Nhà giá rẻ vẫn là ước mơ xa

Nhà ở có giá bán trên dưới một tỷ đồng có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung đang dần khan hiếm. Ảnh: Thanh Thịnh

Nhu cầu lớn

TP.HCM là một trong những thành phố lớn, với khoảng 10 triệu dân sinh sống, trong đó chiếm phần lớn là những người trẻ, người lao động có thu nhập trung bình. Đi cùng với sự gia tăng dân số là nhu cầu lớn về nhà ở. Không chỉ những cư dân thành phố, những lao động trẻ nhập cư cũng mong muốn có một căn nhà an cư để lập nghiệp. Chỉ có điều, với mức thu nhập như hiện nay, những người này rất khó có khả năng mua được nhà tại thành phố.

Trong một báo cáo được Ngân hàng Thế giới (WB) đưa ra vào đầu tháng 12/2015, cho thấy hơn 40% hộ gia đình tại Việt Nam có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng, và với mức thu nhập này họ không đủ khả năng để mua nhà. Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, Giám đốc đào tạo Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, cho rằng người dân chỉ có thể tích lũy ở mức 30-40% tổng thu nhập của mình để dành cho việc mua nhà. Tuy nhiên, hiện nay đang xảy ra nghịch lý giữa giá nhà và thu nhập của người dân khiến cơ hội có nhà ở của người dân rất thấp.

Theo tính toán của ông Du, với giá nhà ở mức 9,7 triệu đồng/m2 thì những người có thu nhập từ 5-7,7 triệu đồng/tháng gần như không thể nào mua được nhà. Người có thu nhập từ 10,2-14,3 triệu đồng/tháng chỉ mua được nhà với diện tích từ 39-55 m2. Muốn có một căn nhà rộng tương đối thì những người này phải có mức thu nhập khoảng 32 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này thì phần lớn người dân hiện nay chưa thể đáp ứng.

Nhìn lại năm 2014, phân khúc nhà ở có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2 dẫn dắt thị trường bất động sản. Hàng loạt dự án được giới thiệu ra thị trường, trong đó có dự án 12 View và chuỗi dự án 8X của Công ty Hưng Thịnh, dự án Hưng Ngân Garden của Công ty Hoàng Anh Sài Gòn, dự án TDH Phước Long của Công ty Thuduc House và một số dự án của Công ty Nam Long. Những dự án này nhanh chóng gây sốt trên thị trường vì đã đánh đúng vào nhu cầu ở thực của người dân.

Tuy nhiên, bước sang năm 2015, trong khi số lượng dự án nhà ở có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng dần khan hiếm thì thị trường lại bùng nổ nguồn cung các dự án trung và cao cấp. Theo số liệu thống kê từ nay đến năm 2017, thị trường TP.HCM sẽ chào đón từ 50.000-60.000 căn hộ, chiếm phần lớn trong số này là phân khúc trung và cao cấp.

Ngay như Công ty Hưng Thịnh trong năm 2014 rất thành công với chuỗi dự án nhà ở có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn, thì sang năm 2015 đã gần như chuyển sang làm dự án trung và cao cấp. Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, cho biết công ty vẫn đi theo nhiều phân khúc. Tuy nhiên, việc phát triển căn hộ bình dân hay trung và cao cấp phải nằm trong chiến lược phát triển của công ty. Tùy thuộc vào vị trí dự án và quy hoạch cho phép để thực hiện chứ không phải làm phân khúc nào cũng được.

Lý giải việc bùng nổ nguồn cung cao cấp trong thời gian vừa qua, ông Võ Hữu Khoa, Phó tổng giám đốc Công ty CityLand, cho rằng xu hướng này đã từng xảy ra trước đây. “Khi thị trường bắt đầu ấm trở lại, các chủ đầu tư tập trung phát triển phân khúc cao cấp, vì đầu tư vào đây biên độ lợi nhuận cao hơn nhiều với nhà giá thấp. Mặt khác, hiện nay nhu cầu của các nhà đầu tư, đầu cơ đang tập trung vào phân khúc này”, ông Khoa nhận định.

Theo ông Khoa, xu hướng bùng nổ nguồn cung cao cấp sẽ tiếp tục trong năm 2016. Điều này đặt ra nhiều lo ngại về sự lệch pha của cung cầu, vì hiện nay phần lớn người mua nhà để ở đang tập trung ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, có giá trên dưới 15 triệu đồng/m2, nhưng nguồn cung của phân khúc này ngày càng khan hiếm.

Biểu đồ nguồn cung các phân khúc căn hộ trong 11 tháng năm 2015 tại TP.HCM. Nguồn: Data CafeLand

Tổng giám đốc một công ty chuyên xây dựng nhà giá thấp tại TP.HCM cho rằng, nhu cầu nhà gia thấp rất lớn, thị trường rộng mênh mông. Chỉ có điều lợi nhuận ở phân khúc này thấp, nên chỉ có doanh nghiệp nào chấp nhận mức lợi nhuận như vậy mới có thể làm được. Hiện nay, việc phát triển nhà ở có giá bình dân tập trung nhiều tại các quận vùng ven, nơi quỹ đất còn nhiều, giá đất còn rẻ và là nơi tập trung sinh sống của người thu nhập thấp. Trong tương lai, khi cơ sở hạ tầng, đường sá phát triển sẽ rút ngắn khoảng cách với thời gian di chuyển vào khu trung tâm thành phố.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, chỉ tính riêng ở TP.HCM mỗi năm có khoảng 50.000 cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Thế nhưng, việc phát triển nhà ở có giá hợp túi tiền cho người thu nhập thấp đang gặp nhiều bế tắc. Một phần trong đó có sự thất bại của chính sách nhà ở xã hội.

Về lý thuyết, nhà ở xã hội mang lại nhiều cơ hội an cư cho người dân có thu nhập thấp, đồng thời cũng là giải pháp cho nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy chương trình này đã thất bại. Cho đến nay, số lượng các dự án nhà ở xã hội rất ít, lại thường “dính’ với những thông tin dự án không có tiện ích, chất lượng không đảm bảo khiến người dân lo lắng. Hơn nữa, thủ tục để mua được một căn nhà ở xã hội không hề đơn giản. Việc hạn chế đối tượng, giới hạn diện tích căn hộ cùng những rối rắm trong thủ tục xét duyệt khiến không mấy người mua được nhà này.

Chính phủ đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng nhằm tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà ở xã hội. Thế nhưng, tính tới thời điểm hiện tại, gói tín dụng này chỉ mới giải ngân được khoảng một nửa, trong khi thời hạn giải ngân đang cận kề. “Gói 30.000 tỷ giải ngân quá chậm, nhiều quy định chưa phù hợp với thực tiễn, quá nhiều yêu cầu rắc rối khiến người mua gặp khó khăn, nhất là quy định buộc người mua phải chứng minh thu nhập”, ông Đực phát biểu.

Trước đây, lúc thị trường gặp khó khăn, nhà ở xã hội như một “lối thoát” cho nhiều doanh nghiệp, một làn sóng ồ ạt các dự án nhà ở thương mại xin được chuyển sang làm nhà ở xã hội. Nay nhiều doanh nghiệp quay lưng với nhà ở xã hội, một phần vì đầu tư lợi nhuận quá thấp, một phần là do những quy định rườm rà, cứng nhắc trong quá trình xin làm dự án.

Đại diện một doanh nghiệp cho biết, doanh nghiệp này đã làm một dự án nhà ở xã hội tại quận 6, TP.HCM. Công trình xây xong vào năm 2010 nhưng công ty phải chờ đến tháng 6/2015 mới có thể bàn giao. Lý do là vì vướng mắc các thủ tục, thanh quyết toán bàn giao. “Đáng ra chỉ cần trong một buổi sáng, các cơ quan tới kiểm tra chúng tôi đã có thể bàn giao nhà. Thế nhưng chúng tôi đã phải chờ đến 5 năm. Thời gian kéo dài khiến công ty gặp rất nhiều khó khăn, trong đó có gánh nặng lãi suất vay ngân hàng”, vị này than thở.

Đã có nhiều ý kiến tranh luận trái chiều trong năm 2015 về quy định các dự án thuộc đô thị loại 3 trở lên buộc phải dành 20% diện tích để làm dự án nhà ở xã hội. Ông Đực cho rằng, nên có cơ chế linh hoạt để không làm khó doanh nghiệp và không làm giảm giá trị của khu đô thị. Những dự án căn hộ cao cấp, có giá 40-50 triệu đồng/m2, thì không thể ở chung với những dự án nhà ở xã hội được. Điều đó không chỉ làm giảm giá trị khu đô thị, làm khó chủ đầu tư mà còn làm khó chính những người ở trong nhà ở xã hội. Mức thu nhập của họ không đủ để sử dụng các tiện tích với chi phí đắt đỏ bên trong dự án, họ cũng không cảm thấy thoải mái khi sống trong những đô thị như thế.

Ông Đực cho rằng, để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Chính phủ nên có những chính sách cởi mở hơn với doanh nghiệp. “Hiện nay, xin làm một dự án nhà giá rẻ rất vất vả. Nhà nước cần giảm bớt các thủ tục không cần thiết. Bên cạnh đó cần có những chính sách hỗ trợ như miễn tiền sử dụng đất, cho phép xây căn hộ có diện tích nhỏ, miễn tiền kéo điện nước vào trong dự án để doanh nghiệp thực hiện dự án dễ dang hơn”, ông Đực kiến nghị.