Quy tắc 30-30-3 dành cho những người muốn mua nhà trong thời gian dịch bệnh

Có quá nhiều người Mỹ đã cố gắng mua nhà trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, và kết quả là tất cả chúng ta đều phải trả giá. Để tránh lâm vào tình trạng bán tống bán tháo nhà để trả nợ ngân hàng, hoặc bị tịch thu nhà do mất khả năng thanh toán, hãy luôn tuân thủ quy tắc 30-30-3 được trình bày dưới đây.

Quy tắc số 1: Trả lãi khoản thế chấp không vượt quá 30% tổng thu nhập hàng tháng

Khoản thế chấp hàng tháng của bạn không được vượt quá 30% tổng thu nhập. Nhưng khi lãi suất vay thế chấp tiếp tục giảm, nhiều người có thể bị cám dỗ và mua một ngôi nhà vượt quá tỷ lệ này mà không xem xét đến hậu quả.

Ví dụ, nếu bạn dành 40% của tổng thu nhập ở mức 50.000 USD hàng tháng trả khoản vay thế chấp, mọi chuyện vẫn ổn vì bạn còn 30.000 USD cho các khoản chi tiêu khác. Nhưng nếu bạn phải dành 40% của tổng thu nhập chỉ ở mức 5.000 USD một tháng, thì chi tiêu cho các nhu cầu cơ bản của bạn sẽ bị đe dọa.

Bài học ở đây là, thu nhập càng thấp thì càng nên trả lãi vay ít hơn để đảm bảo an toàn về mặt tài chính.

Quy tắc số 2: Tiết kiệm đủ 30% giá trị căn nhà bằng tiền mặt

Trước khi mua nhà, hãy tiết kiệm ít nhất là 30% giá trị căn nhà bằng tiền mặt hoặc các tài sản có mức độ rủi ro thấp. Trong đó, 20% sẽ dành cho khoản đặt cọc (để bạn được hưởng lãi suất thế chấp thấp nhất và tránh phải trả thêm bảo hiểm thế chấp cá nhân), và 10% sẽ là khoản dự trù tài chính.

Tỷ lệ này nghe có vẻ nhiều, đặc biệt là khi có đầy rẫy những chương trình hỗ trợ tài chính cho phép bạn đặt cọc ít hơn. Nhưng trong thời điểm bất ổn này, bạn càng cần có khoản dự trù tài chính lớn.

Những chủ sở hữu nhà từng lao đao trong thời kỳ suy thoái kinh tế 2008 là do họ lựa chọn đặt cọc ở mức thấp nhất, và sau đó phải gánh chịu khoản vay thế chấp lớn hơn giá trị căn nhà.

Nếu bạn có kế hoạch mua nhà trong vòng sáu tháng tới, hãy thanh toán trước ít nhất 20% giá trị căn nhà bằng tiền mặt. Sẽ không khôn ngoan nếu bạn đầu tư khoản đặt cọc này vào cổ phiếu và các tài sản có tính rủi ro khác khi thời gian chuẩn bị mua nhà còn quá ngắn.

Quy tắc số 3: Giá nhà không được cao hơn 3 lần tổng thu nhập hàng năm

Đây là một cách nhanh chóng để sàng lọc những ngôi nhà phù hợp với khả năng tài chính của bạn. Nó cũng giúp bạn xem xét giảm số tiền thanh toán hàng tháng và ngăn bạn chi tiêu quá tay, ngay cả khi bạn đã có khoản đặt cọc ban đầu lớn.

Ví dụ, nếu bạn kiếm được 100.000 USD một năm, bạn có thể thoải mái mua một ngôi nhà lên tới 300.000 USD. Hoặc nếu bạn có thu nhập hộ gia đình là 500.000 USD, bạn có khả năng chi trả cho một ngôi nhà lên đến 1.500.000 USD.

Vì lãi suất vay thế chấp, bạn có thể linh hoạt với quy tắc cuối cùng này và mở rộng giá trị căn nhà lên đến năm lần thu nhập hộ gia đình hàng năm. Chỉ cần ghi nhớ rằng, giá trị căn nhà lớn hơn nghĩa là bạn phải chịu khoản nợ nhiều hơn cùng mức thuế tài sản và chi phí bảo trì cao hơn.

Vi phạm nghiêm trọng quy tắc 30-30-3

Giả sử bạn kiếm được 120.000 USD mỗi năm và tiết kiệm được 100.000 USD tiền mặt vào năm 32 tuổi. Điều này không tệ. Nhưng nếu bạn đang muốn mua một ngôi nhà có giá 850.000 USD, gấp bảy lần thu nhập hàng năm của bạn, thì cần phải xem xét bài toán kỹ hơn.

Trong trường hợp này, bạn không thể đặt cọc 20% giá trị căn nhà, vì vậy bạn chỉ đặt cọc 10%. Vậy là bạn chỉ có một khoản dự trù tiền mặt 15.000 USD và một khoản vay thế chấp 765.000 USD. Do khoản đặt cọc thấp, lãi suất tốt nhất mà bạn có thể nhận được là 3,75%. Tỷ lệ này vẫn còn thấp theo tiêu chuẩn lịch sử, nhưng khoản thanh toán 3.543 USD hàng tháng của bạn lại chiếm đến 35,4% của tổng thu nhập 10.000 USD.

Bạn đã vi phạm cả ba quy tắc

Nếu bạn mất việc, bạn sẽ nhẵn túi trong vài tháng. Dù bạn nhận được tiền trợ cấp thất nghiệp và một khoản hỗ trợ thúc đẩy kinh tế từ nhà nước, nhưng hãy nghĩ về tất cả những căng thẳng mà bạn sẽ phải chịu đựng.

Vậy nên thay vì mua nhà ngay bây giờ, trước tiên hãy tiết kiệm thêm 155.000 USD để có được 255.000 USD tiền mặt và các khoản đầu tư từ trung hạn. Với 30% giá trị căn nhà tiết kiệm được, bạn có thể đặt cọc 20% và sở hữu một khoản tiền mặt dự phòng 85.000 USD.

Các cách để đạt được quy tắc 30-30-3

Mặc dù quy tắc mua nhà này có vẻ quá nghiêm ngặt trong môi trường lãi suất thấp kỷ lục tại Mỹ, nhưng bạn cần biết rằng có nhiều người thậm chí còn đợi tiết kiệm đủ 100% thì mới mua nhà, và ý tưởng vay nợ nhiều hơn để mua nhà không phải lúc nào cũng là chuẩn mực.

Vì vậy, nếu bạn không muốn vi phạm quy tắc 30/30/3 thì ít nhất hãy xem xét:

- Cho thuê một phòng hoặc một phần ngôi nhà của bạn.

- Tìm cách phù hợp để được khấu trừ khi sử dụng nhà ở làm văn phòng và các chi phí khác như Internet;

- Nỗ lực để được tăng lương hoặc nhận một công việc mới có mức lương cao hơn;

- Xây dựng các nguồn thu nhập thụ động mới để thanh toán các khoản vay thế chấp;

- Đối xử tốt với cha mẹ và những người họ hàng giàu có.

Có kỷ luật khi mua nhà

Bất chấp tất cả những lợi ích của việc đầu tư vào bất động sản, tốt nhất bạn nên tránh mua sắm quá khả năng tài chính của mình. Hãy nhớ rằng, ngoài tiền thế chấp, bạn cũng sẽ phải trả những khoản khác như bảo hiểm cho chủ nhà, thuế tài sản, và phí bảo trì.

Vì vậy, hãy mua một ngôi nhà phù hợp với phong cách sống của bạn. Nếu tình cờ căn nhà có giá trị lớn thì điều đó thật tuyệt vời. Còn nếu không thì cũng chẳng sao, vì quan trọng là bạn đã tích lũy chừng ấy năm để sở hữu ngôi nhà của chính mình và sẽ có những kỷ niệm quý giá với người thân tại đó.