Phân khúc thị trường văn phòng cho thuê - Những tín hiệu vui

Cung và cầu đều tăng

Thị trường văn phòng cho thuê tại TPHCM đã có những tín hiệu vui trong quý 1-2013 với sự gia tăng cả nguồn cung và cầu. Theo khảo sát của Công ty Savills Việt Nam, thị trường văn phòng TPHCM chỉ trong quý 1-2013 đã chào đón 5 tòa nhà văn phòng mới bao gồm 4 tòa nhà hạng C tại quận Tân Bình và một tòa hạng A ở quận 1. Các dự án này cung cấp khoảng 26.800m². Tuy nhiên, cũng có 3 toà nhà hạng C với 12.900m² đóng cửa trong quý này. Do đó, tổng nguồn cung văn phòng trên địa bàn TPHCM là hơn 1.336.000m² từ 206 dự án, tăng 1% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm trước.

Các khu thương mại ở ngay trung tâm TPHCM có công suất cho thuê đạt khoảng 95%. Trong ảnh: Khu Trung tâm Thương mại Vincom tại quận 1. Ảnh: HUY ANH

Liên quan đến công suất cho thuê, Savills Việt Nam cho biết, trong quý 1, thị trường văn phòng đạt công suất cho thuê khá cao, ở mức 87%, tăng 2% so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình toàn thị trường tiếp tục giảm 2% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm trước. Các tòa nhà hạng B và C còn tốt hơn với công suất cho thuê trung bình của hạng B tăng 1% và của hạng C tăng 4% so với quý trước do giá thuê giảm. Thị trường văn phòng ở khu vực trung tâm hoạt động tốt hơn khu vực ngoại thành. Tổng diện tích đã cho thuê ở khu vực trung tâm cao hơn ở khu vực ngoại thành 62%. Về nguồn cầu, tổng lượng tiêu thụ văn phòng tăng mạnh 173% so với quý 4-2012 và 70% so với cùng kỳ năm trước, đạt 36.000m² trong quý 1-2013. So với cùng kỳ năm trước, tổng lượng tiêu thụ của hạng A tăng mạnh nhất, tăng 181%, theo sau là hạng C tăng 126%.

“Trong quý 1-2013, khách thuê có khuynh hướng di chuyển từ các tòa nhà văn phòng cũ sang mới để được hưởng tiện ích tốt hơn, vị trí và quản lý tốt nhưng mức giá thuê lại phải chăng hơn. Hơn nữa, nguồn cầu đối với diện tích văn phòng nhỏ dưới 100m² gia tăng” - đại diện Savills Việt Nam nhận định. Theo Savills, trong những tháng còn lại của năm 2013, 15 dự án tương lai với hơn 137.000m² kỳ vọng gia nhập thị trường. Điều này sẽ khiến tổng nguồn cung văn phòng tăng 10% so với quý 1.\

Áp lực cạnh tranh

Báo cáo mới nhất của Công ty DTZ Việt Nam, mặc dù công suất cho thuê ở văn phòng hạng A tăng lên, trong đó chỉ có tòa nhà Times Square là tòa nhà hạng A đầu tiên hoàn thành trong quý 1-2013 và đưa vào sử dụng kể từ hai năm qua nhưng giá thuê ở tất cả các hạng văn phòng đều giữ ở mức ổn định. Giá thuê văn phòng hạng A ở mức 31 USD/m²/tháng còn các tòa nhà hạng B và C vẫn giữ ở mức trung bình từ 19,9 USD và 16,1 USD/m²/tháng. “Tuy nhiên, tòa nhà hạng A Time Square mới hoàn thành đã chào giá ra thị trường quá cao so với giá thuê trung bình hiện tại. Do giá chào thuê đưa ra quá cao nên hiện vẫn chưa biết giá thuê thực tế của tòa nhà này” - đại diện DTZ cho hay. Theo Công ty DTZ, các chủ tòa nhà của những dự án hoàn thành chịu nhiều áp lực cạnh tranh hơn các chủ tòa nhà hiện hữu khi phải đưa ra nhiều giải pháp để thu hút khách thuê. Chính vì thế, khách hàng hiện nay cũng hưởng được nhiều lợi thế từ sự cạnh tranh này khi thương lượng hợp đồng. Công ty CBRE cũng cho rằng, mặc dù dự kiến nguồn cung sắp tới của thị trường văn phòng cho thuê sẽ tăng mạnh nhưng hiện tại với nguồn cung thắt chặt, giá thuê sẽ vẫn ổn định hoặc tăng nhẹ để chào đón một làn sóng nguồn cung mới.

Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường, tính đến cuối năm 2013, nếu các dự án hoàn hành theo tiến độ thì sẽ cũng cấp cho thị trường thêm một diện tích đáng kể khoảng 730.000m² sàn cho thuê nên dự báo giá thuê ở khu vực trung tâm sẽ giảm nhẹ vì nguồn cung tương đối ổn định. Bà Lê Nguyễn Thị Thùy Trang, Trưởng phòng cho thuê Công ty DTZ Việt Nam cho biết, trong những quý gần đây, nhu cầu thuê ở những văn phòng hạng A đang có xu hướng gia tăng. Tuy vậy, sự gia tăng nguồn cung trong tương lai sẽ tác động lớn đến giá thuê.

Về các trung tâm thương mại, trong quý không có trung tâm mới nào công bố hoàn thành. Tuy nhiên, khảo sát của các công ty cho thấy, thị trường trung tâm thương mại sẽ có thêm khoảng 40.000m² tính đến cuối năm 2013. Con số này ước tính sẽ đạt đến 150.000m² ở tất cả các phân khúc khi các dự án mới đang xây dựng và sẽ đưa vào sử dụng. Công suất cho thuê của khu thương mại tăng nhẹ trong quý. Các khu thương mại ở ngay trung tâm có công suất cho thuê đạt khoảng 95% và các khu vực ngoài trung tâm đạt mức thấp hơn khoảng 89.6%. Các trung tâm thương mại ở trung tâm thường có công suất cho thuê cao hơn các khu ở ngoài trung tâm. “Hiện nay các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm vẫn giữ vững công suất cho thuê cao. Tuy nhiên ở khu vực ngoài trung tâm, tình hình có thể sẽ gặp trở ngại hơn khi nguồn cung tăng lên trong những năm tới” - ông Danny Dao, Giám Đốc của DTZ Việt Nam nhận định.