Nhọc nhằn đòi quyền lợi (K3): Chìa khóa giải quyết tranh chấp

Một góc dự án 409 Lĩnh Nam, Hà Nội.

An toàn hơn, giá cao hơn?

Theo quy định tại Điều 14 của dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS, chủ đầu tư phải ký quỹ cam kết thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Kế đó, Điều 16 cũng quy định nếu chủ đầu tư không bàn giao BĐS đúng thời hạn, hoặc chưa bàn giao cho khách hàng, mà đã bị giải thể, phá sản, bên nhận bảo lãnh (một tổ chức tín dụng hoặc tài chính được phép hoạt động tại Việt Nam) có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước, hoặc thay thế chủ đầu tư tiếp tục xây dựng để bàn giao nhà cho khách hàng. Phí bảo lãnh được tính trên tổng giá bán, cho thuê, cho thuê mua diện tích nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư có nhu cầu bán, cho thuê, cho thuê mua

Theo đại diện Bộ Xây dựng, đây là những quy định đã được Bộ Xây dựng nghiên cứu rất kỹ, xuất phát từ việc hợp đồng góp vốn mua nhà tiềm ẩn quá nhiều rủi ro cho người mua, đồng thời cũng khó xử lý khi xảy ra tranh chấp bởi đó là hợp đồng dân sự.

“Có thể đề xuất thành lập một công ty bảo lãnh riêng, hoặc cho các tổ chức tài chính/ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Tuy nhiên, chỉ bắt buộc đóng bảo lãnh khi chủ đầu tư cần bán nhà ở hình thành trong tương lai, không bắt buộc đối với chủ đầu tư có khả năng về tài chính, xây nhà hoàn thiện để bán” - ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), nói.

Phân tích thiệt hơn, nhiều chuyên gia BĐS cho rằng lợi ích cho người mua nhà rất rõ ràng, họ sẽ không phải nơm nớp lo sợ mất tiền như hiện nay. Tuy nhiên, điều băn khoăn là chính sách này quy định khoản tiền doanh nghiệp bước đầu phải bỏ ra quá lớn.

Nếu ký quỹ tính theo tổng mức đầu tư dự án, cộng thêm tiền bảo lãnh giao dịch cho hàng trăm căn hộ, doanh nghiệp BĐS sẽ không chịu đựng nổi. Và bằng cách này hay cách khác, những chi phí này sẽ đổ lên đầu người mua. Chưa kể mức độ phụ thuộc của doanh nghiệp vào ngân hàng càng tăng thêm.

Cần mô hình rõ ràng

Dưới góc độ người mua nhà, anh Nguyễn Minh Chiến, khách hàng của dự án 409 Lĩnh Nam (Hà Nội), cho rằng nếu bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh tín dụng mới được bán nhà theo kiểu góp vốn, dù giá cao hơn, nhiều khách hàng có nhu cầu thực vẫn mua, bởi quy định này đảm bảo được quyền lợi của khách hàng.

“Thí dụ gia đình tôi bỏ ra hơn 400 triệu đồng để góp vốn mua nhà, trong đó có 100 triệu đồng vay mượn. Từ năm 2009 đến nay, giá trị thật của số tiền này đã sụt giảm do bị chiếm dụng, do trượt giá, do đi trả lãi ngân hàng, do đi thuê nhà cộng với việc tới nay chưa biết số phận căn nhà của mình như thế nào. Như vậy, các khoản đã mất còn gấp nhiều lần nếu phải đóng phí bảo đảm giao dịch” - anh Chiến phân tích.

Những người mang tâm trạng như anh Chiến có lẽ không phải là ít. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 4.000 dự án BĐS còn tồn kho, đang triển khai ở các mức khác nhau, trong đó 2.800 dự án đang giải phóng mặt bằng. Nếu cộng thêm khoảng 3.200 dự án đang xây dựng hạ tầng dở dang, đồng nghĩa với đó là hàng ngàn người đang phấp phỏng không biết khi nào mới được nhận căn hộ mà mình đã đóng phần lớn số tiền để mua.

Là người ủng hộ phương thức đảm bảo quyền lợi người mua, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng điều này là cần thiết, nếu Nhà nước không chọn biện pháp hài hòa hơn là ngân hàng sẽ đóng vai trò trung gian nhận tiền góp vốn của khách hàng và giải ngân theo tiến độ. Tất nhiên, biện pháp này sẽ gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp ở bước đầu. Chính vì vậy, cần phải có sự nghiên cứu rõ ràng.

“Thí dụ, phải nghe ý kiến từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp. Nếu bảo lãnh, sẽ khó khăn ở khâu nào, cần gỡ khâu nào, tiêu chuẩn của doanh nghiệp như thế nào sẽ được nhận bảo lãnh, hay tùy thuộc vào ngân hàng? Trên thị trường đã có những tiền lệ ngân hàng bảo lãnh cho doanh nghiệp. Bí quyết là ở đâu, tất cả đều phải được nghiên cứu” - GS. Võ nhấn mạnh.

Đồng tình với quan điểm này, một chuyên gia về ngân hàng cũng cho rằng, nếu thực hiện được và có cơ chế hợp lý, chắc chắn những vụ kiện tụng liên quan đến việc chậm tiến độ, tranh chấp sẽ giảm hẳn. Bởi lẽ, qua thẩm định của ngân hàng, những doanh nghiệp được chọn phải có tiềm lực tài chính nhất định, chấm dứt tình trạng tay không bắt giặc, thị trường BĐS nhờ đó sẽ bớt ảo và lành mạnh hơn.

Nhưng vấn đề quan tâm nhất ở đây là cần nghiên cứu để tìm ra cách làm hợp lý, không thể chỉ bằng mệnh lệnh trên văn bản, vừa làm vừa nghiên cứu như nhiều chính sách về nhà ở hiện nay.