Quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là gì?

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là công ty cổ phần hay quỹ tín thác chuyên mua bán, quản lý, phát triển, cho thuê các bất động sản như cao ốc, trung tâm mua sắm, nhà ở, đất đai, cao ốc văn phòng, kho xưởng, khách sạn cùng nhiều loại hình bất động sản khác. Thay vì đầu tư trực tiếp, nhà đầu tư của REIT đầu tư gián tiếp vào danh mục đầu tư bất động sản được quản lý một cách chuyên nghiệp. REIT tạo ra thu nhập từ việc cho thuê hay bán bất động sản hay các dịch vụ khác liên quan đến bất động sản. REIT thường phát hành cổ phiếu hay chứng chỉ quỹ nhằm thu hút vốn nhàn rỗi từ người dân, cổ phiếu hay chứng chỉ của REIT có thể được mua bán trên thị trường chứng khoán. REIT hấp dẫn nhà đầu tư vì REIT phân phối ít nhất 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Nhà đầu tư nào nên đầu tư vào REIT?

REIT được tạo ra như là một phương tiện đầu tư trong dài hạn, đồng thời là công cụ đầu tư gián tiếp vào các bất động sản có quy mô lớn. Đầu tư vào REIT chịu ít rủi ro hơn là đầu tư vào cổ phiếu, vàng hay đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Như vậy, REIT thích hợp với những đối tượng sau đây:

· Có mục tiêu đầu tư dài hạn và mong muốn mức rủi ro vừa phải.

· Tìm kiếm thu nhập được phân phối đều đặn và hiểu rõ về nguồn vốn dài hạn

· Nắm được rủi ro của ngành bất động sản và REIT

Những lợi thế của REIT so với các kênh đầu tư khác

Những kênh đầu tư khác nhau sẽ có mức lợi nhuận và rủi ro khác nhau. Dưới đây là bảng so sánh mức độ rủi ro và lợi nhuận của 5 kênh đầu tư phổ biến ở Việt Nam được sắp xếp từ trên xuống dưới theo mức độ rủi ro và lợi nhuận giảm dần:

Gửi tiền vào ngân hàng: Đầu tư bằng cách gửi tiền vào ngân hàng và nhận tiền lãi hàng kỳ thường thì có rất ít rủi ro hoặc thậm chí là không có rủi ro. Trong khi đầu tư vào REIT thì tiềm ẩn rủi ro cao hơn so với gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng. Tuy nhiên, đầu tư vào REIT có khả năng mang lại lợi ích cao hơn so với gửi tiền vào ngân hàng, nhất là khi lãi suất tiền gửi thấp. Trong trường hợp lạm phát cao, tiền gửi vào ngân hàng sẽ không còn mang lại lợi nhuận.

Đầu tư vào bất động sản: Mặc dù rủi ro của việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản nhìn chung thấp hơn đầu tư vào cổ phiếu và vàng, nhưng vẫn còn tồn tại những rủi ro trong đó. Những rủi ro đó bao gồm chu kỳ giá của bất động sản, sự thay đổi của lãi suất và nhu cầu bị giảm mạnh ở loại bất động sản nào đó, sự biến động của thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. So với đầu tư vào REIT, đầu tư trực tiếp vào bất động sản đòi hỏi nguồn vốn lớn và việc đa dạng các danh mục đầu tư bị hạn chế. Đầu tư trực tiếp vào bất động sản mang lại tính thanh khoản thấp và khó chuyển nhượng hơn so với cổ phiếu, vàng và các chứng chỉ REIT.

Đầu tư vào vàng : Đây là kênh đầu tư có mức độ rủi ro cao hơn so với kênh đầu tư bất động sản. Giá vàng trong nước luôn biến đổi liên tục, lên xuống thất thường. Kênh đầu tư vàng cũng có thể tạo ra lợi nhuận cao nếu nhà đầu tư biết nắm bắt cơ hội vì tốc độ tăng giá của vàng cao, nhưng đồng thời cũng làm cho nhà đầu tư bị lỗ vì tốc độ giảm giá của vàng khá cao. Ngoài ra, đầu tư vào vàng cũng cần lượng vốn khá lớn, nhà đầu tư cũng cần phải có kiến thức về đầu tư, tài chính cũng như cập nhật liên tục thị trường vàng thế giới. Trong khi đầu tư vào REIT thì có ít rủi ro hơn, REIT còn được quản lý bởi công ty quản lý chuyên nghiệp và nhiều kinh nghiệm, do đó nhà đầu tư REIT không cần nhiều kiến thức về đầu tư bất động sản.

Đầu tư vào cổ phiếu: Đầu tư vào cổ phiếu có thể mang lại lợi nhuận cao hơn hầu hết các kênh đầu tư khác trong dài hạn. Tuy nhiên, giá cổ phiếu nhìn chung có thể dễ bị “bay hơi” hơn so với các loại tài sản khác. Giá cổ phiếu có thể giảm mạnh vì nhiều lý do như điều kiện chung thị trường và nền kinh tế, rủi ro gắn liền với đặc trưng ngành mà công ty phát hành cổ phiếu đang hoạt động hay rủi ro đặc trưng của công ty phát hành cổ phiếu. Do đó, lợi nhuận của một công ty có thể khác so với thị trường chung. Ngoài ra, khi đầu tư vào cổ phiếu có thể không được phân phối lợi tức thường xuyên so với đầu tư vào REIT.

Những lợi ích khi đầu tư vào REIT

Thu nhập ổn định và dự đoán được : Nhìn chung, REIT cung cấp cho nhà đầu tư dòng thu nhập ổn định và dự đoán được bởi vì lợi nhuận từ REIT đến từ việc đầu tư những loại bất động sản, mà có thể tạo ra dòng tiền định kỳ trong suốt quá trình mua bán và cho thuê bất động sản, nằm trong khoản thời gian 1-5 năm. Ngoài ra, REIT phân phối ít nhất 90% lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Khả năng tăng trưởng vốn: Đầu tư vào REIT đồng thời tạo ra cho nhà đầu tư khả năng tăng trưởng vốn dài hạn ở mức độ vừa phải trong mỗi chứng chỉ quỹ của REIT. Bởi vì sự gia tăng giá trị tài sản của bất động sản trong dài hạn mà REIT đầu tư sẽ phản ánh trên sự tăng giá của mỗi chứng chỉ quỹ REIT.

Đa dạng hoá danh mục đầu tư: REIT giúp cho nhà đầu tư đa dạng danh mục đầu tư bằng việc cung cấp cơ hội để nhà đầu tư để tạo lập nguồn vốn lớn cho việc mua danh mục đầu tư bất động sản được đa dạng. Việc đa dạng các danh mục đầu tư của REIT đồng nghĩa với việc phân tán và giảm thiểu rủi ro.

Vốn và tài sản của REIT được quản lý chuyên nghiệp: REIT cung cấp cho nhà đầu tư cơ hội đầu tư vào danh mục đầu tư bất động sản được quản lý bởi một công ty quản lý giàu kinh nghiệm và chuyên nghiệp. Công ty quản lý giúp đỡ để tạo ra tăng trưởng vốn trong tương lai trong suốt quá trình hoạt động của bất động sản và quản lý danh mục đầu tư.

Phù hợp với đa số nhà đầu tư: REIT là công cụ đầu tư gián tiếp cho việc sở hữu bất động sản. Đầu tư vào REIT thì linh hoạt và cần ít vốn hơn so với đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Như vậy, đầu tư vào REIT cho phép nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể nhận được lợi nhuận từ việc đầu tư vào bất động sản chỉ với lượng tiền đầu tư nhỏ bằng cách đầu tư vào REIT.

Tính thanh khoản: Chứng chỉ quỹ hay cổ phiếu của REIT thì có tính thanh khoản cao và có thể dễ dàng mua bán trên thị trường chứng khoán như cổ phiếu. Theo đó, đầu tư vào REIT, đặc biệt là danh mục của REIT, thì có tính thanh khoản nhiều hơn so với đầu tư trực tiếp vào bất động sản.

Tránh được rủi ro từ lạm phát: Giá trị của bất động sản nhìn chung là sẽ tăng trong các thời kỳ lạm phát. Do đó, khi đầu tư vào REIT, ở một mức độ nào đó, nguồn vốn của nhà đầu tư trong REIT được bảo vệ an toàn trước tác động lâu dài của lạm phát.

Minh bạch trong hoạt động và chính sách quản lý: Công ty quản lý REIT đòi hỏi phải tuân thủ các mục tiêu và chiến lược đầu tư được đề ra trong quy định của REIT. Hầu hết REIT hoạt động theo mô hình kinh doanh đơn giản và dễ hiểu, bằng việc gia tăng giá cho thuê hay công suất hoạt động (giảm tỷ lệ trống), tạo ra mức thu nhập cao hơn. Ngoài ra, người được uỷ thác độc lập sẽ bảo vệ lợi ích của người nằm giữ cổ phiếu hay chứng chỉ REIT bằng việc theo dõi và giám sát công ty quản lý trong việc quản lý và điều hành REIT. Do đó, đầu tư vào REIT nhìn chung tạo ra thu nhập cao hơn, REIT được quản lý tốt hơn và minh bạch hơn so với đầu tư vào cổ phiếu do các công ty cổ phần phát hành.

REIT tại Việt Nam

Ở Việt Nam, REIT đã được manh nha từ nhiều năm trước, nhưng đến này vẫn chưa thành lập được REIT đúng nghĩa, nguyên nhân là do thiếu pháp lý cho REIT. REIT không như các loại hình doanh nghiệp hay công ty khác, nên cần có pháp lý riêng biệt REIT. Thuế thu nhập doanh nghiệp cũng là một rào cản đối với việc thành lập REIT ở Việt Nam, REIT cần được phải miễn thuế thu nhập doanh nghiệp nhưng REIT cũng cần phải tuân theo những nguyên tắc dành riêng nhất định như tiêu chuẩn về cổ đông, tài sản và lợi tức…

Hiện tại ở Việt Nam, đã tồn tại một số REIT từ nước ngoài, các quỹ đầu tư này chủ yếu phát hành chứng chỉ quỹ ở nước ngoài. Các quỹ đầu tư bất động sản mà điển hình như VinaLand, Indochina Land với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD đã đầu tư nhiều dự án bất động sản tại Việt Nam như Khu Phức Hợp River Garden, Tòa Nhà Phức Hợp Indochina Plaza Hà Nội, Khu Du Lịch Nghỉ Dưỡng Nam Hải của Indochina Land và dự án Vinaland Tower của VinaLand. Việc xuất hiện các quỹ tín thác đầu tư bất động sản của nước ngoài tại Việt Nam tạo nên sự sôi động cho thị trường bất động sản Việt Nam, và cũng là điều kiện để ta học tập phương thức quản lý quỹ của các quỹ đầu tư này.

Theo nhận định của CafeLand, REIT là một kênh đầu tư hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Vì REIT giúp cho nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể sử dụng nguồn vốn ít ỏi của mình đầu tư vào bất động sản và tạo ra thu nhập ổn định theo phương thức đầu tư gián tiếp. Không giống như hình thức đầu tư vào cổ phiếu của các công ty phát triển kinh doanh bất động sản, REIT hoạt động minh bạch hơn và phân phối thu nhập đều đặn cho các nhà đầu tư. Ngoài ra, REIT còn được quản lý bởi công ty quản lý chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm nên nhà đầu tư có thể an tâm về khoản đầu tư của mình.

Thế nhưng, theo CafeLand bất kì khoản đầu tư nào cũng mang rủi ro nhất định, REIT cũng không phải là ngoại lệ. Tuỳ theo tình hình của thị trường bất động sản sôi động hay trầm lắng mà có thể ảnh hưởng đến tình hình hoạt động của REIT. Một khi REIT trở nên phổ biến tại Việt Nam, các REIT sẽ cạnh tranh ngày càng khốc liệt hơn, không phải REIT nào cũng sẽ thành công. Do đó, nhà đầu tư cần phải tìm hiểu kĩ sự uy tín, chuyên nghiệp cũng như trình độ của REIT mà mình muốn đầu tư vào, nhà đầu tư cũng có thể giảm thiểu và phân tán rủi ro bằng cách đầu tư vào nhiều REIT khác nhau.