Phía sau câu chuyện “bán tháo” dự án: Kỳ 1 - Nỗi lòng bên bán, người mua

Làn sóng “bán tháo”

Vào khoảng cuối tháng 7, thị trường bất động sản Tp.HCM ghi nhận nhiều nhà đầu tư thứ cấp rao bán căn hộ để thu hồi vốn. Trong đó, tại căn hộ Giai Việt, quận 8, có người chấp nhận lỗ 400 triệu đồng trên tổng số tiền đã góp được 800 triệu đồng để bán căn hộ trên 100m2. Tương tự, tại dự án căn hộ The Mansion, Bình Chánh, cũng có nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ căn hộ 95m2 bao gồm cả thuế VAT với giá dưới 1 tỷ đồng,… Ở các khu vực khác như: Quận Tân Phú, Bình Tân,… khách hàng chạy đôn chạy đáo sang lại các hợp đồng góp vốn.

Không chỉ riêng các nhà đầu tư, các doanh nghiệp địa ốc càng nặng vai hơn khi dòng vốn đầu tư ngày càng siết lại. Nhiều doanh nghiệp buộc phải đưa ra kế sách bán “đại hạ giá” sản phẩm dưới dạng “núp bóng” khuyến mãi.

Vào khoảng đầu tháng 10, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đại Dương tung ra chiêu bán hàng tại dự án Star City Lê Văn Lương. Theo chương trình bán hàng này, từ 5/10 đến 5/11, khách hàng mua căn hộ cao cấp Star City Lê Văn Lương và trả tiền trước so với tiến độ sẽ được hưởng mức lãi suất lên tới 22% một năm cho số tiền đóng trước cho đến khi bàn giao nhà (dự kiến tháng 9/2013).

Công ty CEO Group cũng ra “chiêu” tặng 10 xe Toyota Corolla Altis 1.8 MT trị giá hơn 700 triệu đồng cho 10 khách hàng ký hợp đồng mua nhà vườn hoặc biệt thự tại dự án Sunny Garden City (Quốc Oai, Hà Nội) đầu tiên, trong thời gian từ 20/10 đến 30/11.

Mới đây, dư luận lại xôn xao khi Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVPower Land) quyết định giảm 35% giá bán căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark, xuống còn 15,5 triệu đồng/m2.

Chiều ngày 31/10, Công ty Sài Gòn Mekong cũng gây sốc khi xác nhận giảm giá 500 căn hộ dự án An Tiến tại xã Phước Kiểng, Nhà Bè, Tp.HCM từ 18 triệu đồng/m2 xuống còn 14,5 triệu đồng/m2.

Trước làn sóng “đại hạ giá”, nhiều người lo ngại đây chính là những dấu hiệu bất thường trên thị trường bất động sản.

Hai mặt của vấn đề

Theo giải trình của Công ty PVPower Land, do thị trường bất động sản trầm lắng, lãi suất vay vốn cao, nguyên vật liệu tăng giá liên tục đã đẩy nhiều doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản nói chung và PVPower Land nói riêng lâm vào giai đoạn khó khăn. Bên cạnh đó, các chính sách vĩ mô đang tạo áp lực khiến chủ đầu tư giảm giá bán căn hộ hoặc đưa ra những phương thức thanh toán linh hoạt hơn.

Ngoài ra, do trước đó, dự án PetroVietnam Landmark xếp vào phân khúc căn hộ trung cấp được chào bán với giá bán bình quân 23,8 triệu/m2. Tuy nhiên mức giá này khá cao so với phân khúc trung cấp tại thời điểm hiện nay. Vì vậy, Công ty quyết định điều chỉnh giá bán xuống còn 15,5 triệu đồng/m2, giảm tối đa 34,87% so với giá bán trước đó. Đơn vị này còn cho biết thêm, với mức giá bán mới trên thì sau khi bán hết số căn hộ, số lỗ từ hoạt động này dự kiến khoảng 70 tỷ đồng.

Trước làn sóng “bán tháo”, một vài ý kiến cho rằng, do doanh nghiệp bất động sản không thể chịu đựng hơn nữa trước áp lực lãi suất cao và chấp nhận hạ giá bán để cắt lỗ. Theo đó, nhiều người lo ngại rằng hành động này sẽ tạo hiệu ứng domino, dẫn tới sự đổ vỡ của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, cũng có những ý kiến nhận định dù giá bất động sản có hạ hơn nữa, chủ đầu tư vẫn chưa chắc đã lỗ bởi giá đất tại Việt Nam đã bị đẩy lên quá cao so với khả năng chi trả của người dân cũng như so với giá trị thực. Vì vậy, hành động này sẽ đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực của nó.

Theo ý kiến của các chuyên gia, bản chất việc giảm giá bán bất động sản chỉ là việc chủ đầu tư đưa ra gói tài chính cho việc mua sản phẩm bất động sản, có kèm điều kiện về tỷ lệ tổng số tiền cần thanh toán ngay là bao nhiêu, hành động này được thực hiện theo cơ chế thị trường, đối với người bán và mua. Do đó, khi đưa ra quyết định giảm giá chắn hẳn chủ đầu tư cũng “cân, đong, đo, đếm” lợi nhuận hay thiệt hại từ hành động này.

Từ đó, chủ đầu tư có thể tính toán và đưa ra các gói tài chính khác nhau gồm giá bán, tỷ lệ thanh toán ngay, hình thức thanh toán, các điều kiện khác,… cho sản phẩm chào bán. Nếu thu trước sẽ tính giảm phần chiết khấu theo tỷ lệ nhất định, có thể là tương đương, hoặc thấp hơn, hoặc cao hơn lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng.

Cụ thể hành động này, vào ngày 8/11 tới đây, Công ty PVPower Land sẽ tổ chức bốc thăm quyền mua căn hộ Petrovietnam Landmark tại Hà Nội. Theo đó, khách hàng được mua sẽ phải thanh toán 100% giá trị căn hộ.

Qua đó có thể nhận thấy một điều rằng, trong bối cảnh kinh tế khó khăn như hiện nay thật hiếm có cá nhân nào đủ khả năng thanh toán một lúc 100% giá trị căn hộ. Mặt khác, nhìn vào thị trường chủ đầu tư chào bán là Hà Nội, một khu vực mà hầu như người mua bất động sản ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Từ những yếu tố trên cho thấy, khả năng 85 căn hộ trung cấp này sẽ vào tay nhà đầu tư thứ cấp có khả năng thanh toán 100% giá trị căn hộ.

Trao đổi với phóng viên, ông Tống Văn Nga - Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam cho biết, trong điều kiện hiện nay việc tìm kiếm nguồn vốn cho bất động sản hết sức khó khăn điều đó buộc các doanh nghiệp phải tìm nguồn vốn “khả dĩ” có thể huy động được và việc giảm giá bán sản phẩm là một trong những chiêu thức bán hàng mới của chủ đầu tư.

Giới trong ngành cho rằng, việc giảm giá dự án bất động sản thời gian gần đây là điều bình thường, không nên quy chụp thành hiện tượng “bán tháo” hay “vỡ” thị trường. Bởi hành động này không những giúp doanh nghiệp có nguồn vốn để xử lý các khó khăn trước mắt, kết thúc dứt điểm dự án, có cơ hội tái cấu trúc doanh nghiệp,… đồng thời tạo cho người mua có cơ hội lựa chọn sản phẩm phù hợp. Song, hành động này lại tồn tại nhiều bất lợi cho người mua bởi phần lớn dự án được chào bán dưới dạng góp vốn.

Đứng ở một góc độ khác, việc công khai giảm giá với mức “khủng” cho thấy thị trường căn hộ đã bước sang một giai đoạn mới, thiết lập mặt bằng giá mới theo hướng có lợi cho khách hàng, người mua nhà để ở. Tuy nhiên, nhìn về khách quan, thị trường bất động sản cuối năm 2011 không quá khó khăn để làm cơ sở cho các doanh nghiệp địa ốc phải “bán tháo” hàng để trả nợ. Phải chăng, đây chỉ là hành động của một trong số ít doanh nghiệp do không chịu được "nhiệt" phải “bán tháo”.