Ông Nguyễn Văn Đực: Bộ Xây dựng lại lạc quan về BĐS?

Thị trường chưa "ấm"

PV: - Tại hội nghị tổng kết ngành Xây dựng diễn ra vào ngày 7/1 vừa qua, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, tính đến giữa tháng 12/2013 tổng giá trị tồn kho bất động sản đạt khoảng 94.458 tỷ đồng. Trong đó, Hà Nội tồn kho 6.580 căn chung cư và thấp tầng, giá trị 12.900 tỷ đồng, TP.HCM tồn kho 7.830 căn chung cư, 0,26 triệu m2 đất nền trị gia giá khoảng 17.480 tỷ đồng.

Theo quan sát của ông về thị trường bất động sản, con số nêu trên đã đánh giá đúng thực trạng hàng tồn kho bất động sản hay chưa?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Đây là sai lầm rất lớn của ngành thống kê Việt Nam nói chung và thống kê của Bất động sản nói riêng. Riêng với thị trường BĐS TP HCM, theo tôi, con số này có thể gấp 3-5 lần bởi vì chỉ cần đi kiểm tra Quận 7 hoặc Quận 2 hàng tồn kho đã gần 7.000 căn hộ

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Chỉ cần một dự án gồm 2 lô chung cư cũng tồn kho gần 1.000 căn hộ nên con số này cần phải nhân 3-5 lần mới hợp lý chưa kể những công trình dở dang chưa bán được đã đắp nền đắp chiếu; chưa kể những dự án đã xây xong chưa bán được, chủ đầu tư đã PR bằng cách mỗi đêm bật đèn, điện sáng lên nhưng thực sự không có người ở.

Muốn biết hàng tồn kho thế nào phải kiểm tra thực tế trực tiếp, kiểm tra số xe đậu ở tầng hầm, số người ở trực tiếp sống trong căn hộ còn nếu chỉ căn cứ theo báo cáo của từng doanh nghiệp số hàng bán ra, số hàng tồn kho thì chúng ta sẽ bị nhầm lẫn rất lớn.

Nhiều doanh nghiệp có 1.000 chung cư, thực tế họ có thể báo cáo đã bán 9.999 căn và chỉ báo cáo hàng tồn kho còn 1 căn, nhưng 9.999 căn họ bán cho ai? Họ bán cho sàn bất động sản, người quen, thành viên hội đồng, mỗi người ôm 50-100 căn. Tức là hàng tồn kho chuyển từ kho của chủ đầu tư sang cho những nhà phân phối thứ cấp, hội đồng thành viên hay những người mua đi bán lại, nghĩa là thực sự vẫn còn nguyên....

Tồn kho chắc chắn cao nhưng khi khai báo họ chỉ khai tồn kho còn 20-50 căn nhưng người mua tiếp tục ôm vào không bán được và chết gí trên những hàng tồn kho thứ cấp hoạt động và cạnh tranh với chính hàng tồn kho của các nhà đầu tư ban đầu.

Tức là không phải cạnh tranh giữa dự án này với dự án kia mà ngay trong một dự án cũng cạnh tranh ráo riết nhau thành ra không dự án nào bán được.

Bộ Xây dựng tiếp tục đưa ra con số hàng tồn kho không chính xác khiến việc đánh giá thị trường bất động sản lạc quan, ảnh hưởng đến những biện pháp tháo gỡ thị trường bất động sản. Thống kê giống như xét nghiệm y khoa, nếu xét nghiệm sai bác sĩ sẽ không chuẩn đoán được bệnh và kê thuốc. Hậu quả bệnh vẫn tiếp tục bệnh, chúng ta cảm giác đã hết bệnh nhưng thực chất là bệnh âm ỉ.

PV: - Theo nhận định của Bộ Xây dựng, bất động sản năm 2013 đã ấm lên nhưng ở phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, phân khúc này chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Theo ông, nếu căn cứ vào điều này, có thể kết luận bất động sản đang ấm lên không?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Nhìn vào thị trường BĐS TP.HCM thì không có bằng chứng nào để chứng minh thị trường đang ấm lên ngoại trừ một số sàn đã mua lại một số dự án chết, phần đông tảng băng ở dưới vẫn còn nguyên.

Nổi bật là khoảng dưới 10 dự án chết đã được vực dậy nhờ một vài doanh nghiệp mua lại những dự án đắp chiếu đó. Một số lớn có thể hơn 90% dự án đắp chiếu vẫn nằm đó, nhiều dự án không bán được sản phẩm vẫn nằm đó.

Đặc biệt nhà ở xã hội ở TP.HCM hiện nay cũng bằng 0 vì mặc dù phê duyệt được 4 dự án nhưng 4 dự án này cũng có vấn đề của nó nên chủ đầu tư chưa tiếp cận được đồng tiền vay và bản thân chủ đầu tư cũng không còn tiền mặt cho nên 4 dự án đã được duyệt rồi thực tế chưa thi công, mới có 2 dự án làm lễ.

Như vậy, nhà ở xã hội bằng 0, chuyển căn hộ lớn sang căn hộ nhỏ gần như bằng 0, tình hình BĐS vẫn y nguyên, thị trường BĐS đã trải qua năm 2013 một cách lãng phí.

Không có cơ sở để khẳng định thị trường đã ấm lên, chỉ có những dự án được mua đi bán lại, phần đông tảng băng ở dưới vẫn còn nguyên.

Giảm thủ tục thay vì giảm lãi vay

PV: - Liên quan đến gói hỗ trợ mua nhà ở xã hội 30.000 tỷ, TS Alan Phan từng cho rằng, gói 30.000 tỷ là chiêu PR vì không có ai muốn bỏ tiền ra như "muối bỏ biển" để đưa vào bất động sản mà chỉ dùng để tác động đến tâm lý để người dân có nhu cầu mua nhà. Ông có đồng tình với quan điểm này hay không?

Người dân sẽ chọn giải pháp giảm thủ tục vay mua nhà ở xã hội thay vì giảm lãi suất

Ông Nguyễn Văn Đực: - Tôi không đồng tình với quan điểm của TS Alan Phan khi cho rằng gói 30.000 tỷ là chỉ là chiêu PR. Khi nhà nước ấn định con số này là mục đích cứu BĐS, Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước vẫn có một niềm tin rằng gói này thành công, chuyển được gói 30.000 tỷ đến 70% người dân và 30% doanh nghiệp.

Nhưng thật sự do Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng hơi lạc quan nếu không nói là có chút quan liêu, không đánh giá đúng mức hiện trạng BĐS nên không ngờ sẽ thất bại.

Sản phẩm không có, hàng tồn kho phần đông lại nằm ở những căn hộ không ở diện gói 30.000 tỷ hỗ trợ. Một số doanh nghiệp muốn "gọt cho vừa đôi giày", xin chuyển căn hộ 120-140m2 thành những căn hộ 60-70m2, chuyển giá bán từ 20 triệu đồng/m2 xuống 15 triệu đồng/m2 lại không được TP HCM chấp nhận cho đến giờ phút này.

Đối với việc người dân vay ngân hàng cũng cực kỳ khó khăn. Những thủ tục đặt ra quá khắc nghiệt như chứng minh thu nhập, chứng minh diện tích nhà ở. Người nghèo làm thêm nhiều việc không thể chứng minh thu nhập vì ngoài công việc chính họ thu nhập 5-6 triệu đồng, họ còn khoản thu nhập ngoài giờ nhưng lại chỉ căn cứ trên bảng lương xác nhận của cơ quan.

Hàng tồn kho không thuộc diện hỗ trợ của gói 30.000 tỷ, nhiều thủ tục về điều kiện đã không ủng hộ doanh nghiệp, thủ tục cho vay ngân hàng quá nhiêu khê, nhiều khi là độc đoán đã khiến gói này thất bại, mục tiêu ban đầu không phải là PR cho bất kỳ Bộ hay Ngân hàng.

Họ quyết tâm làm, làm cho tốt nhưng biện pháp thực hiện, kiểm tra các ngân hàng, địa phương lại không hiệu quả, họ vẫn cố làm nhưng "lực bất tòng tâm".

PV: - Vừa qua, Ngân hàng nhà nước đã điều chỉnh lãi suất cho vay gói 30.000 tỷ từ 6% xuống 5%, theo ông doanh nghiệp, người dân có dễ dàng tiếp cận gói 30.000 tỷ hay không khi mà các điều kiện cho vay vẫn giữ nguyên như trước đó? Liệu đây có phải là động thái tiếp tục chiêu PR?

Ông Nguyễn Văn Đực: - Theo tôi nếu trưng cầu ý kiến của người dân và doanh nghiệp tôi tin chắc người dân và doanh nghiệp chọn cách giảm thủ tục. Việc vay dễ dàng thì lãi suất 7% người dân vẫn vay bình thường.

Xin trân trọng cảm ơn ông!