Nhà ở giá rẻ còn nhiều thách thức

80% dân thành thị không thể mua nhà giá thấp

PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, cho biết hiện nay nhu cầu căn hộ bình dân rất bức thiết bởi sự phát triển của các gia đình trẻ, nhu cầu tách hộ của các gia đình lớn, di dân đô thị hóa, mong muốn có nhà ở Hà Nội và TP.HCM của người dân các địa phương cũng như các học sinh, sinh viên cả nước.

Đánh giá về thực trạng thị trường nhà giá thấp, ông Chung nhận định phân khúc này có nhu cầu lớn nhất, chiếm tới 60-70% tổng nhu cầu thị trường. Trong khi đó, nguồn cung nhà giá dưới 1 tỉ đồng/căn lại rất khan hiếm.

“Năm 2018, nguồn cung nhà giá rẻ ít hơn phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc này chỉ chiếm tỷ trọng dưới 20%; loại căn hộ có diện tích chỉ 60m2 và giá bán 700 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%”, ông Chung nói.

Theo ông Chung, 80% người dân thành thị không thể mua nhà ở những dự án thương mại có chất lượng vào hàng tối thiểu và mức giá bán thấp nhất trên thị trường. Chỉ xét riêng loại nhà ở có giá phải chăng tại Việt Nam cũng đã cao gấp gần 8-9 lần mức thu nhập của hộ gia đình trung lưu mỗi năm.

“Hiện nay, nguồn cung rất thấp thấp mà cầu rất cao dẫn đến mất cân đối cung cầu. Doanh nghiệp tham gia phát triển nhà giá thấp không nhiều” ông Chung nhận định. Theo ông, luật pháp hạn chế phát triển nhà diện tích nhỏ. Điều này làm tăng sức ép cơ sở hạ tầng, mất cân đối các vấn đề xã hội như điện, nước, trường học, gây những hệ lụy về an toàn môi trường, phòng chống cháy nổ và ô nhiễm.

Trong khi đó, GS. Đặng Hùng Võ đánh giá, chính sách nhà ở xã hội hiện nay mang tính bao cấp khá nhiều, không tạo ra được động lực xã hội trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở xã hội.

Thứ nhất là việc gói 30.000 tỉ đồng kết thúc đã gây một tác động tiêu cực đến thị trường nhà ở xã hội, cả về lực cung và nguồn cầu, bất chấp việc Chính phủ đã có chính sách cho vay ưu đãi.

Nhà ở giá rẻ đang đối mặt với nhiều thách thức.

Thứ hai, việc yêu cầu nhà ở thương mại phải cắt 20% quỹ nhà để sử dụng vào mục đích nhà ở xã hội là bất hợp lý. “Điều này không phù hợp về mặt không gian nhà ở, điều kiện sống, thậm chí có khả năng gây hại cho nhà ở thương mại trung cấp và cao cấp. Mặt khác, chính sách nay cũng làm tăng giá nhà ở thương mại nói chung”, ông Võ nhận định.

Thứ ba, chính quyền giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội. Nhưng trên thực tế, tại các dự án nhà ở xã hội hiện nay, doanh nghiệp vẫn phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư nếu phải thực hiện.

“Từ những phân tích trên, tôi cho rằng tất cả các chính sách hiện hành đang có vấn đề, nếu tiếp tục sẽ không đạt hiệu quả. Đấy là những chính sách cơ bản nhưng mang tính chất bao cấp. Đặc biệt, việc mất nguồn tín dụng ưu đãi áp dụng cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ đã lộ các tác động tiêu cực, khiến nguồn cung nhà ở xã hội bị thiếu hụt”, ông Võ bình luận.

Cần có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất

Ông Chung cũng cho rằng, thị trường đang nâng đỡ phân khúc nhà giá thấp phát triển. Điều đó thể hiện ở việc Nhà nước đã thực sự chú trọng thị trường nhà giá thấp. Một số rào cản đã được gỡ bỏ, các ưu đãi đã được ban hành. Bên cạnh đó, một số địa phương đã chấp thuận việc phát triển nhà giá thấp. Đặc biệt, một số tập đoàn lớn đã tuyên bố tham gia thị trường này; một số dự án lớn cũng chuyển hướng từ nhà ở thương mạisang nhà giá bình dân.

Vấn đề là để giải quyết sự lệch pha cung - cầu loại hình này, mà theo ông Chung cần nghiên cứu, chuẩn hoá, định danh nhà giá thấp. Ngoài ra, cần có chính sách thoả đáng đối với nhà giá thấp – như đối với nhà ở xã hội với đất, thuế, lãi suất, tín dụng, thế chấp.

Ông Chung cho rằng đã đến lúc lập các quỹ tài chính hỗ trợ phát triển nhà giá thấp như gói 30.000 tỉ đồng. Ngoài ra, tìm cách khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển loại nhà ở này cũng như đa dạng hoá diện tích căn hộ phù hợp với nhu cầu xã hội.

Còn theo ông Võ, để giải quyết được nhu cầu nhà ở của đa số người dân, phát triển nhà ở thương mại giá rẻ mới là giải pháp chính và hiệu quả.

Các nước họ cũng không sử dụng thuật ngữ "nhà ở giá rẻ" mà họ sử dụng thuật ngữ "nhà ở giá hợp lý" (tiếng Anh là "affordable housing"). “Cần tiếp tục xây dựng cơ chế đối với nhà ở thương mại giá rẻ để giải quyết vấn đề xã hội, thay vì việc đi theo chính sách phát triển nhà ở xã hội mang nhiều tính bao cấp như hiện nay”, ông Võ đề nghị.

Mặt khác, chúng ta cần tìm mọi cách động viên nhiều nguồn lực, chứ không nên nhìn vào sự trợ giúp của Nhà nước. Trong khi, mức hỗ trợ không đủ với một mức thu nhập quá thấp ở Việt Nam như hiện nay và nhu cầu nhà ở đang rất thiếu. Các nguồn lực ở đây có thể tính đến các quỹ từ thiện từ các tỷ phú trong nước và nước ngoài, từ trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp, từ các tổ chức xã hội và kể cả từ các ODA mang tính xã hội.

Đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, chúng ta cần phải tìm được nguồn vốn tín dụng ưu đãi từ nhiều nguồn khác nhau khi lãi suất tín dụng ở Việt Nam lại quá cao. “Theo tôi nhận thấy, trước việc tín dụng từ Nhà nước đang rất hạn chế, chúng ta hoàn toàn có thể nghĩ tới nguồn vốn ODA nào đó của Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển châu Á… đang quan tâm tới vấn đề xã hội, nhà ở cho Việt Nam”, ông Võ nói.

Việc tập trung vào chính sách phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, theo GS. Võ còn là chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án này. “Chỉ yêu cầu họ giải quyết bồi thường, hỗ trợ tái định cư và phải nộp về tiền chênh lệch đối với giá trị đất đã được trừ đi phần được giảm. Quy hoạch cũng cần tính đến việc sử dụng nguồn lực đất công chưa đưa vào sử dụng để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ”, ông Võ đề xuất.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Đức Kiên, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng: “Cần có một nhận thức mới về vấn đề này theo hướng Nhà nước và các nhà đầu tư trong lĩnh vực nhà ở, chính quyền địa phương phải có trách nhiệm xây dựng một hệ thống nhà ở cho người lao động thuê trong thời gian làm việc tại các khu công nghiệp và hình thành hệ thống nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm chính quyền trung ương và địa phương, để người dân thuê lại với giá hợp lý. Việc sở hữu nhà ở chỉ đặt ra với những người có thu nhập trung bình khá trở lên”, ông Kiên bình luận.

Theo ông Kiên, nếu thực hiện theo phương án này thì Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và tiến hành xây dựng các khu nhà ở xã hội ít gặp khó khăn trong việc đền bù và tái định cư cho những người bị thu hồi đất; không tạo ra mâu thuẫn giữa những cư dân địa phương bị thu hồi đất với những người đến ở trong các khu nhà xã hội được xây dựng trên các mảnh đất đó.