Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều nỗi lo

Thời gian qua, sự trở lại và cạnh tranh quyết liệt giữa các “ông lớn” trong nước cùng làn sóng đầu tư của các thương hiệu quốc tế đã góp phần thúc đẩy phân khúc nghỉ dưỡng phát triển cả về quy mô lẫn chất lượng dịch vụ.

Sau thời gian dài ảm đạm, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nhiều dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Ảnh:VA

Khối nội – ngoại cùng tăng tốc

Không chỉ vậy, nhóm doanh nghiệp trong nước còn liên tục mở rộng hệ sinh thái nghỉ dưỡng, thậm chí lấn sân sang lĩnh vực hàng không.

Những động thái trên cho thấy niềm tin của khối doanh nghiệp nội đã trở lại. Họ không còn chỉ trông chờ vào lượng khách ngắn hạn, mà đang xây dựng hệ sinh thái du lịch – nghỉ dưỡng – hàng không khép kín, hướng tới sự phát triển dài hơi và bền vững.

Đáng chú ý, các tập đoàn khách sạn quốc tế cũng đang gia tăng hiện diện đáng kể. Hilton đã hợp tác với chuỗi ROX của Việt Nam, ra mắt thương hiệu mới với kế hoạch vận hành 14 khách sạn trên khắp cả nước vào năm 2025. Các thương hiệu lớn như Radisson, Accor, Marriott cũng ráo riết theo sát xu hướng này, nhắm đến tầng lớp trung lưu ngày càng mở rộng cùng nhu cầu chi tiêu cho du lịch, nghỉ dưỡng tăng cao của người Việt.

Theo Savills Hotels, đến năm 2035, hơn 50% dân số Việt Nam sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu – nhóm khách hàng có nhu cầu nghỉ dưỡng cao và chi tiêu mạnh mẽ. Cùng với sự thay đổi hành vi du lịch của thế hệ trẻ, đây chính là “mỏ vàng” khiến các thương hiệu quốc tế đua nhau tìm chỗ đứng.

Thị trường Việt Nam hiện đã bắt nhịp với làn sóng bất động sản hàng hiệu – phân khúc có giá bán cao vượt trội (tiệm cận Bangkok, cao hơn 23% so với bất động sản thông thường). Việt Nam đứng thứ hai Đông Nam Á về số dự án đang hoạt động, chỉ sau Thái Lan. Sự phát triển mô hình này đang nâng tầm chuẩn mực nghỉ dưỡng, tạo thêm sức hút cho phân khúc cao cấp.

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc cấp cao khu vực Đông Nam Á của Savills Hotels, cho biết giá bán của bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam đã tiệm cận Bangkok, cao hơn 23% so với bất động sản thông thường, một mức chênh lệch cho thấy sức hút ngày càng tăng của phân khúc cao cấp này.

Năm 2025, Việt Nam đặt mục tiêu đón 25 triệu lượt khách quốc tế, tăng gần 40% so với năm 2024 – một con số đầy tham vọng. Chính phủ đang nới lỏng chính sách thị thực, đẩy mạnh quảng bá điểm đến, đầu tư hạ tầng và mở rộng các đường bay quốc tế.

Động lực mới – Thách thức cũ

Dù vậy, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn phải đối diện không ít thách thức. Hậu quả của thời kỳ cam kết lợi nhuận condotel 11 - 12%/năm cùng cú sốc đại dịch khiến không ít nhà đầu tư cá nhân kẹt vốn, áp lực trả nợ gia tăng, thanh khoản giảm mạnh. Theo VARS, dù quý II/2025 thị trường có hơn 2.300 sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán mới, nhưng 94% là hàng tồn kho các năm trước, công suất cho thuê chỉ đạt mức 15 - 30%.

Nhiều khu vực từng sôi động như Hồ Tràm, Phan Thiết giờ chứng kiến cảnh bán tháo, cắt lỗ 20 - 30% mà vẫn “vắng bóng” người mua. Những hệ lụy từ thời “lợi nhuận ảo” vẫn còn phủ bóng dài lên niềm tin thị trường.

Theo các chuyên gia, để thị trường thật sự phục hồi điều quan trọng nhất là thay đổi tư duy quản lý, xem sản phẩm nghỉ dưỡng như một cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển du lịch quốc gia. Khi đó, Nhà nước có thể xây dựng quy hoạch dài hạn, nhất quán và phân bổ nguồn lực bền vững hơn.

Cùng với đó, vấn đề pháp lý và quyền sở hữu – “nút thắt” lớn suốt thời gian qua cần được xử lý triệt để. Dù Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đề cập đến việc huy động vốn cho condotel hình thành trong tương lai, nhưng cơ chế cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu vẫn còn bỏ ngỏ, khiến thị trường tiếp tục trong trạng thái “chờ đợi”.

Ngoài rào cản pháp lý, niềm tin thị trường và hiệu quả khai thác vẫn là hai yếu tố kìm hãm dòng vốn quay trở lại. Trong bối cảnh chi phí vốn cao, lãi suất chưa ổn định và lợi nhuận khai thác chưa đủ hấp dẫn, phần lớn nhà đầu tư cá nhân chọn đứng ngoài.

Các chuyên gia cho rằng, nếu các điểm nghẽn này được tháo gỡ, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam không chỉ hồi phục mà còn có thể vươn lên thành một trong những phân khúc dẫn dắt nền kinh tế du lịch, đóng góp lớn cho ngân sách và khẳng định vị thế mới của Việt Nam trên bản đồ khu vực.