Núi nợ bất động sản toàn cầu vọt lên mức 190 tỷ USD

Tín dụng bất động sản lại quay về mức tiêu cực, khi động lực từ sự phục hồi sau đại dịch tại Trung Quốc yếu dần và lãi suất cao khiến các nhà phát triển phải đối phó với chi phí tài chính tăng vọt.

Theo số liệu của Bloomberg News, trên toàn cầu, số lượng trái phiếu bất động sản và các khoản nợ được rao bán do nhà phát triển gặp khó khăn về tài chính đã vượt quá 190 tỷ USD. Bức tranh này trái ngược với những ngành công nghiệp khác, nơi mà các khoản nợ đang được thu hẹp dần trong những tháng gần đây.

Nguồn gốc của phần lớn các khoản nợ bất động sản này vẫn là Trung Quốc, thị trường đang gặp khó khăn sâu sắc sau làn sóng vỡ nợ trái phiếu nước ngoài vào năm ngoái. Ở thời điểm hiện tại, tập đoàn Dalian Wanda đang nằm ở tâm điểm của truyền thông, sau khi liên tiếp thất bại trong việc niêm yết một công ty con hoạt động ở mảng vận hành trung tâm thương mại.

Dalian Wanda cho biết đang có kế hoạch thu hẹp quy mô của một số đơn vị kinh doanh. Thông báo này càng làm trầm trọng thêm mối lo ngại về tài chính mà tập đoàn đang phải đối mặt. Lô trái phiếu trị giá 400 triệu USD do một công ty con khác của Dalina Wanda phát hành sẽ đáo hạn vào tháng 7 tới, nhưng giá trị đã giảm xuống chỉ còn khoảng 70 xu trong tháng 05/2023, mức tiệm cận với vỡ nợ.

Lo lắng xung quanh sự suy giảm của ngành bất động sản cũng lan sang các công ty nước ngoài đã rót vốn vào nền kinh tế lớn nhất châu Á. Trái phiếu bằng đồng USD xếp hạng ở cấp đầu tư của GLP, một công ty cho thuê bất động sản hậu cần lớn tại Trung Quốc, đã giảm giá mạnh.

Căng thẳng tín dụng cũng đang gia tăng ở những mảng hoạt động khác tại trên toàn thị trường bất động sản khu vực.

Công ty xây dựng nhà nước Indonesia PT Wijaya Karya đã tìm cách trì hoãn các khoản thanh toán nợ ngân hàng, khiến trái phiếu USD của các đơn vị cho vay trong nước có liên quan đến công ty này đột ngột giảm giá.

Trong khi đó, Hàn Quốc đang thực hiện nhiều chính sách để đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc các dự án bất động sản gặp khó khăn về tài chính, sau khi một nhà phát triển lớn đã không trả được khoản vay và gây ra một cuộc khủng hoảng tín dụng trong nước vào năm ngoái.

Bên ngoài châu Á, tốc độ tăng lãi suất đã khiến một số nhà phát triển ngập trong nợ nần.

Tại Mỹ, nhu cầu thuê văn phòng sụt giảm khiến thị trường bất động sản thương mại lâm vào bế tắc. Nhiều nhà quản lý quỹ đang nhắm tới việc mua lại các khoản nợ của các quỹ REIT, nhưng chưa họ sẽ tham gia qua hình thức nào.

Tại châu Âu, các nhà phát triển từng sử dụng những khoản vay giá rẻ để tăng trưởng nhanh chóng đang cảm thấy bế tắc khi đến thời hạn chịu lãi suất thả nổi. Công ty Thụy Điển SBB nằm trong số những doanh nghiệp này, với xếp hạng tín dụng bị hạ xuống mức rác vào đầu tháng 05/2023 và trái phiếu hỗn hợp bị niêm yết ở mức dưới 24 xu so với đồng Euro.

Tolu Alamutu, một chuyên gia trong ngành, cho biết: “Lãi suất cao hơn trong thời gian dài hơn, những nghi ngờ kéo dài về định giá tài sản, và mối đe dọa hạ xếp hạng luôn hiện hữu với các nhà phát triển. Nhưng đó chỉ là một phần của bức tranh tiêu cực mà các nhà đầu tư và công ty tín dụng phải chứng kiến trong nửa cuối năm nay”.

Đầu tháng trước, Fitch Ratings đã đưa GLP vào diện theo dõi, cảnh báo rằng công ty có thể đi đến bờ vực khi thu nhập sụt giảm, nợ gia tăng và quản trị doanh nghiệp yếu kém. Đây là điều đáng buồn với một nhà phát triển lớn từng thuộc chính phủ Singapore như GLP. Trong nhiều năm qua, sau khi được mua lại bởi một doanh nghiệp Trung Quốc, GLP đã mở rộng mạnh mẽ từ mảng hậu cần sang quản lý đầu tư, trung tâm dữ liệu, năng lượng tái tạo và kho vận.

Những lo ngại xung quanh GLP là lời nhắc nhở về tính dễ bị tổn thương của các công ty tiếp xúc nhiều với nền kinh tế Trung Quốc, vốn vẫn đang tìm kiếm sự ổn định sau gần 3 năm áp dụng chính sách zero-Covid nghiêm ngặt và sự sụt giảm chưa từng có trong ngành bất động sản.