đó đã quay trở lại “cuộc chơi” cho thuê bất động sản ngay sau khi thị trường phục hồi và đầu tư đúng cách hướng tới dòng tiền dương.

Làm thế nào bạn có thể giảm thiểu rủi ro từ hoạt động cho thuê bất động sản?

- Mua với giá “hời”

Một chìa khóa cho bất kỳ chiến lược bất động sản thành công nào là mua bất động sản với giá “hời” nhất. Những bất động sản này sẽ giúp bạn tạo vốn chủ sở hữu ngay lập tức và chống chịu được sự suy thoái của thị trường. Điều khiến nhiều nhà đầu tư thua lỗ, nhất là trong thời kỳ thị trường bất ổn đó là mua những ngôi nhà mới toanh và cho thuê. Những ngôi nhà ở trong tình trạng tuyệt vời, nhưng bạn đã phải trả một mức giá khá “chát” để sở hữu chúng.

Khi mua một bất động sản để cho thuê, hãy cố gắng trả ít hơn ít nhất 20% so với giá trị của chúng sau khi xem xét có cần sửa chữa gì không. Chẳng hạn: Một bất động sản cần 400 triệu đồng để sửa chữa và sẽ trị giá 8 tỷ đồng sau khi sửa chữa. Bạn nên trả 6 tỷ đồng hoặc ít hơn cho tài sản đó (8 tỷ đồng x 0,80 – 400 triệu đồng).

- Dòng tiền

Dòng tiền là yếu tố quan trọng nhất trong chiến lược cho thuê dài hạn, tức là bất động sản sẽ phải kiếm ra tiền mỗi tháng sau khi thanh toán mọi chi phí. Tìm được những bất động sản giá hời này cũng không dễ, nhưng nếu bạn muốn có được mức lợi nhuận khủng thì phải bỏ công sức.

Khi có dòng tiền dương mỗi tháng, bạn sẽ không gặp vấn đề gì khi giá trị bất động sản bị giảm vì bạn không cần bán nó. Mặc dù đúng là giá thuê có thể giảm và làm giảm dòng tiền của bạn, nhưng điều đó thường rất hiếm.

- Ngân sách dự phòng

Một trong những điều quan trọng nhất cần có khi đầu tư vào bất động sản là ngân sách dự phòng. Điều quan trọng là bạn phải có tiền để giải quyết các vấn đề bất ngờ phát sinh. Khi tính toán dòng tiền của mình, bạn luôn phải tính đến ngân sách để dành khi bất động sản bị bỏ trống hoặc là cần sửa chữa. Không dự trù ngân sách dự phòng là một trong những sai lầm lớn nhất mà các nhà đầu tư mới thường hay mắc phải. Việc cố gắng thanh toán khoản thế chấp sớm hoặc cố gắng mua bất động sản bằng tất cả số tiền của mình có thể khiến bạn rơi vào tình huống tồi tệ. Nếu bạn cần tiền trong trường hợp khẩn cấp nhưng không đủ thì có khả năng bạn buộc phải bán bất động sản.

- Quản lý

Vấn đề quản lý bất động sản đang được cho thuê kém cũng có thể là một rủi ro lớn. Nhiều người không biết làm thế nào để quản lý bất động sản đang được cho thuê nhưng vẫn quyết định tự làm việc đó. Họ gặp phải một khách thuê tồi tệ, không bao giờ kiểm tra tài sản và ngạc nhiên khi bất động sản của họ xuống cấp nghiêm trọng. Nếu bạn định tự mình quản lý bất động sản đang được cho thuê, hãy dành thời gian để học cách quản lý chúng. Bạn phải sàng lọc những người thuê nhà và thỉnh thoảng kiểm tra bất động sản.

Nếu bạn không muốn tự quản lý bất động sản, bạn cũng có thể thuê một nhà quản lý tài sản. Dù vậy, bạn vẫn cần phải dành thời gian để tìm kiếm một nhà quản lý tài sản đáng tin cậy. Hoạt động cho thuê bất động sản không hề dễ dàng, nhưng đó có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời nếu bạn sẵn sàng bỏ công sức.

- Trách nhiệm và thiệt hại

Một rủi ro khác đi kèm với hoạt động cho thuê bất động sản đó là thiên tai hoặc trách nhiệm do sự cố bất ngờ, chẳng hạn như bão, lũ, hỏa hoạn,... Để giảm thiểu trách nhiệm pháp lý, hãy đảm bảo rằng bạn đã ký hợp đồng bảo hiểm rủi ro tài sản.

Tóm lại, nhiều người đã trở nên giàu có và nghỉ hưu sớm nhờ đầu tư cho thuê bất động sản dài hạn. Có rất nhiều cơ hội và nhiều lợi thế khi đầu tư vào bất động sản. Mọi khoản đầu tư đều tồn tại rủi ro nhất định và bạn càng chú ý đến khoản đầu tư của mình thì sẽ càng giảm thiểu mức độ rủi ro hơn.