Quy tắc 70% trong đầu tư bất động sản là gì?

Quy tắc 70% trong đầu tư bất động sản là gì?

Trong đầu tư bất động sản, quy tắc 70% mô tả rằng nhà đầu tư không nên trả giá mua một bất động sản nhiều hơn 70% giá trị sau khi sửa chữa của bất động sản đó. Điều này có nghĩa là khi bạn đã xác định chi phí cải tạo bất động sản đầu tư là bao nhiêu, giá mua tối đa của bạn không được vượt quá 70% giá trị của ngôi nhà sau khi cải tạo.

Giả sử bạn nhận thấy tiềm năng của một bất động sản đầu tư và nó được niêm yết với giá 3,5 tỷ đồng. Bạn đưa một nhà thầu đến và tiến hành thảo luận về những khu vực cần cải tạo bạn muốn thực hiện để đưa ngôi nhà lên đúng tiêu chuẩn và họ ước tính tổng chi phí cải tạo là 1 tỷ đồng. Điều này có nghĩa là giá trị của bất động sản đó sau khi cải tạo ở mức 4,5 tỷ đồng.

Áp dụng quy tắc 70%, lấy 4,5 tỷ đồng và nhân với 0,7 và kết quả là 3,15 tỷ đồng. Đó là mức giá bạn nên trả để mua bất động sản đầu tư này.

Những thách thức liên quan đến quy tắc 70%

Thách thức liên quan đến quy tắc 70% xuất phát từ thực tế là nó đòi hỏi rất nhiều ước tính. Bạn phải ước tính chi phí sửa chữa cần thiết trước khi có thể xác định giá mua của mình. Nếu bạn mua một ngôi nhà với ý định cải tạo rồi bán lại hoặc biến nó thành tài sản cho thuê, trước tiên bạn phải tìm ra hình thức cải tạo mà bạn muốn thực hiện sau đó bạn mới có thể xác định 70% giá trị sau khi cải tạo của bất động sản đó. Khi bạn đã chia thành từng mục cải tạo và ước tính chi phí tiềm năng của chúng, bạn có thể cộng các chi phí đó vào giá mua căn nhà để xác định giá bạn có thể thương lượng.

Đây là lý do mà bạn nên làm việc với một nhà môi giới bất động sản am hiểu thị trường địa phương — họ có thể đề xuất một bất động sản đầu tư với mức giá bán có lợi cho bạn. Việc hợp tác một nhà thầu hoặc chuyên gia cải tạo để tính toán các chi phí cải tạo là điều cần thiết khác. Chi phí sửa chữa ước tính phải thực tế để bạn không phải trả quá nhiều cho một bất động sản đầu tư và có thể tối đa hóa tỷ suất lợi nhuận của mình.

Các chi phí khác liên quan đến việc mua nhà

Ngoài việc sử dụng quy tắc 70% để mua một bất động sản đầu tư, bạn sẽ cần xem xét các chi phí mua khác ngoài chi phí cải tạo tiềm năng. Dưới đây là một số chi phí khác liên quan đến việc mua nhà:

Chi phí nắm giữ: là bất kỳ khoản chi phí nào xuất hiện liên tục nào mà chủ sở hữu phải thanh toán trong khi họ sở hữu và đang sửa chữa bất động sản để bán lại. Chi phí nắm giữ có thể bao gồm cả khoản thanh toán thế chấp, bảo hiểm, thuế bất động sản, tiện ích và chi phí bảo trì. Những chi phí này có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận cuối cùng (trong trường hợp sau này bạn bán lại nhà), vì vậy bạn nên ước tính chúng ngay từ đầu khi mua bất động sản.

Chi phí kết thúc giao dịch: Các khoản phí này chiếm một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá mua nhà và thường rơi vào khoảng từ 3% đến 6%. Chi phí kết thúc giao dịch có thể bao gồm phí đăng ký, phí luật sư,...

Chi phí bán nhà: Nếu bạn đang muốn cải tạo và bán lại một bất động sản đầu tư, có những chi phí liên quan đến việc bán lại bất động sản đó. Một trong những khoản chi phí lớn nhất là phí hoa hồng bất động sản mà bạn phải trả cho người môi giới bất động sản, người giúp bạn bán căn nhà của mình. Người bán cũng có thể phải trả phí kết thúc giao dịch và nhiều khoản khác tùy thuộc vào hợp đồng mua bán.

Để tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư, bạn cần cộng gộp các chi phí này và áp dụng quy tắc 70% để tìm kiếm được số tiền tối đa mà bạn có thể trả để sở hữu một bất động sản. Mặt khác, bạn nên cân nhắc một chiến lược rút lui khỏi giao dịch trong trường hợp có bất kỳ sự cố bất lợi nào phát sinh.

Một lưu ý về đầu tư bất động sản

Tất cả các khoản đầu tư, bao gồm cả đầu tư bất động sản, đều đi kèm với những rủi ro cố hữu có thể liên quan đến việc giảm giá tài sản, tổn thất tài chính hoặc quy định pháp lý. Vì vậy, hãy tham khảo ý kiến của một cố vấn tài chính hoặc chuyên gia bất động sản uy tín trước khi quyết định ký vào bất kỳ cam kết tài chính hoặc pháp lý nào.