Nhọc nhằn đòi quyền lợi (K1): Kiện cũng khó thắng

Nhà hoang, quyền lợi mất

Đã hơn 1 năm trôi qua kể từ ngày đại diện chủ đầu tư là Tập đoàn Megastar bị bắt, hàng trăm khách hàng đã ký hợp đồng mua nhà tại dự án 409 Lĩnh Nam (Hà Nội) vẫn đang hoang mang không biết số phận tương lai của mình ra sao, dự án này sẽ được bán lại và tiếp tục xây dựng hay bỏ hoang nhiều năm nữa, quyền lợi của những người dân đã góp vốn mua nhà sẽ thế nào...

Theo anh Nguyễn Minh Nghĩa, khách hàng của dự án này, thông tin về dự án đã loạn đến mức không biết tin ai. “Hôm trước có thông tin là dự án sẽ được một chủ đầu tư khác mua lại và nâng lên thành căn hộ cao cấp nhưng khách hàng không được rút tiền, nghĩa là muốn theo dự án, khách hàng sẽ phải đóng thêm khoản chênh lệch. Nếu như thế thì quả thực khách hàng sẽ rơi vào tình thế khóc dở mếu dở” - anh Nghĩa cho biết.

Không bi đát như dự án 409 Lĩnh Nam, nhưng các khách hàng mua nhà tại dự án Nam Xa La của CTCP Đầu tư kinh doanh và Phát triển hạ tầng khu công nghiệp Phúc Hà (Hà Nội) cũng vô cùng bức xúc khi doanh nghiệp này liên tục chậm tiến độ và thúc ép khách hàng nhận nhà khi chưa đủ điều kiện như chưa có thang máy, bể nước chưa hoàn thiện, các căn hộ chưa có thiết bị vệ sinh, thiết bị chiếu sáng.

Tình cảnh tương tự cũng diễn ra ở dự án Golden Land (Hà Nội) với chủ đầu tư Mai Linh và các hộ dân ở đây đã ngán ngẩm cho rằng chủ đầu tư đang ép khách hàng quá đáng, trong khi chủ đầu tư chậm tiến độ khách hàng vẫn phải chờ.

Trên thực tế, những vụ việc như trên không hiếm trên thị trường BĐS vài năm trở lại đây. Từ thời điểm BĐS tuột dốc, những vụ kiện tụng trên thị trường này liên tục xảy ra giữa người mua nhà và chủ đầu tư. Tuy nhiên, không khó để thấy, trong các cuộc tranh chấp, mẫu số chung vẫn là khách hàng khó đòi lại tiền hoặc thúc ép chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ, bởi quan hệ giữa khách hàng và chủ đầu tư là quan hệ dân sự, chỉ có thể giải quyết triệt để ở tòa án.

Bất đắc dĩ ra tòa

Kiện ra tòa là lời khuyên các chuyên gia và luật sư dành cho các khách hàng khi xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư bởi hợp đồng giữa chủ đầu tư-khách hàng là hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, con đường đi ra tòa của các vụ án khách hàng khởi kiện doanh nghiệp BĐS cũng lắm gian nan. Theo luật sư Lê Minh Toàn, Công ty Luật Lê Minh, kiện chủ đầu tư ra tòa nghe tưởng chừng rất đơn giản nhưng khi bắt tay vào thực hiện sẽ thấy người mua nhà gặp nhiều rào cản vô cùng.

Thứ nhất là ngay ở bản thân hợp đồng góp vốn được chủ đầu tư soạn thảo cũng đã có rất nhiều điều khoản có lợi cho chủ đầu tư, thậm chí là chừa ra những kẽ hở để chủ đầu tư có thể “lách”.

Thứ 2, người mua nhà cũng rất khó khăn khi xác minh thông tin, chứng cứ từ chủ đầu tư, nhiều khi ngoài bản hợp đồng và tên công ty, người mua nhà không còn có được thông tin nào khác.

Thứ 3 là mức án phí cho những tranh chấp liên quan đến BĐS thường rất cao, thí dụ căn hộ có giá từ trên 800 triệu đến 2 tỷ đồng sẽ có mức án phí 72 triệu đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 2 tỷ đồng. Cuối cùng, ngay cả khi thắng kiện, cơ chế thi hành án hiện nay cũng chưa chắc bảo đảm cho khách hàng có thể nhận lại đầy đủ tài sản của mình.

Khách hàng Nam Xa La bị ép nhận nhà dù hiện trạng còn nham nhở.

Không khó để tìm thấy những thí dụ cho việc khách hàng gặp phải muôn vàn trở ngại trên con đường đưa chủ đầu tư ra tòa. Các cư dân của dự án 409 Lĩnh Nam đã từng có ý định kiện chủ đầu tư này ra tòa trước thời điểm lãnh đạo công ty này bị bắt. Tuy nhiên, những khó khăn trong việc tìm chứng cứ cũng như nhiều luồng ý kiến trong chính những người mua nhà đã khiến vụ kiện không thể xảy ra.

Tương tự, những khách hàng đứng đơn trong vụ kiện với Keangnam Vina đã không thể giấu nổi sự thất vọng khi phiên tòa xét xử vụ kiện bị hoãn vô thời hạn mà không nêu rõ lý do. “Có thể chúng tôi sẽ phải đợi 2-3 năm nữa cho đến khi phiên tòa xét xử trở lại. Không chỉ tiền bạc mà còn công sức, thời gian, rất nhiều thứ sẽ phải bỏ ra cho phiên tòa này” - một hộ dân cho biết.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, việc bán nhà trên giấy chắc chắn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, thua thiệt cho người mua nhà. Rủi ro này chỉ chấm dứt khi mua bằng hàng hóa thật hoặc chủ đầu tư có bảo lãnh cho người mua nhà khi bán.

Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đề xuất chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay thế nếu xảy ra biến cố. Tuy nhiên, dự thảo này đang gặp phải nhiều tranh cãi.