"Van" tín dụng bị khóa, nguồn cung có xu hướng bão hòa, trong khi giá bị "thổi" quá cao trong suốt thời gian qua, khiến phân khúc nhà trung bình và cao cấp giảm giá mạnh, thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào cảnh trầm lắng.
Giá BĐS có xu hướng giảm
Thị trường bất động sản hiện rất ảm đạm vì thiếu vốn. Ảnh: Phương Nguyên
Theo Bộ Xây dựng, giá nhà ở tại Hà Nội
và TP Hồ Chí Minh đều có xu hướng giảm. Tại Hà Nội, trong vòng 1 năm, từ
đầu năm 2009 đến đầu năm 2010, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 40% và
đứng ở mức cao trong suốt năm 2010. Tuy nhiên, tới thời điểm này, giá
căn hộ chung cư có xu hướng giảm so với cuối năm 2010, nhưng vẫn cao hơn
so với giá tại thời điểm đầu năm 2010. Tại TP Hồ Chí Minh, sau đợt tăng
giá nhẹ vào giữa năm 2009, thị trường nhà đất năm 2010 và 2011 tiếp tục
trầm lắng, lượng giao dịch giảm. Nếu tính theo từng phân khúc, giá BĐS
biến động tùy từng loại sản phẩm. Nếu giá nhà chung cư bình dân không có
nhiều biến động trong thời gian dài thì giá các loại căn hộ chung cư
trung bình (giá bán 20-30 triệu đồng/mét vuông) và căn hộ chung cư cao
cấp (giá bán từ 30 triệu đồng/mét vuông trở lên) giảm mạnh trong thời
gian qua. Nguyên nhân là do nguồn cung loại hình nhà ở này có xu hướng
bão hòa, cũng như giá đã bị đẩy lên quá cao. Số liệu thống kê cho thấy,
tỷ trọng nhà chung cư chiếm bình quân 4% tổng số nhà ở đô thị, song phần
lớn doanh nghiệp (DN) chú trọng phát triển loại căn hộ cao cấp, diện
tích lớn mà không quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích trung
bình và nhỏ; giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân.
Tác động mạnh nhất tới thị trường BĐS là các chính sách tài chính tiền tệ. Theo một số DN, lãi suất tín dụng BĐS trong năm 2010 dao động 15-17%/năm, nay đã tăng lên hơn 20%/năm. Song, hầu như không DN nào ký được hợp đồng tín dụng mới, thậm chí những hợp đồng tín dụng cũ cũng không được giải ngân tiếp, gây nhiều khó khăn cho DN, nhất là đối với dự án dở dang. Thêm vào đó, việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng không những làm cho giao dịch BĐS giảm, tiến độ triển khai các dự án chậm lại mà còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, nhất là tại khu vực TP Hồ Chí Minh.
Cùng với lãi suất ở mức cao, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu cũng gặp nhiều khó khăn do thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn không thuận lợi, dòng tiền đổ vào thị trường BĐS năm 2011 rất hạn chế so với những năm trước. Ảnh hưởng của dòng tiền eo hẹp đã tác động mạnh đến tính thanh khoản của thị trường. Tại TP Hồ Chí Minh, nơi có tỷ lệ vay ngân hàng trong lĩnh vực BĐS cao nhất, thị trường BĐS gần như "đứng im". Tại Hà Nội, mặc dù tỷ lệ vay ít hơn, nhưng giao dịch chuyển nhượng đất nền cũng lao đao vì bị thắt chặt tín dụng. Nhiều dự án khu vực ven đô sau khi tăng nóng, nhà đầu tư phải bán tháo với mức giảm hơn 10%.
Nới tín dụng với dự án nhà ở
Liên quan đến dư nợ tín dụng BĐS, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, dư nợ có bảo đảm bằng tài sản chiếm tới 97% tổng dư nợ cho vay BĐS, về lý thuyết, có độ an toàn tương đối cao. Tuy nhiên, vẫn có những mặt hạn chế nhất định. Thứ nhất, một số chủ đầu tư cấp 1 dự án khu đô thị mới thế chấp bằng quyền sử dụng đất của cả khu đô thị, trong khi thực chất quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước cấp cho người mua nhà. Chủ đầu tư cấp 1 chỉ được Nhà nước giao quyền kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới. Có trường hợp, chủ đầu tư cấp 1 đã bán nhà cho người sử dụng mà không thông báo cho tổ chức tín dụng. Thứ hai, việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện dẫn đến chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu cơ, trong khi đa phần những người có nhu cầu ở thực sự lại không có tài sản thế chấp nên không được vay. Ngoài ra, qua báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng giảm tín dụng cho phía cung và cầu BĐS chưa cân đối. Cho vay đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, văn phòng, trung tâm thương mại tăng; cho vay mua nhà để bán cũng tăng, trong khi cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở lại giảm nhiều.
Để chấn chỉnh thị trường BĐS, Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng Chính phủ dự thảo chỉ thị, theo đó Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực hiện nghiêm Nghị quyết 11; ban hành tiêu chí cho vay BĐS; ưu tiên cho vay dự án có tính thanh khoản cao, dự án nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình, thấp, dự án đã xong phần thô đang hoàn thiện để đưa vào sử dụng; tăng tỷ trọng cho vay mua nhà để ở; hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới (trừ dự án nhà ở xã hội), dự án BĐS cao cấp (chung cư có giá trên 30 triệu đồng/mét vuông hoặc diện tích hơn 120m2, biệt thự, nhà liền kề). Ngoài ra, giao các địa phương ban hành quy định và kiểm soát khi thỏa thuận đầu tư, ưu tiên phát triển nhà ở có diện tích trung bình và nhỏ (70-90m2 và dưới 70m2); bảo đảm tỷ lệ chung cư cao tầng hơn 80%, hạn chế nhà ở cao cấp không quá 20% tổng số đơn vị nhà ở thương mại xây dựng mới; đồng thời, xử lý nghiêm trường hợp đầu cơ, tung tin thất thiệt nhằm thu lời bất chính.
Tác động mạnh nhất tới thị trường BĐS là các chính sách tài chính tiền tệ. Theo một số DN, lãi suất tín dụng BĐS trong năm 2010 dao động 15-17%/năm, nay đã tăng lên hơn 20%/năm. Song, hầu như không DN nào ký được hợp đồng tín dụng mới, thậm chí những hợp đồng tín dụng cũ cũng không được giải ngân tiếp, gây nhiều khó khăn cho DN, nhất là đối với dự án dở dang. Thêm vào đó, việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng không những làm cho giao dịch BĐS giảm, tiến độ triển khai các dự án chậm lại mà còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, nhất là tại khu vực TP Hồ Chí Minh.
Cùng với lãi suất ở mức cao, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu cũng gặp nhiều khó khăn do thị trường chứng khoán đang ở giai đoạn không thuận lợi, dòng tiền đổ vào thị trường BĐS năm 2011 rất hạn chế so với những năm trước. Ảnh hưởng của dòng tiền eo hẹp đã tác động mạnh đến tính thanh khoản của thị trường. Tại TP Hồ Chí Minh, nơi có tỷ lệ vay ngân hàng trong lĩnh vực BĐS cao nhất, thị trường BĐS gần như "đứng im". Tại Hà Nội, mặc dù tỷ lệ vay ít hơn, nhưng giao dịch chuyển nhượng đất nền cũng lao đao vì bị thắt chặt tín dụng. Nhiều dự án khu vực ven đô sau khi tăng nóng, nhà đầu tư phải bán tháo với mức giảm hơn 10%.
Nới tín dụng với dự án nhà ở
Liên quan đến dư nợ tín dụng BĐS, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, dư nợ có bảo đảm bằng tài sản chiếm tới 97% tổng dư nợ cho vay BĐS, về lý thuyết, có độ an toàn tương đối cao. Tuy nhiên, vẫn có những mặt hạn chế nhất định. Thứ nhất, một số chủ đầu tư cấp 1 dự án khu đô thị mới thế chấp bằng quyền sử dụng đất của cả khu đô thị, trong khi thực chất quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước cấp cho người mua nhà. Chủ đầu tư cấp 1 chỉ được Nhà nước giao quyền kinh doanh hạ tầng khu đô thị mới. Có trường hợp, chủ đầu tư cấp 1 đã bán nhà cho người sử dụng mà không thông báo cho tổ chức tín dụng. Thứ hai, việc cho vay tín dụng có thế chấp cho cá nhân mà các tổ chức tín dụng đang thực hiện dẫn đến chỉ những người có tài sản thế chấp mới được vay và vay nhiều lần với mục đích đầu cơ, trong khi đa phần những người có nhu cầu ở thực sự lại không có tài sản thế chấp nên không được vay. Ngoài ra, qua báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng giảm tín dụng cho phía cung và cầu BĐS chưa cân đối. Cho vay đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, văn phòng, trung tâm thương mại tăng; cho vay mua nhà để bán cũng tăng, trong khi cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở lại giảm nhiều.
Để chấn chỉnh thị trường BĐS, Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng Chính phủ dự thảo chỉ thị, theo đó Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng thực hiện nghiêm Nghị quyết 11; ban hành tiêu chí cho vay BĐS; ưu tiên cho vay dự án có tính thanh khoản cao, dự án nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình, thấp, dự án đã xong phần thô đang hoàn thiện để đưa vào sử dụng; tăng tỷ trọng cho vay mua nhà để ở; hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới (trừ dự án nhà ở xã hội), dự án BĐS cao cấp (chung cư có giá trên 30 triệu đồng/mét vuông hoặc diện tích hơn 120m2, biệt thự, nhà liền kề). Ngoài ra, giao các địa phương ban hành quy định và kiểm soát khi thỏa thuận đầu tư, ưu tiên phát triển nhà ở có diện tích trung bình và nhỏ (70-90m2 và dưới 70m2); bảo đảm tỷ lệ chung cư cao tầng hơn 80%, hạn chế nhà ở cao cấp không quá 20% tổng số đơn vị nhà ở thương mại xây dựng mới; đồng thời, xử lý nghiêm trường hợp đầu cơ, tung tin thất thiệt nhằm thu lời bất chính.
Theo Khánh Khoa (Hànộimới)
VIP
Nhà giá rẻ Quận 10 P.12 Cao Thắng ngang 9m dài 6m 1 trệt 2 lầu HC đủ.
5 tỷ 600 triệu- 54m2
Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0911194***
VIP
Bán nhà 4 tầng cạnh Biển - Khu đô thị Biển Bình Sơn Ninh Thuận
6 tỷ 400 triệu- 334m2
Phan Rang - Tháp Chàm, Ninh Thuận
Hôm nay
0567032***
VIP
Bán shophouse Novaword Phan Thiết Mặt Tiền Biển Đẹp dãy Florida 1
7 tỷ 600 triệu- 120m2
Phan Thiết, Bình Thuận
Hôm nay
0917496***
VIP
SUN PONTE RESIDENCE MẶT SÔNG HÀN VỚI GIÁ & CSBH CỰC KỲ ƯU ĐÃI
Thương lượng- 60m2
Sơn Trà, TP. Đà Nẵng
Hôm nay
0922156***
VIP
Nhà 38m2 (3,9 x 10), 5 tầng BTCT hc đủ, hẻm ô tô Tôn Đản. 6,3 tỷ
6 tỷ 300 triệu- 38.1m2
Quận 4, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0906782***
VIP
Khu Vip Bàu Cát , Hẻm Xe Tải DT 75 x5 Tầng Tặng Hết Nội Thất Xịn 10,5 Tỷ
10 tỷ 500 triệu- 76m2
Quận Tân Bình, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0938979***
VIP
BÁN GẤP 10X40=400M2 ĐẤT GẦN KCN SHR GIÁ 195 TRIỆU BAO MỌI PHÍ SANG TÊN
195 triệu- 400m2
Chơn Thành, Bình Phước
Hôm nay
0938889***
VIP
Top nhà vị trí đẹp 3 x 10m 1 trệt 4 lầu Nguyễn Thiện Thuật Q3 TP.HCM
6 tỷ 900 triệu- 30m2
Quận 3, TP. Hồ Chí Minh
Hôm nay
0817409***
Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: thị trường bất động sản