Ông Nguyễn Văn Đực tranh luận thẳng với độc giả về BĐS

-Làm thế nào biết được thời hạn nào thì chết 2/3 doanh nghiệp BĐS, và thế nào biết được chết 2/3 doanh nghiệp BĐS? Nếu còn 1/3 doanh nghiệp BĐS sống đến thời điểm giải cứu thì tư các doanh nghiệp đó đã tự khẳng định và vươn lên rồi, lúc đo giải cứu chỉ là chuyện nhỏ?

Ông Nguyễn Văn Đực:- Như đã nói nhận định này hoàn toàn mang tính chất chủ quan, là cảm nhận của người làm về BĐS như tôi. Vì tình hình BĐS đóng băng và nợ xấu ngân hàng sẽ kéo dài một vài năm nữa nên tôi nghĩ rằng khoảng 2/3 sẽ mất, và 1/3 những người có vốn và đầu tư phân khúc hợp lý sẽ tồn tại. 1/3 này phải qua giải cứu bằng một số “tiền mồi” và điều quan trọng hơn là “cởi trói” cơ chế, tôi đã từng nói rằng “Không cần và không thể cứu BĐS bằng TIỀN”.

-Chẻ nhỏ căn hộ xuống còn 20m2 đến30m2, mục tiêu của ông là biến cả Hà Nội thành nhà tập thể? Quay lại thời bao cấp gia đình 5 người sống trong 20m2?

Ông Nguyễn Văn Đực:- “Tồn tại hay không tồn tại” căn hộ nhỏ là tranh luận rất lớn từ lâu. Những nước trên thế giới giàu hơn ta vài chục lần, tiến bộ hơn ta vài trăm năm như Anh, Pháp, Mỹ, Singapore, Hàn Quốc, Nhật vẫn tồn tại và phát triển những căn hộ nhỏ, kể cả dưới 20m2.

Điển hình là Thái Lan, tại Bangkok 90% căn hộ xây mới có diện tích dưới 50m2. Nhiều người Việt tài năng đã ở trong những căn hộ rất nhỏ như gia đình Giáo sư Ngô Bảo Châu từng ở trong căn 30m2, Giáo sư sử học Lê Văn Lan ở trong căn phòng làm việc 6m2, vợ chồng “siêu kịch bản” Lưu Quang Vũ và nhà thơ “Biển và em” Xuân Quỳnh trong căn hộ 6,5m2, võ sĩ taekwondo Lê Huỳnh Châu trong căn hộ 10m2.

Nhiều người độc thân, mới lập gia đình, hưu trí chiếm khoảng 30% dân số cần có căn hộ nhỏ, họ được quyền đòi hỏi có số lượng căn hộ nhỏ khoảng 30% tổng số căn hộ ở đô thị.

Thống kê của Vnexpress đến ngày 04/5/2010 nhu cầu về căn hộ hiện nay của người dân

Không thể so sánh căn hộ nhỏ ngày nay với các căn hộ nhỏ ngày xưa, những nhà tập thể thời bao cấp về chất lượng xây dựng, trình độ quản lý, trình độ dân cư. Mời các bạn đến tham quan căn hộ chung cư Thái An - Quận 12, có diện tích 20 – 40 – 50m2, đó là những ”tổ chim tầng cao”, sẽ không tìm thấy một con chuột nào chứ đừng nói là “ổ chuột”.

Số dân cư trong đô thị là cố định nên không có căn hộ nhỏ người dân vẫn phải sống trong phòng trọ tồi tàn và chật hẹp hơn, nhiều người dân đang phải sống trong căn phòng chỉ từ 5-10m2. Vậy vấn nạn này ai giải quyết, có đau lòng không khi lên án căn hộ nhỏ mà không biết rằng chính căn hộ nhỏ có thể giải quyết một phần nào các ổ chuột tầng thấp đang phát triển khắp các đô thị từng ngày. Tôi từng thách thức ai chê bai căn hộ nhỏ, rằng nếu làm lại từ đầu họ có đủ thu nhập chính đáng để sống và mua được căn hộ nhỏ không? Vậy thì những bạn trẻ mới vào đời làm sao đủ tiền mua căn hộ nhỏ.

-Hà Nội có luật nhập cư mới, hạn chế người nhập cư, vậy lúc đó sẽ có làn sóng người nhập cư vào Hà Nội. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Căn hộ to hay nhỏ không thể khuyến cáo hay ngăn cản làn sóng nhập cư vào đô thị mà chính là sự phát triển kinh tế của đô thị đó thu hút vào Hà Nội hay Tp HCM. Hãy nhìn máy bay, xe lửa vào dịp Tết sẽ biết Tp HCM hút dân Hà Nội như thế nào.

Nếu kinh tế đô thị lớn xuống dốc thì rất nhiều người rời đô thị lớn về sống và làm việc ở đô thị nhỏ hơn hay nông thôn. Và nền kinh tế của đô thị có sự đóng góp rất lớn của nhiều người dân nhập cư, hãy nhớ nếu không có dân nhập cư thì làm sao đô thị hoạt động được, không nên quên sự đóng góp của dân nhập cư và cần tạo cho họ nơi ở tốt hơn là nơi ở tồi tàn hiện tại vì đó là đạo lý và công bằng.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành

-Giá nhà hiện tại đã hợp lý chưa, so với mức thu nhập của người dân, công chức hưởng lương nhà nước. Ông lý giải điều này thế nào?

Ông Nguyễn Văn Đực: “Giá BĐS rất cao so với thu nhập của người dân”. Rất đúng, nhưng không phải chỉ có BĐS mà còn có thịt, trứng, sữa, thuốc, xăng, điện, ôtô, sắt, xi măng, cầu đường cũng rất cao so với thu nhập của dân và thế giới. Vì thế, không đổ tội cho một mình BĐS là cao giá.

Nếu ai đã từng xây nhà đều biết, chi phí xây nhà phố không dưới 4-5trđ/m2 thì xây dựng chung cư cao tầng phải đắt hơn 20-30%.

Tiền xây dựng theo định mức của Bộ xây dựng hơn 7 trđ/m2 (riêng tiền thang máy chiếm 0.5 trđ/m2, phòng cháy chữa cháy chiếm 0.2 trđ/m2, trạm biến thế, máy phát điện và hệ thống dẫn điện chiếm 0.3 trđ/m2), mà chỉ bán được 70% (vì 30% là sở hữu chung không được bán: tầng hầm, sân thượng, sảnh tầng, hành lang, thang bộ và thang máy, phần này bàn giao 0 đồng cho cư dân), nên giá thành xây dựng căn hộ 7 trđ/m2/70% = 10 trđ/m2.

Tiền đền bù, tiền xây dựng đường, công viên, cấp thoát nước, cấp điện, tiền xây dựng nhà trẻ trường học, tiền sử dụng đất và lãi vay ngân hàng chiếm 4-6 trđ/m2 căn hộ. Tổng cộng 10 trđ/m2 + 4-6 trđ/m2 = 14-16 trđ/m2, nhiều Doanh nghiệp phải lỗ khi bán 12-15 trđ/m2. Thử tính và làm rồi thấy !

-Ông nói người dân không hiểu về BĐS, cay cú với doanh nghiệp BĐS. Vậy tại sao đa số người dân lại quay lưng lại với DN BĐS?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Các bạn nên xem lại có bao nhiêu người phản hồi thực sự hiểu về xây dựng và bất động sản, có những người chưa từng ở chung cư cao tầng, nên nhiều nhận xét chưa đúng.

Chẳng hạn có nhiều người nói xây dựng chỉ 4trđ/m2 căn hộ cao tầng, và được bán 100% diện tích kể cả sở hữu chung 30%, rồi nói doanh nghiệp thu phí sinh hoạt mà không biết rằng phí sinh hoạt là do Ban quản trị chung cư tự thu để duy trì hoạt động của chung cư, doanh nghiệp không kinh doanh sau khi bàn giao nhà cho cư dân. Rồi có bạn nói rằng doanh nghiệp thu tiền trường học, nhà trẻ… mà không biết rằng sau khi doanh nghiệp xây dựng xong, bàn giao 0 đồng toàn bộ trường học, nhà trẻ cho cơ quan địa phương hoạt động, có khi địa phương còn đề nghị hỗ trợ thêm bàn ghế, dụng cụ học tập ….

Người dân quay lưng với bất động sản có nhiều lý do, trong đó một thời đại gia bất động sản làm giàu nhanh chóng vượt hơn khả năng và văn hoá của họ, một số đại gia bất động sản sở hữu biệt trang, xe khủng, máy bay, du thuyền và chân dài, rồi phát ngôn ngông cuồng, không văn hoá đưa đến người dân ác cảm, phẫn nộ và bây giờ đại gia đại hạ giá thì người dân quay lưng. Nhưng không phải doanh nhân bất động sản nào cũng vậy, có nhiều người thừa tâm huyết và năng lực góp phần xây dựng nhà giá thấp cho dân nữa, vì thế “mía sâu có đốt, nhà dột có nơi”.

-Ông bảo người dân là thiếu văn hóa, vậy ông bán sản phẩm của mình cho ai?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Trên blog rất “trí thức” của ông Alan Phan, một số người đã có những phản hồi thiếu văn hóa, có những lời lẽ xúc phạm, phỉ báng người khác, những phản hồi như vậy không phù hợp với một không gian trao đổi, tranh luận của những người trí thức.

Như 1 phản hồi trong bài viết “Những ngày của ô nhiễm” trên blog của ông Alan Phan:

“Warren Bốc Phét says: April 1, 2013 at 7:59 pm

Kính thưa Tiến Sỹ Alan Phan,

Đây là bộ mặt thật của thằng Cường tự xưng là chủ tịch của cái gọi CLB BĐS Hà nội gì đó:

Thực ra cái CLB này là gồm mấy thằng hội họp nhau tại quán chè chén vỉa hè tự hội họp nhau lại và xưng danh như thế cho nó oai, đây đúng là tụi buôn nước bọt, không đại diện cho ai cả. Vậy mà nó dám lộng ngôn.

… “Tôi được biết TS Alan Phan chưa có buổi nói chuyện trực tiếp với một tổ chức của chính phủ nên tôi muốn gửi lời mời đến TS Alan Phan”.

Và ngay trong các phản hồi bài viết này của tôi cũng thể hiện:

- TH - gửi lúc 09:15 | 04-04-2013 : “ông Đực cũng không đủ trình độ để tranh biện”.

- Cường - gửi lúc 11:15 | 04-04-2013 : “chỉ được cái nói càn”.

- minhtran - gửi lúc 14:17 | 04-04-2013: “ông mới là người mất hết nhân cách rồi”.

- paramount - gửi lúc 15:36 | 04-04-2013 : “một lũ lồng lên” “ tầm nhìn thấp như gián” “đực mặt ra chả biết làm gì” (nhìn hình thì mặt Đực không hề đực mặt, mà còn đẹp trai nữa chứ).

-Trong nền kinh tế của đất nước thì phải xuất phát từ cái nhìn tổng thể, và phải ổn định vĩ mô. Ông không thể tách doanh nghiệp BĐS ra khỏi nền kinh tế và quy luật của thị trường như tiến sỹ Alan Phan nói?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Không thể tách bất kỳ ngành nghề nào ra khỏi nền kinh tế chứ đừng nói đến bất động sản. Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, có tính liên thông rất cao với các thị trường khác, có giá trị tài sản rất lớn và là nguồn lực tài nguyên quý giá không tái tạo được; là bộ mặt quốc gia, mang tính cộng đồng lớn. Cho nên cái bệnh tật hay cái chết của bất động sản cũng ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế, an ninh và an sinh xã hội.

-Ông nói nếu BĐS chết thì kéo theo các doanh nghiệp khác chết, kéo theo các doanh nghiệp khác, và người dân cũng chết theo. Vậy, với một nghành BĐS quá yếu kém như hiện nay chỉ chụp giật đã đem lại hệ quả như thế nào cho nền kinh tê đất nước mà người dân phải chịu hệ quả ấy?

Ông Nguyễn Văn Đực: Bạn cho rằng doanh nghiệp bất động sản “Chỉ chụp giật” là không đúng, vẫn còn một số doanh nghiệp làm ra sản phẩm đáp ứng được nhu cầu và khả năng của người dân, phục vụ xã hội. Đó chính là 1/3 doanh nghiệp đáng sống. Vì là người phải chết trước các doanh nghiệp khác và người dân nên doanh nhân cũng sẽ chịu nhiều đau khổ: mất hết tài sản, ra trước toà án hoặc trốn chạy, nhảy lầu.

-Các DNBĐS quá yếu kém, chụp giật chết hẳn đi, thì người dân có mất việc làm không? Và nền kinh tế có yếu đi không?

Ông Nguyễn Văn Đực:- Bất chấp nhiều cảnh báo từ hơn 2 năm trước, nhưng Người dân – Doanh nghiệp – Nhà nước vẫn hồn nhiên dửng dưng mà không lường hết hậu quả và bây giờ “thảm họa sóng thần” dần dần tiến đến, đó là tình trạng thị trường đóng băng, núi hàng tồn kho, nợ xấu ngân hàng, người dân mất tiền mà không có nhà, doanh nghiệp phá sản hàng loạt, bất ổn về kinh tế, đặc biệt là an ninh và an sinh. Ai sẽ là người đứng ra phân xử khi một chung cư đắp mền 3-5 năm, bộ mặt đô thị bẩn thỉu và nhếch nhác khi khối bê tông khổng lồ phơi mình trong nắng gió? Làn sóng thất nghiệp hàng loạt từ người thợ gốm sứ, thợ mộc, thợ hồ, lái xe, người trồng cỏ, kẻ đánh giày, người bán cơm nước, kiến trúc sư và kỹ sư tư vấn đều bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

-Nếu tung tiền của Nhà nước, của dân cứu nghành DN BĐS quá yếu kém và chụp giật thì liệu kinh tế đất nước có mạnh lên không? Đời sống người dân có khá lên không?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Nhà nước chỉ tập trung tiền vào phân khúc nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu của người dân chứ không phải phân khúc nhà ở thương mại, nhà cao giá, diện tích lớn. Kinh nghiệm trên thế giới, giải cứu là chuyện Nhà Nước đương nhiên phải làm, năm 1997 cả Thái Lan và Philippines đều phải đối mặt với cuộc khủng hoảng nợ xấu, Thái Lan nhờ IMF can thiệp, còn Chính phủ Philippines tự quyên góp tiền bán trái phiếu để giải quyết vấn đề. Sự can thiệp của Chính phủ càng lớn thì sự khôi phục của thị trường càng nhanh.