Những đòn đảo tâm lý trên thị trường nghỉ dưỡng

Phân khúc nghỉ dưỡng đang khá hút khách, dù có thể phải mất tới 5 năm để nhà đầu tư có lãi gấp đôi, thay vì 2 năm như những năm trước

Năm của những cú sốc

Cả quãng thời gian dài làm tư vấn đầu tư bất động sản, có lẽ đây là năm đầu tiên, bà Hoàng Nguyệt Minh, Phó giám đốc Tư vấn đầu tư (Savills Hà Nội) và các cộng sự chứng kiến nhiều cú sốc, nhiều thay đổi đến vậy ở mọi phân khúc thị trường.

Từ tháng 3 tới nay, cùng với phân khúc bất động sản bán lẻ, bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn chứng kiến thiệt hại nặng nề nhất. Giá khách sạn giảm xuống thấp hơn 40 - 50% so với trước Covid - 19, tỷ lệ lấp đầy của khách sạn cũng chỉ đạt 30 - 40%. Sự ảm đạm đó khiến một loạt khách sạn nghỉ dưỡng bị rao bán vào nửa cuối năm 2020 tập trung vào phân khúc khách sạn 3 và 4 sao, đặc biệt là tại Đà Nẵng, Nha Trang, Huế, Phú Quốc…

Tuy vậy, đối với các nhà đầu tư có tiềm lực cả trong và ngoài nước, năm nay vẫn là một năm tiềm năng để đầu tư. Thậm chí, có quỹ đầu tư khoảng 380 triệu USD ở Việt Nam, hiện có 6/10 khu nghỉ dưỡng 5 sao đóng cửa, nhưng vẫn tiếp tục đổ tiền.

Mới đây, một nhóm các nhà đầu tư, trong đó IDS Equity Holdings (IDS) là nhà đầu tư chính, đã hoàn thành thương vụ 50 triệu USD để nâng tỷ lệ nắm giữ cổ phần tại Tập đoàn Đại Dương (Ocean Group-mã OGC) lên 51,02%. Nhóm này cũng được cho là đã chi thêm 20 triệu USD để nắm 22,32% cổ phần CTCP Khách sạn và Dịch vụ Đại Dương (OCH Hospitality) - công ty con của OGC.

Đây đều là những đơn vị sở hữu những bất động sản nghỉ dưỡng có giá trị trên thị trường. IDS đang có chiến lược tập trung nhiều vào phát triển bất động sản dịch vụ như văn phòng, nghỉ dưỡng, khách sạn. OCH đang điều hành hệ thống nghỉ dưỡng giá trị trên thị trường, như Sunrise Nha Trang, Sunrise Hội An, Starcity Nha Trang, Starcity Airport Ho Chi Minh City, Starcity Tây Hồ Hà Nội...

Thông tin này đang gây sốc và gợi tò mò đối với thị trường, bởi IDS Equity Holdings là một tân binh.

Ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc Phát triển khách sạn của IDS Equity Holdings (IDS) tiết lộ, IDS đang phát triển 5 dự án khách sạn trên khắp Việt Nam, quy mô 1.000 phòng.

“Thời gian vừa qua, tuy việc kinh doanh khách sạn gặp nhiều khó khăn, nhưng nhìn dài hạn, đây sẽ là thị trường phục hồi và phát triển nhanh nhất sau dịch. Doanh nghiệp cần nắm bắt cơ hội này”, ông Minh nói. Ông Minh cũng cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ngoại ô sẽ là một trong những thị trường rất tiềm năng.

Có nhiều lý do để các nhà đầu tư tin đầu tư vào thị trường khách sạn, nghỉ dưỡng. Bằng chứng, tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, thị trường khách sạn vẫn khá tốt.

Tại Việt Nam, do kiểm soát dịch bệnh tốt nên thị trường khách sạn tốt hơn các nước như Thái Lan, Philippines. Đáng chú ý, tại Trung Quốc, thời điểm này, thị trường đã quay trở lại gần ngang bằng trước đại dịch. Tỷ lệ lấp đầy khách sạn chỉ chỉ kém 10% so với năm 2019, giá thuê phòng gần bằng so với thời điểm trước dịch.

Điều này cho thấy, nhu cầu du lịch của người dân rất lớn, khi không ra nước ngoài du lịch được thì sẽ tập trung vào thị trường trong nước.

“Chúng tôi luôn hy vọng thị trường khách sạn Việt Nam sẽ sớm khởi sắc trở lại, dù có thể không nhanh như Trung Quốc do đây là một thị trường lớn, đông dân”, ông Minh cho biết.

Thời của các lựa chọn khác biệt

Dễ thấy là ông Minh và không ít nhà đầu tư đang rất lạc quan vào thị trường khách sạn. Tuy nhiên, không thể né tránh, thời gian vừa qua, những đổ vỡ về cam kết lợi nhuận đã khiến nhiều dự án không thoát được hàng, nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường. Nhiệm vụ đảo ngược tâm lý của thị trường là nhiệm vụ mà các tên tuổi trên thị trường này phải làm, nếu muốn hiện thực hóa các cơ hội kinh doanh.

Có vẻ như giới đầu tư đang ủ mưu với chiến lược khác biệt, để phát triển các bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại Ô cho hay, nói đến nghỉ dưỡng ngoại ô chủ yếu mọi người vẫn mua để nghỉ dưỡng, không nghĩ đến việc vận hành, đầu tư để sinh lời, nhưng đây mới là xu hướng của nghỉ dưỡng ngoại ô thời gian tới.

Trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp ở miền Bắc, cái tên Flamingo không thể bỏ qua. Ban đầu, chủ đầu tư bán đất chỉ vài triệu đồng/m2, nhưng hiện nay giá mỗi căn biệt thự đã lên rất cao. Điểm đặc biệt ở dự án này là sự đa dạng sản phẩm, mẫu mã biệt thự, phù hợp nhiều đối tượng khách hàng với những mục đích sử dụng khác nhau.

Tuy nhiên, điểm hấp dẫn giới đầu tư ở dự án này, theo tiết lộ của ông Trương Xuân Quý, Giám đốc Flamingo Land, đó là cách thức vận hành và chia sẻ lợi nhuận với khách hàng. Đó không phải mô hình timeshare (chia sẻ thời gian nghỉ dưỡng tại một bất động sản cụ thể), cũng không phải mô hình cam kết lợi nhuận. Ở dự án này, chủ đầu tư bắt tay với khách hàng định giá cho thuê và kinh doanh lưu trú, có lợi nhuận thì chia theo tỷ lệ đã thống nhất trước, chứ không có mức cam kết lợi nhuận cố định như nhiều dự án hiện nay. Cách này thì cả chủ dự án và chủ nhà đều có lời lãi theo thị trường.

Theo thống kê, hiện một căn biệt thự khoảng 7 tỷ đồng, trừ các loại chi phí, một tháng chủ nhà có thể thu về cả trăm triệu đồng. Từ tháng 4 đến tháng 10 hàng năm là mùa cao điểm, tỷ lệ lấp phòng rất cao, mỗi tuần Flamingo có thể đón khoảng 4.000 du khách, nên thu nhập của cả chủ nhà và chủ dự án cùng tăng tương ứng. Trong các mùa thấp điểm, chủ dự án cũng không quá bị áp lực như với cách cố định lợi nhuận.

Cách chơi sòng phẳng này khiến nhiều chủ biệt thự vốn mua để làm ngôi nhà thứ hai cũng hào hứng tham gia.

Một dòng sản phẩm mới trên thị trường nghỉ dưỡng hiện nay là shophouse trong khu du lịch cũng đang làm nên những khác biệt, ở cả nghĩa tích cực và những lấn cấn chưa dễ giải.

Khi dự án Grand World Phú Quốc (do chủ đầu tư là New Vision) tung ra thị trường gần 1.000 shophouse, giá trị 15- 30 tỷ đồng/căn, giới đầu tư đã đặt nghi vấn về tính thanh khoản của chúng.

Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real cho rằng, Phú Quốc giống như một thị trường nghỉ dưỡng mới nổi, đẹp về điều kiện tự nhiên, nhưng không thể cứ… mang tự nhiên ra để kéo du khách về, vì thăm thú mãi cũng nhàm chán. Do đó, các chủ đầu tư đã triển khai nhiều dịch vụ cho khách hàng, nghĩa là ngoài nghỉ dưỡng còn vui chơi, giải trí, mua sắm…

Với bài tính này, sản phẩm shophouse ở khu nghỉ dưỡng, du lịch là một lời giải, dựa trên cơ sở các nghiên cứu cho thấy 30% chi tiêu của khách ở ban ngày, 70% chi vào các hoạt động ban đêm và hiện các điểm du lịch nổi tiếng đều thiếu mô hình vui chơi giải trí ban đêm.

Nhưng, đây là một sản phẩm không hề rẻ, không dễ vận hành, nếu chủ nhà không có kinh nghiệm, thời gian. Vì vậy, tại các dự án này, chủ đầu tư đứng ra giúp chủ shophouse vận hành, tìm khách thuê nếu họ không tự làm được.

Mặc dù vậy, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho rằng, bất động sản không còn là ngành siêu lợi nhuận như trước, nghĩa là mức lợi nhuận vừa phải như đầu tư vào nhiều ngành, lĩnh vực khác. Như vậy, sẽ phải mất tới 5 năm để nhà đầu tư có thể lãi gấp đôi, trong khi trước đó chỉ cần 2 năm.

Song, theo ông Sơn, bất chấp dịch bệnh, những sản phẩm shophouse này bán rất tốt. Trong tổng số 1.000 căn của Grand World Phú Quốc, số chưa bán được chỉ còn hơn 100 căn. Sang năm 2021, khi thị trường du lịch bùng nổ trở lại, các nhà đầu tư này sẽ là những người đi tiên phong “hốt bạc” tại Phú Quốc.

Thậm chí, trong khi giá các phân khúc bất động sản khác đang giảm giá từ 25 - 30% thì ở phân khúc nghỉ dưỡng lại không giảm nhiều. Tuy vậy, cũng có một số chủ đầu tư sử dụng quá nhiều vốn vay để hoàn thiện dự án nghỉ dưỡng buộc phải bán để tránh áp lực trả nợ. Thị trường khó khăn luôn là cơ hội để các nhà đầu tư có tiền mua dự án với mức giá hợp lý, nhất là khi lãi suất ngân hàng đang ở mức rất hấp dẫn.

Thực tế là, không chủ đầu tư nào tránh khỏi tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19, nhưng các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tin là sẽ sớm phục hồi, thị trường sẽ sớm khởi sắc. Dù vậy, cơ hội chỉ thực sự dành cho những nhà đầu tư làm chủ được sản phẩm, hiểu nhu cầu thị trường, nắm rõ cách thức vận hành của các dự án và đặc biệt linh hoạt trong lựa chọn công năng theo nhu cầu của nhà đầu tư, khách nghỉ.