Những cạm bẫy trong định giá bất động sản

Nhiều phương pháp định giá dự án

Cùng với cổ phiếu, trái phiếu, bất động sản là một trong những tài sản đầu tư quen thuộc và quan trọng đối với các nhà đầu tư tại thị trường Việt Nam cũng như trên thế giới. Tuy nhiên, nếu giá trái phiếu và cổ phiếu được xác định một cách nhanh chóng nhờ tính thanh khoản thì việc xác định giá trị thị trường của một bất động sản yêu cầu những kỹ thuật khác nhau.

Theo bà Lê Thị Thu Cúc, Giám đốc Tư vấn và Thẩm định giá của Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam, theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn thẩm định giá ở Việt Nam, có nhiều phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của một bất động sản như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do, phương pháp chi phí. Tùy theo đặc tính của mỗi bất động sản, thẩm định viên sẽ cân nhắc và áp dụng những phương pháp phù hợp.

Cụ thể hơn, ông Phước Võ, Giám đốc bộ phận định giá & nghiên cứu tại Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết thông thường có ba cách tiếp cận chính khi xác định giá trị một bất động sản, bao gồm tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí và tiếp cận từ thu nhập. Theo các cách tiếp cận đó sẽ có các phương pháp áp dụng tương ứng:

Một là phương pháp so sánh. Cách làm này thường được áp dụng để xác định giá trị các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường.

Hai là phương pháp chi phí thay thế và phương pháp chi phí tái tạo. Phương pháp này thường được áp dụng trong trường hợp không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.

Ba là phương pháp vốn hóa trực tiếp. Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại của tài sản hoặc vĩnh viễn.

Bốn là phương pháp dòng tiền chiết khấu. Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định).

Năm là phương pháp chiết trừ. Phương pháp này xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Cuối cùng là phương pháp thặng dư. Phương pháp này thường sử dụng để xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Việc xác định giá trị bất động sản khi mua bán dự án giữa các doanh nghiệp, tùy theo loại hình bất động sản sẽ có những phương thức định giá khác nhau. Đối với dự án bất động sản là đất trống có tiềm năng phát triển, người ta thường dùng phương pháp so sánh hoặc thặng dư (hỗ trợ bởi phương pháp dòng tiền chiết khấu).

Đối với dự án là bất động sản thương mại (trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn, nhà ở thương mại) người ta dùng các phương pháp vốn hóa trực tiếp; dòng tiền chiết khấu; so sánh; phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo (thường sử dụng để kiểm tra, đối chiếu).

Còn đối với bất động sản công nghiệp, người ta thường dùng phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo; vốn hóa trực tiếp hoặc phương pháp dòng tiền chiết khấu để xác định được giá trị của bất động sản.

Yếu tố nào quan trọng nhất?

Nhiều năm kinh nghiệm trong việc tư vấn các thương vụ mua bán dự án giữa các doanh nghiệp trong ngành bất động sản, chuyên gia Sử Ngọc Khương cho biết, có rất nhiều yếu tố quyết định giá trị của một dự án khi các doanh nghiệp tiến hành mua bán dự án.

Đối với những dự án phát triển, người ta thường dựa trên dòng tiền trong tương lai để tính về hiện tại. Ông Khương nêu ví dụ có một mảnh đất được định giá 100 triệu USD. Để đưa ra mức giá này người ta dựa trên quy hoạch 1/500, hình dung doanh thu của dự án được hình thành từ những sản phẩm nào, giá bán mỗi sản phẩm là bao nhiêu và bán vào khoảng thời gian nào.

Về mặt chi phí người ta cũng ước tính chi phí xây dựng bao nhiêu, chi phí lãi vay, chi phí bán hàng... Từ việc tính doanh thu và chi phí mới tính ra được lợi nhuận ròng của dự án mang lại và sau đó tính ngược lại để ra NPV (Net Present Value) của dự án mang lại để tính ra giá trị của dự án, ông Khương cho biết.

Còn đối với các tòa nhà đã hình thành, nhà đầu tư sẽ tính trên lợi nhuận của các khoản đầu tư bất động sản và so với tỷ suất của những loại tài sản khác như lợi nhuận gửi ngân hàng thêm phần bù rủi ro.

“Chẳng hạn, bên mua muốn mua một tòa nhà với giá 100 triệu USD thì họ sẽ cần ước tính dòng tiền thu, lợi nhuận ròng (Net Operating Income) từ hoạt động này bao nhiêu. Lúc này người đi mua sẽ so sánh lợi nhuận đó với dòng tiền gửi ngân hàng hoặc so sánh với một khoản đầu tư khác, để từ đó định giá mức giá hợp lý của tài sản cần mua”, ông Khương cho biết.

Cũng theo ông Khương, với các dự án đã xin ra chủ trương, đã có quyết định 1/500, đã đóng tiền sử dụng đất thì câu chuyện mua bán sáp nhập sẽ diễn ra rất dễ dàng. Tuy nhiên, khi đã có quyết định 1/500 rồi mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc đã có nghĩa vụ tài chính nhưng doanh nghiệp có đất chưa đủ khả năng đóng tiền thì khả năng thương thuyết bán lại dự án rất khó.

Ông Phước Võ, Giám đốc bộ phận định giá & nghiên cứu tại Cushman & Wakefield Việt Nam

Còn theo ông Phước Võ, yếu tố đầu tiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị của bất động sản là vị trí. Đó là khả năng tiếp cận, khoảng cách đến trung tâm thành phố, hệ thống cơ sở hạ tầng trong khu vực (tắc đường, ngập lụt), mật độ/sự phát triển của dân cư, tiện ích và phương tiện công cộng, môi trường.

Yếu tố thứ hai là nội tại dự án. Đó là tính pháp lý của dự án, quy hoạch tổng thể, kiến trúc, chất lượng xây dựng, quản lý vận hành, thương hiệu chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng. Tiến độ xây dựng cũng có tác động nhiều đến giá trị của bất động sản.

Cuối cùng là các yếu tố mang tính thị trường như nguồn cung, nguồn cầu đối với các sản phẩm được phát triển của dự án, khả năng sinh lời, tính thanh khoản hay các yếu tố vĩ mô như phát triển kinh tế, thu nhập, lạm phát.

Với các dự án đã xin ra chủ trương đã có quyết định 1/500, đã đóng tiền sử dụng đất thì câu chuyện mua bán sáp nhập sẽ diễn ra rất dễ dàng. Tuy nhiên, khi đã có quyết định 1/500 rồi mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc đã có nghĩa vụ tài chính nhưng doanh nghiệp có đất chưa đủ khả năng đóng tiền thì khả năng thương thuyết bán lại dự án rất khó.

Những cạm bẫy khi định giá

Với việc giá cả bất động sản luôn biến động thì việc xác định giá trị bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Tuy nhiên, bà Lê Thị Thu Cúc của JLL cho rằng, việc định giá bất động sản hiện nay đang gặp một số rủi ro và rào cản.

Rào cản lớn nhất, theo bà Cúc, là việc khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch ở một số thị trường và thiếu cơ sở dữ liệu minh bạch và chính xác về thị trường. “Hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thiếu nguồn cơ sở dữ liệu tập trung và hầu hết các công ty thẩm định giá tự xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu để sử dụng và phân tích nội bộ”, bà Cúc cho biết.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận Tư vấn & Định giá của Savills Hà Nội, cho biết thông tin thị trường thiếu nhất quán, thiếu hiệu quả và không minh bạch, cộng với việc quản lý chất lượng định giá chưa thật sự chặt sẽ là những “khoảng hở” của mảng định giá ở Việt Nam.

Hiện nay, Chính phủ đã nỗ lực cải thiện công tác quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai thông qua một dự án được tài trợ bởi Ngân hàng thế giới đến năm 2021 với mục tiêu cải thiện hiệu quả và tính minh bạch của dịch vụ hành chính đất đai, thông qua việc xây dựng và triển khai hệ thống thông tin đất đai quốc gia đa mục tiêu (MPLIS). Dự án bao gồm việc xây dựng và phát triển MPLIS và cơ sở dữ liệu đất đai, số hóa tài chính của các bản đồ và hồ sơ giấy phép sử dụng đất; cập nhật và tích hợp dữ liệu địa chính, dữ liệu giá đất, quy hoạch sử dụng đất, thống kê và kiểm kê đất đai.

Một yếu tố khác ảnh hưởng tới giá trị và thị trường bất động sản là quy hoạch. Việc sử dụng đất của tất cả các dự án cần phải tuân theo quy hoạch tổng thể. Tuy vậy, việc quản lý quy hoạch thiếu hiệu quả đã dẫn đến xáo trộn giá trị thị trường, từ đó khiến thông tin thị trường trở nên thiếu nhất quán. Điều này đặc biệt quan trọng, vì quy hoạch sử dụng đất thường không được tiếp cận một cách công khai.

Cuối cùng, thông lệ định giá bất động sản thiếu nhất quán cho các mục đích khác nhau cũng gây nên sự không thống nhất về thông tin và dữ liệu. Có nhiều hệ thống và mức độ định giá bất động sản. Đơn cử như giá đất tính cho mục đích đền bù đất đai, mục đích tính toán nghĩa vụ tài chính đất và giá trị thị trường theo Hội đồng Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (International Valuation Standards Council - IVSC) đều có giá trị khác nhau.

Ở góc độ bên mua, ông Sử Ngọc Khương cho rằng có khá nhiều rủi ro mà các nhà đầu tư không thể lường hết được như vướng mắc ở quy hoạch, ở đền bù giải tỏa hoặc pháp lý. Tuy nhiên, theo ông Khương, rủi ro lớn nhất khi định giá các dự án đang phát triển là rủi ro về mặt thị trường. Chuyên gia này lấy ví dụ, trước khi mua dự án, bên đi mua đã tính toán khi dự án xây dựng xong sẽ bán được với giá 1.000 USD/m2. Nhưng đến khi xây xong thị trường khó khăn hoặc có nhiều đối thủ cạnh tranh buộc giá bán phải thấp hơn kỳ vọng sẽ dẫn đến nhà đầu tư không đạt được lợi nhuận như kế hoạch ban đầu.

Bên cạnh đó, còn một rủi ro rất lớn nữa là rủi ro về mặt pháp lý. “Nếu bên mua đi mua ở giai đoạn dự án mới được duyệt quy hoạch 1/2000, rồi mới xin duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Nếu ở bước 1/500, doanh nghiệp không xin được chỉ tiêu như dự kiến thì sản phẩm sẽ bán được ít hơn dự kiến, từ đó người đi mua sẽ lỗ”, ông Khương nói thêm.

Với trường hợp với các dự án đã hình thành, bên bán có một công ty nắm giữ tòa nhà, các nhà đầu tư nước ngoài vào không thể mua tài sản này được mà phải mua công ty. Trong khi công ty này đã thành lập rất lâu, bên mua không thể biết rõ được những nghĩa vụ tài chính hoặc sai phạm trong quá khứ. Người kế nhiệm sẽ chịu toàn bộ những trách nhiệm về mặt pháp lý. Do vậy, đây cũng là một trong những vấn đề mà các nhà đầu tư cần thận trọng.

“Đối với các dự án mua bán - sáp nhập, vấn đề tối quan trọng là pháp lý như thế nào, sau đó mới tới giá và tính thanh khoản của sản phẩm như thế nào”, ông Khương chốt lại.