Nút thắt phát triển đại đô thị nằm ở quỹ đất

Đó là ý kiến được giới chuyên gia, đại diện doanh nghiệp đưa ra tại buổi hội thảo “Sức bật từ các đại đô thị” do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức tại TP.HCM ngày 24-9

Không lo câu chuyện thị trường

Theo GS.TSKH Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, năm 2020 thị trường bất động sản suy giảm nhiều và ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề kinh tế liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, sự sụt giảm đợt này rất khác so với năm 2012-2013, đó là giá cả không giảm. Trong khi trước đây, giá bất động sản thường giảm 30-40%.

“Đây là khoảng lặng cần thiết để tái cấu trúc lại thị trường, để lĩnh vực bất động sản có chất lượng cao hơn, doanh nghiệp bất động sản phát triển chuyên nghiệp và chất lượng hơn”, giáo sư Mại nhận định.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cũng cùng quan điểm, cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển tốt. Điều này thể hiện ở chỗ nguồn cung lớn và lợi ích dành cho các nhà đầu tư và cả người ở thực đều rất tốt. Xét đến góc độ sức bật từ các đại đô thị, không phải lo đến câu chuyện sản phẩm tốt hay không tốt vì doanh nghiệp phải lo chuyện đó để cạnh tranh lẫn nhau trên thị trường.

Theo ông Phúc, điều cần lo hiện nay là làm sao phát triển được các đại đô thị, làm sao để biến các khu đô thị vệ tinh đang còn trên giấy thành hiện thực và làm sao ở trong các khu đô thị đó giải quyết được nhu cầu nhà ở cho những người có nhu cầu thực với mức độ chi trả phù hợp. Hiện nay, người có thu nhập trung bình rất khó để mua nhà trong các khu đô thị lớn.

Một dự án khu đô thị quy mô hơn 270 ha đang được xây dựng tại quận 9, TP.HCM. Ảnh: Hoàng Sang

Khi phát triển một dự án bất động sản, doanh nghiệp quan tâm đến nhiều yếu tố. Trong đó, tổng giám đốc Phú Đông Group nhấn mạnh đến hai yếu tố là nguồn vốn và thủ tục.

Đầu tiên, muốn đầu tư một dự án phải có vốn. Tuy nhiên, ông Phúc cho rằng vấn đề này doanh nghiệp có thể huy động từ nhiều kênh. Về hiệu quả đầu tư, đây cũng là điều doanh nghiệp có thể chủ động tính toán.

“Khó khăn khi đầu tư dự án là quỹ đất và thủ tục. Làm sao tạo ra quỹ đất lớn để phát triển dự án? Làm sao để thủ tục quy hoạch diễn ra nhanh chóng khi doanh nghiệp bị động trong công tác pháp lý?”, ông Phúc đặt câu hỏi và nhấn mạnh thêm công tác đền bù, giải tỏa khu đô thị quy mô 500-1.000ha rất khó. Tuy nhiên, điều này có thể giải quyết được nếu có quy hoạch định hướng.

Cần tháo gỡ về thủ tục

Nói về cơ chế tạo lập quỹ đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, cho biết từ trước đến nay, Luật Đất đai chỉ quy định Nhà nước thu hồi vào giao đất các dự án đô thị, khu đô thị mới cho chủ đầu tư.

Ông Châu đặt vấn đề tại sao không xây dựng cơ chế để các tập đoàn lớn có thể tạo lập được quỹ đất? Nhà nước nên tạo điều kiện để các doanh nghiệp có thể tự tạo lập quỹ đất để hình thành các khu đô thị mới.

“Cơ chế tạo lập quỹ đất phục vụ đầu tư, Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức phát triển quỹ đất mà bây giờ là trung tâm phát triển quỹ đất thuộc Sở TNMT các tỉnh có nhiệm vụ thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý quỹ đất đó và tổ chức đấu giá để phục vụ đầu tư. Nhưng hiện nay chưa làm được”, ông Châu phát biểu và đề nghị phát huy vai trò của trung tâm phát triển quỹ đất để đảm bảo sự công bằng trong bồi thường thu hồi đất và thuận lợi cho doanh nghiệp khi tham gia phát triển dự án.

Phản hồi các kiến nghị, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển Quỹ đất, Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho biết Luật Đất đai có quy định sử dụng tổ chức phát triển quỹ đất mà ở các tỉnh hiện nay là trung tâm phát triển quỹ đất để tạo lập quỹ đất sạch để tổ chức đấu giá.

“Về chủ trương Luật Đất đai, chúng tôi ủng hộ phải có quỹ đất sạch và tổ chức đấu giá để thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp trong quá trình thực hiện dự án. Trong quá trình giải phóng mặt bằng nhiều doanh nghiệp gặp vấn đề thửa đất “da beo” không thể giải phóng mặt bằng được hoặc không thỏa thuận được với người dân”, ông Thọ cho biết.

Vị này cũng nói thêm, trong năm 2019, tiền thu được từ sử dụng đất đạt 192.000 tỉ đồng, gấp 5 lần so với nguồn thu từ dầu khí. Nếu các tỉnh sử dụng nguồn thu này để tạo lập quỹ đất thì sẽ tạo điều kiện để các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản dễ hơn so với việc doanh nghiệp tự đi thỏa thuận và giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai, sau đó lại vướng mắc ở các quy trình thủ tục để có thể được giao đất như hiện nay.